深圳刚需上车盘「深圳楼市深圳上车板块如何选择刚需的投资的都收藏起来」

以下内容选自“深房大表哥”公众号，客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！近期问答集锦

【粉丝提问】你好，我打算近两年结婚，现在准备着手买婚房了，在深圳上了几年班，但是还是不知道应该买哪里比较好，请问老师刚需在深圳买房应该选择哪个板块呢？

回答：

刚需在深圳上车首选龙岗片区。龙岗是深圳市政府重点考虑的区域，它地处深圳东部，产业众多，属深圳发展不可或缺的一部分。

首先，龙岗近年来飞速发展，集中了大量企业与人才，人口增长迅速。其次，龙岗的产业基础与创新基础也不容小觑。产业诸如华为科技、比亚迪汽车，创新平台方面，龙岗有着众多国际知名高校，还有研究院、实验室等为龙岗的发展提供雄厚的创新技术基础。

再者，龙岗发展生物医药、新能源等自身产业优势，构建以大运新城为基础的创新生态链，实施全面人才引进战略，规划打造产业、创新、人才三高地。

最后，龙岗的教育、医疗资源丰富，交通也在不断发展，前景可期！

提问 |请问宝安翻身，西丽大学城，您觉得哪个更有潜力？目前在两处纠结中，各有看好的房源。翻身的房源旧，本地开发商，面积大，单价低。大学城房源新，开发商有实力，单价高。

回复：

1.片区上就目前3-5年来看，翻身的潜力和增值空间会强于西丽大学城，原因如下：

2.西丽主要依靠留仙洞和大学城做产业支撑，辐射茶光、珠光、龙珠东、龙珠西。大学城很早13年就开始炒过一遍了，17年大学城涨的很猛，“处女炒”已经用过了。除了高铁西丽站，没有特别爆发性的持续发力，但它和深圳北的并不是同一种高铁格局。

目前像大学城片区的博林天瑞，科大雅苑，宝能城，京基御景峯，万科云城这些楼盘很大程度上是为了“收割”大学城留仙洞的内部需求。等未来13号线把科技园、西丽大学城、光明科技新区连起来形成“科技纽带”后，需求会进一步外溢，高不成低不就的处境会十分尴尬。如果附近工作考虑自住可以买大学城板块。

3.宝安大道一条马路把宝中和翻身隔开，其实距离没有多远，但是价格上拉开很明显，一个是新欢，一个是旧爱，翻身的建筑普遍都在2000年左右建设的。

但很多人并不知道，其实在宝中在建设时期，宝中的购物商业并不方便，都要穿过宝安大道到翻身来购物，现在刚好相反了。但是翻身最大的优势就是距离优势带来的资源共享，大中小商场都有，随着卓越、鸿荣源、中海、福晟等城市更新的提速换挡，加上宝安前海的辐射带动，西部新安翻身碧海未来还会持续看好。

咨询 | 表哥，你好，看到最近房价都出现了下降，想问一下二手房是不是出现了大规模的降价热潮？目前置换房产是合适的选择吗？

回复：

当前深圳的楼市进入一种较为混沌的状态当中，因为市场价格缺失，购房者失去了对于房价的评判标准，楼市遇冷，而这种状况也进一步加大了交易的难度，这些情况主要是因为指导价的出台，使得房地产开始降温，甚至遇冷。

而随着杠杆开始发挥作用，深圳购房者的买房难度进一步增加，资金成为约束买房者购房的最大难度，而针对贷款的各项政策不仅打击了炒房客，也增加了刚需的购房难度。而这些政策带来的影响主要如下：

首先，严格调控之下，买家陷入观望状态，卖房者急于售房只能降价出售；

其次，卖家降价并不是普遍现象；

最后，降价卖房的一定有自己的特殊理由。对于深圳房产的长期价值，依然是长线看好。

咨询 |老师好，我是您的铁杆粉丝，您的每一条回复我都认认真真看了，我对于深圳楼市的理解，大部分来自于您的分享。18年我买了蛇口海伴雅居的小三房，明年要满三年了，我现在纠结的是，是否要进行置换？置换一个小区次新，大三房。我自己蛮喜欢蛇口片区的，如果置换，不知道是还选择附近呢？比如南海玫瑰园？还是有什么更好的选择？预算首付四五百万左右，首付五成，月供3万左右。

回复：

你好。你的问题让我蛮纠结，如是同片区置换，南海玫瑰园肯定优于海伴雅居，但1000万的总预算只能买到70多平两房，两房换两房改善意义不大。

如果换同小区三房，海伴雅居这个盘升值又弱一点。1000万在蛇口没有太多选择，我觉得自住问本心吧，如果追求更大的居住空间就换同小区大三房，如果觉得两房够用了，就换南海玫瑰园。

但无论选哪个，小的换大的，便宜的换贵的，加大杠杆和家庭负债率都是正确的选择。

以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。

嘲讽是一种力量，消极的力量。赞扬也是一种力量，但却是用心的力量。