上海最大的居住小区「揭秘上海最大小区房价十多年不涨被群租和物业拖垮」

在上海有这样一个小区

一个小区就是一座小城

小区户数超过一万户

有人说里面的居民超过五万人

也有人说这里的实际人口已经超过了十万

为了支撑庞大人口数量产生的生活消费

小区内不仅有多个购物广场

出行有内部公交车

孩子上学有两所幼儿园和一所九年一贯制学校

为了维持治安

小区里光是高清摄像头就装了1900多个

还有120多名保安24小时巡逻

就是这样一个神奇的地方

从建成到如今

二十多年过去依然话题热度不减

但房价却一直没有太大的起色

明明身处闵行区

存在却不如隔壁松江九亭来得强

它就是本期我们要介绍的上海超大型居住社区之一

上海康城

01

上海康城的故事要从二十多年前说起

上世纪九十年代

房改制度逐渐推行到全国

人们不再期待国家分房

上海这片土地迎来了商品房的春天

彼时的上海人民大多还住在和邻居公用厕所厨房的公房里

一家五口人住着20平米的小屋

迫切希望改善居住条件

于是郊区别墅成了房改之后市场主流产品之一

大批住在市区的老上海人纷纷掏出积蓄到近郊买一套有天有地的别墅

释放长期被公房压抑的对空间面积的渴望

莘闵别墅区便是这个时代下的产物

虽然叫莘闵

这个版块实际上却位于松江

靠近莘庄南广场

距离市区其实有着不错的位置优势

然而因为处在两区交界处

又有铁路等不利因素

莘闵别墅区在很长一段时间

就像一个三不管地带

本期主角上海康城 便处于这个版块的北部

或许开发商也深知位于松江三不管地段的康城对购房者并没多少吸引力

除了用低房价赚眼球

最好的办法就是为项目逆天改命

将原本行政区划属于松江的康城

强行改成了闵行

原本松江闵行基本以北竹港为界

而如今的分界线却为康城拐了个弯

对这个开发商有兴趣的大家可以自行了解更多

02

上海康城总共分为四期

1999年项目第一期开盘

直到2008年项目仍有新房在售

开发建设周期长达十年

当初为了在全市打响名气

上海康城甚至买房送黄金

送汽车

低廉的房价

高价值的配赠

一时间震惊整个上海

而真正让康城火出圈的还要当属某位欧老师在09年说的那句

“吊打联洋 十年后一套康城换一套仁恒河滨城”

作为C（炒）房鼻祖

欧老师本人据说持有9套上海康城的一楼底复

上海康城一楼大多附赠地下室

而在交易时地下室往往不算面积

让不少人产生一种一份钱买了两倍面积的捡漏感觉

幻想着有朝一日房价上涨

从开发商那里白嫖来的地下室面积也跟着一起涨价

他本人的解释是：

对于过去几十年都蜗居的上海人来说

地下室的面积明显在交易时要算上

只能说欧老师的算盘打得噼里啪啦

一场暴雨就把地下室变成威尼斯

而且随着接盘者是越来越多的新上海人、外地人

对一楼以及地下室的接受度并不高

底复成为中介门店中最难去化的产品之一

十多年过去

如今的一套仁恒河滨城虽然说不少换十套上海康城

但换个4套还是问题不大的

至于联洋和莘闵版块

二者的差距更是拉出了几个阶级的差别

涨价大潮来袭

仁恒河滨城一年就能上涨40%

而康城表现好的话

一年平均涨4%也问题不大

均价在3.5万至4.5万之间徘徊数年

2020年上海康城终于冲上了5万的单价

而一波调控下来

很快就有着急出售的康城业主降价出售

楼层较差的房源迅速跌落五万

降价速度甚至比涨价来得更快

真可谓是一顿操作猛如虎

一看还是四万五

论地理位置

康城身处综合实力更加强劲的闵行区

与市区的距离并不比松江九亭更远

房价却常年比九亭更低

当贝尚湾单价已经突破七万时

康城挂牌五万的房源还成交坎坷

有人说康城常年沦为房价洼地的原因就是交通

和九亭相比

康城的位置相当于一个轨交死角

数万人的小区出行仅靠自驾和公交

南北两个大门分别有莘庄1、2路

小区内部也有定时班次的公交车直达莘庄地铁站

据说曾经还有直达徐家汇的班车

不知因为何种原因被投诉之后停运

可无论是自驾还是公交

难以避免的一件事就是堵车

特别是早晚高峰

进出小区的过程有多煎熬只有体验过的人才知道

好在经过一年又一年的等待

康城终于等来上海12号线西延段的消息

最新消息是西延段的环评结果已经通过

只需若干年

住在上海康城的居民就可以在南门的场东路地铁站坐着12号线前往市区

只是这若干年到底是多少年

我们不得而知

只知道康城未来或许还有很长一段时间

难从价格洼地的宝座上下来

03

除了交通不便

康城自身超大的体量也成为阻碍房价上涨的一大原因

康城二手房的竞争从来都是没出小区就已经白热化

当你进某壳官网搜索上海康城

一百多套挂牌房源马上出现在你面前

虽然在某些小区

一共户数加起来或许只有一百多套

但对上海康城来说

这仅仅也只是挂出了1%左右的房源

因为体量过大

康城小区里某房源的竞品

往往就是隔壁楼栋的另一套房源

同样的配套

同样的物业管理

同样的户型

甚至同样的楼层

能说服购房者的除了楼栋上可能存在的微小差距

就只有价格了

哪家的价格更便宜

哪家就能更快卖出

庞大的体量给康城带来的不仅是二手市场的竞争

小区的后勤保障也成了一个巨大的问题

早些年的康城因物业管理不善

脏乱差声名远扬

群租房多并且治安混乱

偷盗事件时有发生

并且因为小区内部卫生治理太过复杂

导致小区内很多水景都变成臭水沟

蚊虫鼠蚁集聚

当人们责怪物业不作为的时候

朋友的一句话让我感受到社会的险恶

“你不会以为人人都交物业费吧”

管理如此庞大的小区是一大难题

而永远收不到多少的物业费才是压垮众多物业公司的稻草

对于不少居民来说

物业费能拖就拖

说不定过段时间物业公司又换了

新的物业公司一来

欠的旧账自然就一笔勾销

不过这些业主也很快尝到了不交物业费的苦头

小区环境恶劣

治安问题日益突出

所有的不利因素最终都一起反映到萎靡不振的房价里

虽然近年来康城的物业管理水平已经有极大的提升

你可以在小区内部道路、园林花圃、甚至水景河道里看到物业保洁的身影

对于一个有着数万人居住的超大社区而言

发动一些居民、尤其是老人参与到卫生维护中并非难事

只要康城人民愿意

他们甚至能成立康城保洁公司

康城物业公司

可因为早年脏乱差声名远扬

不少购房者如果不是真的预算不够

对它的态度依然是敬而远之

在风评依旧不高的环境里

康城房价迟迟等不到质的飞跃

当人们把涨不动的房价归咎于没地铁

体量大 物业管理一般时

却忽略了一个非常重要的因素

那就是房屋本身的品质

04

说到底

房价是一种人们对房屋价值的认知共识

而在这庞大的二手市场里

新加入的玩家对房屋品质的需求越来越高

虽然上海康城拥有众多大面积的两房、三房设计

二期还拥有开阔的楼栋距离

但这里并没有给市场留下改善小区的印象

反而是刚需的无奈选择

就拿房屋外立面的鄙视链举例

干挂石材看不上面砖

面砖看不上真石漆

真石漆看不上涂料

而康城的外立面几乎清一色采用的是涂料

当年节省的造价成本到了现在已经演变成一场灾难

小区内随处可见脱落的涂料外立面

不禁让这个2000年后的小区拥有一种饱经沧桑的感觉

也因为居住的人群基数大

几乎无法保证小区的认知水平

同样是一楼底复

有的人做成了精心打理的花园

有的是堆放杂物的空地

有的人自觉维护小区环境

有的却以不交物业费为荣

对有的人而言

这是自己的家

然而对不少人来说

这只是一个暂时的租房落脚地

我们在感叹联洋碧云乃至唐镇高涨的房价时

却没有想到

市场之所以认可这些版块的高价值

除了版块自身地段与小区品质之外

认可的本质是住在这些社区里

有着某一共同特性的人群

或高学历 或高收入

毫无疑问的是

这群人才是决定人们对版块价值认知的根本

反观康城

这里有各式各样的人群

有各种生活方式

它或许够包容也更多样

但换句话来说

居住人群也更加鱼龙混杂

这是真正的一座城

不是2035规划所追求的现代之城

而是更接近普通人生活的家乡小城

有些人觉得是因为缺少选择才会去买康城的房子

但我反而觉得

正是因为有了上海康城

他们才在这个城市里找到了一种适合自己的生活方式

你们觉得呢？