刚需买哪里集美篇(上)

01

区域划分

2004年09月23日，福建省人民政府同意厦门市集美区撤销杏林镇设立杏滨街道办事处并调整杏林、杏滨街道办事处行政区划。

目前：集美区辖2镇4街，共21个行政村、36个社区居委会：集美街道、侨英街道、杏林街道、杏滨街道、灌口镇、后溪镇、第二农场、省天马种猪场、天马华侨农场、坂头防护林场。辖区总面积276平方公里。

02

交通方面

集美规划4条地铁线，这3条地铁线路包括3条普线和1条快线。

3条普线：1号线（开通）、6号线（在建）、9号线（即将开建）

1条快线：4号线（在建）。

厦门地铁1号线是厦门地铁第一条开通运营的线路，于2017年12月31日开始试运营。作为厦门首条地铁线路，放在集美，可以看出政府对集美的重视程度，放首条地铁在集美，不仅是因为集美是目前岛外人口最多的区域，还有就是考虑到厦门北站的作用，需要将游客和商务人士快速导入到岛内的重要景点，起到串联岛内外的作用。

4号线是一条快线，贯穿岛外四区，海沧，集美，同安，翔安，分为两期建设，目前在建的是一期，由集美到同安至翔安。海沧到集美的二期目前没有动工消息。4号线在集美有四个站点，4号快线的目的是为了岛外四区能够缩短互通的时间，更是为了方便岛外四区人民搭乘高铁动车，到翔安国际机场坐飞机，以及游客来去方便。

6号线有点复杂，分为一期和二期，还有一个漳州台商投资区角美段（本篇是厦门集美篇，漳州角美的事情就先不说）。一期的话是从海沧到集美至同安，一期又分为两段，现在处于施工中的是海沧至集美段。

海沧至集美段的话，具体就是海沧的林埭西至集美的华侨大学站，此段预计于2023年8月竣工。集美至同安段的走向，有变数，因为同安9号线提前上马。

6号线的用处主要是为了厦门，漳州，进行同城化，然后让同安区也拥有一条地铁，通过曲线的方式，然后在集美区想办法坐地铁进岛，但是在9号线的上马后，这条线真的除了让角美也拥有地铁外， 变得可有可无。

9号线的话，是岛内经过集美至同安的一条路线，在集美的话，只有两个站点：嘉庚体育馆站和侨英路站，其中嘉庚体育馆站是地铁6号线跟9号线的换乘站。

03

定位规划

绕建设厦门市新中心城区，打造新市区、产业区、文教区、陆路港“三区一港”四个平台。

2020年，建成美丽厦门示范区。远景，建成人文彰显、创新发展、生态优美、幸福和谐的国际性滨海城区。发展规模：2020年，集美区常住人口为80万人，城市建设用地控制在85平方公里以内。远景，集美区常住人口为130万人，城市建设用地面积为105平方公里。

集美目前官方的区域发展按照：灌口片区（灌口镇）、后溪片区（后溪镇，北站部分）、杏林片区（杏林街道、杏滨街道）、集美片区（集美街道） 、集美新城核心区（杏林街道、侨英街道），这5个板块来发展。

（1）灌口片区：

定位为商贸居住综合区，用地规模6.87平方公里。该区将依托工业集中区改建，打造为商业、文体和旅游服务中心。

规划成机械工业集中区一期、二期以及灌口新城区三大集中区布局。其中，机械工业区规划为以汽车生产、工程制造和相关配套为主的国家级汽车制造基地和专业园区，用地规模11.17平方公里。随着部分大型国企落户，目前一期已基本建成，正在拓展建设二期工程。

灌口新城区则定位为商贸居住综合区，用地规模6.87平方公里。该区将依托工业集中区改建，打造为商业、文体和旅游服务中心。

灌口片区被沈海高速和灌口大道包裹，杏前路分割。在我看来就是机械工业区和居住区的混搭风格，在地理地址上，属于跟后溪片区，同安老城区，翔安马巷老城区一样的地位。毕竟是工业重镇，还是很成熟的，片区内的吃喝玩乐也都可以满足，灌口三李城万达广场也在建设当中了。

机械工业区由客车界的扛把子:金龙汽车和厦门厦工领衔，片区内大车凶猛，居住区的话，楼盘比较大，而且集中，二手小区龙湖嘉裕城和联发欣悦湾都不小。

新盘的话，有5,6个，很多都是19年左右开盘的，卖到现在都还有很多尾盘，都变成老盘了，比较惨的是阳光城文澜府当初高位接盘翔鹭，不过还好有禹洲陪它，禹洲当时在16年拿下了集美区的“单价地王”（楼面价32825元/m²），现在这个楼盘叫禹洲景阅城。一片凄凄惨惨，所以灌口这两年都没有拿什么地出来拍，怕地价卖不出价格，也怕新盘再来的话，旧的库存去不掉，新盘价格在2.6-2.7万左右，二手房价格在2万-2.6万。

交通的话，有地铁4号线，灌口站，距离这个地铁站最近的新盘是禹洲景阅城，二手盘最近的是龙湖嘉裕城二期，由于这个4号线不进岛，所以用处不太大，平时主要出行还是要靠公交车和自驾。最近传出厦门地铁1号线灌口支线，但是这个事，政府已经出面辟谣了，灌口没有预留1号线的接口，灌口人民再一次心碎。

但是对于在厦门软件三期上班的刚需们来说，灌口是个上车的大好地方，不过买新房的话，要注意跟中介好好聊聊，谈谈佣金分成的事情。

（2）后溪片区：

后溪片区的话，我打算把它分为后溪镇和北站片区，两部分来讲，先说后溪镇。

该片区定位为打造形成以山水为基底、文化为脉络，融绿色生活、健康养生、文化休闲、创新生产等功能为一体的综合性特色生态文化城镇。总用地面积1247.47公顷，总建筑面积944.4万平方米，居住人口规模10.5万人。

后溪镇这一块还是乡土风和重工业风格吧，比不上翔安的马巷镇老城区，也比不上同在集美的灌口片区。只有规划，没有动作。没什么好说的，很偏远，没有商品房的地方。

再说说北站片区吧。

北站片区在16年的时候提出，定位打造集交通换乘、旅游服务、信息交流、文化娱乐和居住为一体的复合型新城区和服务业聚集区。

片区内有很多4S店，买车看车挺方便的，没事的时候去看看车，反正看看也不要钱。教育和商业配套资源，都很稀缺，万科在北站好多年前拿了一大块地，说要建商业，结果这么多年过去了，杂草都要比人高了。几个建好的商业，也一直放着不动，之前18年年底有王府井百货要入驻，但是因为招商不利，团队搞了2,3个月也解散了，一直到今年也没有新的动静。

片区内没有新盘，只有二手盘，二手盘有中骏四季阳光、新城际广场、万科广场、高铁阳光花园等，价格在1.9万-2.5万。哦，不对，有一块神地，从2013年就拍下了，拖到2021年的现在，在过去的几年里，时不时地冒个泡，它就是“永同昌广场”，据说它在5月底终于要开盘了，价格未知。这3年来，此片区内再没有拍过新地。

交通的话有BRT1号线和地铁1号线，但是要跑到北站去坐，周围的小区离BRT站点和地铁1号线站点都很远，坐车很不方便，主要还是依靠自驾出行，此外地铁4号线在北站有一个站点。

4,5年过去了，想象很美好，现实很骨感，深圳站和上海虹桥站这种规模的高铁新城，不是厦门这种城市体量和轨道客流量可以比拟的，现在的北站依旧拉跨，相信这种片区发展案例会给刚需上一课。

明年年底福厦高铁要通车，今年集美区发布了北站开发的最新文件，规划了7幅住宅用地，计划3年完成新的规划开发，但我依然不看好此片区未来的发展，担心又是狼来了的故事。

（3）集美片区：

官方的集美片区很大，我个人认为可以分为三个板块来聊，一个是集美文教板块，一个是东部新城板块（集美官方今年新弄的一个新城），一个是滨水板块。

先说集美文教板块，集美文教板块其实就是集美学村那边，有几所大学，比如：集美大学，诚毅学院等，之所以称为文教板块，并不是说小学，初中学校非常强，然后称为文教区，很多人觉得集美的学校应该是岛外最强的，其实并不是，很多刚需没有搞清楚情况。

片区内大学生很多，新盘没有，二手房楼盘的话，价格在2.7-5万，虽然集美小学和初中不是岛外最强的，但是学村内的集美小学和集美第二小学，集美中学是集美区的头部学校，所以很多学区刚需朋友会选择买在文教区。还有就是因为是集美发展最早的城区，整体面貌虽然不新，但是还是比较整洁的，跟其他早发展的老城区一样，共有的通病就是，道路狭窄，不好停车。公共交通有BRT1号线和6号线，地铁6号线经过，6号线有一个地铁站：嘉庚体育馆站。

东部新城板块：这个版块之前一直没有大的发展，最早被称为北部新城，之所以最早被称为北部新城，是因为在集美老城区（文教区）的北边，现在改为东部新城，我觉得一方面是因为集美政府把视野放大了，另一方面从整个集美来看，这个版块的地理位置，确实是在整个集美区的东部。

这个东部新城目前看来很是杂乱，土地闲置很多，都是作为临时厂库，堆料场在使用，最主要的原因，是因为这些闲置的土地原本是东方快乐岛项目的用地，但是这个东方快乐岛项目一直没有动工，就这样闲置了20年。东方快乐岛项目的用地也是福建省最大的一块，闲置用地。据说2020年年底的时候集美政府有在推动，把这一大块闲置用地给收回，改为商住用地。

片区内的二手房楼盘有不少，比如：国贸天悦，泉水湾，古龙御景，新景舜弘天籁，招商海德公园，招商保利海上五月花等等，价格在2.9万-4.2万。片区内的“老新盘”有中央公园城，这个盘也是开了很多年了，分了N期开盘，从2014年一直卖到现在的2021年，还在卖，我也是挺佩服的，现在的价格在3.4万。

作为东部新城被称呼后，板块的首个新盘是中海东湾，最近一直在放风，在蓄客，据说价格在3.8万-4.2万，跟这个盘挨着的，有中海旅项目，不过中海旅还没动静。（这个价格让杏林片区桥头堡的四大天王：禹洲中央海岸，万科金域华府、联发杏林湾一号、中海寰宇天下，笑而不语）

言归正传，这个所谓的东部新城定位还没出来，地倒是先拍出来了。商业资源不错，有集美银泰百货和新华都，不过都在二手房楼盘边上。板块内的交通有BRT1号，2号，5号，6号线，还有地铁6号和9号经过，6号线有三个地铁站：嘉庚体育馆，霞梧和东安站，9号线有两个地铁站：嘉庚体育馆和侨英路站。教育的话，为了新城发展，你懂得的，将美山中学、美山小学和在建的曾厝小学整合办成 福建教育学院附属集美区实验学校。

今天就聊到这里,下期继续聊集美其他板块。

我是厦门刚需哥，立志做一个最懂刚需的房产号，我们下期再聊。

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