北辰大耍「4个新盘9家房企拳打红桥脚踢河北的大北辰唱的哪出戏」

觅盘第二季第一期的文字稿终于上线了，闲话少说，先来总结一下对北辰的看法：

一个字：

多……

新盘不少，房企更多，北辰目前有不少楼盘都是在土地市场的激情期拿地的，到了开发阶段又变成了拿得起的地，拿不起的风险，所以“抱团取暖”的现象在北辰似乎体现的格外明显……

龙洲道188号

龙洲道188号，前身为今年1月31日成交的津北辰北(挂)2017-188号宗地，摘牌当日共有12家房企报名参与龙洲道188号宗地竞买，分别为万科、招商、中海、金茂、首城、仁恒、景瑞、天房、旭辉、中铁建北方公司、城投、深圳创吉。经11轮竞价后，最终被天房以总价29.5亿元（折合楼面价约17858元/㎡）、溢价率17%竞得该宗地。（多说一句：与之毗邻的189号地，由招商以最高限价46亿、自持2000㎡棚改竞得，楼面价约合18367元/㎡，目前已释放案名为大运河府。）

龙洲道188号虽是由天房抢来的地，但却由5家开发商共同开发，“多家房企联合开发”在2018年几乎成了一个标准姿势，甚至是现象级的存在，迫于投资风险和经营压力，房企积极求变，选择“抱团联合”缓解资金压力，降低运营风险，优势资源配置，也是为应对新形势的策略。

龙洲道188号的5位“家长”全都来头不小：天房、首创、金茂、招商、仁恒，最终还是金茂和仁恒C位抢镜，分别担纲了产品设计和物业服务，甚至还祭出了“八大教科书式的产品优势”：

1、选址标准：城北核芯，天赋资源汇聚之地，

2、精装标准：12大精装系统，65大精装细节，

3、园林标准：星海主题全景花园式全龄社区景观范本，

4、空间标准：金茂尊重五感尺度空间全三居户型，

5、安防标准：智慧四层九重安防系统，

6、物业标准：仁恒高端物业服务，

7、教育标准：步行尺度内优质教育配套，

8、智慧标准：智慧化便捷现代新型社区，

通常情况下，亮点太多基本上就等于没什么亮点，米姐个人以为除了位置和物业还值得叫做亮点……

仁恒的物业不必赘述，在业界以及业主中间基本有口皆碑。看看项目位置：龙洲道188号位于瑞景板块和京津公路板块交界位置，其中瑞景是红桥与北辰交界的一个成熟生活区，在很多红桥人民眼里基本就是自家“殖民地”；而京津公路板块则是所谓的“老北辰”，是北辰区传统的核心生活区。

从项目驾车到现有的刘园地铁站大概有个5、6分钟的样子（行进距离没有实际测量），项目南侧有一个王庄工业园，其内部规划有小学、菜市场、商业等，距离项目粗略估计大概在1公里左右的样子。

上图为王庄工业园的棚改区规划草案公示，除了居住用地，该地块还规划了1所中学和1所小学、2块商业用地（疑似大型商业配套），还规划有社区服务中心、社区文化活动中心、居住区公园、社区体育运动厂、菜市场、停车场等配套公建，可以说是比较全面了。对于龙洲道188号来说，可以说是“1公里就可拥有全世界”…………

但遗憾的是，到目前为止还没有关于该地块挂牌出让的任何消息……

项目三面有公园，距离最近的是刘园苗圃，西北侧有北辰公园，穿过王庄工业园是滦水园，又驻守北运河，整体的生态环境和水资源还是不错的。

以上是优点，其实缺点也挺明显：

1、项目虽然距离刘园-瑞景以及御龙湾商业中心都不甚远，对商业氛围要求不高的话也足够了，但是对于日常采买来说，确实也是远水难解近渴。

2、王庄工业园倒是近，基本上步行可达，最多骑个自行车，但是其目前现状为企业园区，前述所说的各项规划配套的落实时间暂时还未可知。

3、刘园苗圃现状为花苗木基地，虽然有草案显示刘园苗圃地块部分用地规划为公园用地，但是同王庄工业园一样，暂时没有明确进程。

对于那些对地铁有执念的小伙伴，米姐在此多说两句，短期之内，龙洲道188号可依赖的地铁，只有一号线刘园站而已，虽然规划4号线途径该板块，但是4号线南段在建、北段还在设计当中，一时半会儿还指望不上，而且如果真的去坐4号线的话要过河，个人觉得这个接驳的成本还是挺高的。

来看看项目的节点信息：

项目预计12月开盘，计划首开南区3、4#，中户为92㎡、3#边户为110㎡、4#边户为122㎡；挑高3米左右；出房率73%左右；精装交付（精装标准未释放）。

92平米户型及样板间

122平米户型及样板间

110平户型图

社区内部应该还规划一个小学，就在现在售楼处所在的位置，是由项目来进行建设的，按照惯例应该是跟社区的最后一批住宅同期交付，但是会引入哪所学校并没有明确。

昆仑御

昆仑御是这次觅盘比较困难的一个项目，现场对于“不允许拍照”的要求执行的非常严格，所以图片非常不丰富……

继续回顾前世今生：

2017年3月，天津土拍史上首现“竞自持”地块出让（之前机制为触顶熔断），土地编号分别为津北辰高（挂）2017-008号、009号，其中的008号地就是后面要说的雍祥府，这里暂且按下不表。先来看看009号地：

3月9日摘牌当日仅2家房企报名，为华润与中粮。最终009号地块由华润以底价19亿元斩获，楼面价约17477元/㎡。而后华润和中粮两家房企合作开发该项目，案名定为昆仑御，采用的是华润血统的昆仑御产品线，此前在其他城市已有4座昆仑御，分别位于：北京、太原、沈阳、徐州。

这个产品系的特点体主要现在以下2点：

1、景观设计

打造自然、健康、艺术、科技的“四维”社区，采用五重绿化空间，在植物组合上注重四季植物混合搭配和色彩层次的变化，以图做到春夏有花、秋季有果、冬季有绿，一年四季四时轮回，景观呈动态变化。

2、物业管理

延用昆仑御产品系列的金钥匙管家服务体系，坚持执行五星级服务标准，全景智慧社区 专属贴身管家 完善配套 私人定制服务的模式，采用设备和人员的双重防护。

翻译成白话就是，以上两点，在目前市面上的品牌楼盘中，基本都属于大路货，而且都是需要时间来检验的，不过对于一个体量不大的社区来说，以上两点实现起来倒不存在很大难度，但也着实称不上亮点。

那么它的竞争力到底体现在哪？

来看看位置，可以对比一下前一个项目龙洲道188号，龙洲道项目的位置优势在于肩挑红桥和北辰核心区，而昆仑御的优势（后面的雍祥府项目也是如此）则在于，驻守天穆，昆仑御和雍祥府都属于天重二期地块，与金侨宸公馆、中储城邦同在天重板块。

昆仑御与雍祥府紧紧相依，南侧有金侨宸公馆，跨过南仓道则是中储城邦，未来还将有中储朝阳路地块面市，新盘密度很大，而且定位人群基本都是刚需刚改人群，未来居住人口数量也不会小。未来配套的跟进无需担心：

首先看轨交，项目周边规划有地铁4、7号线，依据现有规划，其中7号线规划南仓道站距离项目最近，4号线在红星国际处设站，但是都不是特别的近，都需要去接驳；同时也要面临着“人等地铁”的尴尬，毕竟7号线未开工，4号线北段没什么进展……

另外昆仑御、雍祥府自身各配建一所幼儿园，在临近的金侨宸公馆处也有规划小学。

商业部分，稍后会在雍祥府中讲到。

节点和价格方面，目前1,2,7,9#在售，高层8,10#售完，洋房3-6#未售。

其中，小高7#，主推81,120㎡户型，均价25000元/㎡；高层9#，主推103,107㎡户型，均价23000元/㎡；洋房1,2#，主推122㎡户型，价格28000—29000元/㎡。

雍祥府

雍祥府就是上文中说过的008号地，摘牌当日共三家房企报名，为华润、招商与中粮（请记住这三个名字）。最终中粮竞得该地块，成交总价36.1亿元，楼面价约18939元/㎡，溢价率50%（未进入竞自持阶段）。

该地块共分为两宗子地块：A地块土地用途为商服、公园与绿地，C地块土地用途为城镇住宅、商服、科教。换句话说，雍祥府项目自带近10万平商业，位于项目西侧。

与昆仑御同样的套路，三家房企报名抢地，最后还是这三家合作开发，项目住宅部分由招商操刀来做，仍旧采取时下“流行”的产品线套路：成就系【雍】字号。

雍祥府项目进到售楼处之后的感受，就与其他三个项目非常不同——久违了的奢华。非常豪气，其实也是挺符合招商一贯的定位的。这种“豪奢”在样板间里也保留了下来：

项目预计12月中旬开盘，原计划首开1、2、19、22#，其中小高1#主推126㎡户型；高层2#主推89、115㎡户型；洋房19、22主推115、127、145㎡。

洋房一共三种户型，做了两个样板间，客厅的这个尺度感非常好，127㎡样板间的开间在6.2米，145平米样板间开间7.2米，115㎡的样板间没有做，但是问了一下置业顾问开间在4米左右，可以说是正经八百的“墅质”洋房了。

对于这个超大的客厅不太care的小伙伴来说，这个客厅完全还可以格出另外一个空间，提高空间的功能性。洋房的窗户都赠送百叶窗，同时都还会赠送一个设备间，但这个设备间需要交付之后自己凿。

再来看看商业部分，商业部分在未来会由中粮和华润共同或者分工来做，这两家房企在商业方面的实操经验和企业背书，想必大家也是了解的，至少大悦城或者万象城，都是有所耳闻的，基本上到哪个城市都是地标的存在。米姐个人以为这个商业成就的不单单是雍祥府一个项目，即便对于整个北辰区的商业氛围来说，都将是一个提升。但是具体到中粮华润怎么分工、分割商业部分现在还没有确定。

那么至于雍祥府的交通及区位情况，在前面聊昆仑域的时候已经说过了，这里就不赘述了，直接跳到这里的小伙伴，可以退回上一part了解一下。

成宁府

成宁府原为万科志成道地块，由万科6.2亿元竞得，折合楼面价16785元/平米。产品设计由金地操刀，万科“担纲”后期物业。

该地块位于北辰区志成道北侧，项目所在的位置，虽然属于北辰区但是仍在外环以里（和外环线相隔了一个二手房小区），同时距离河北区北宁湾以及万福广场商业中心（也就是售楼处所在地）2公里左右，交通上也非常方便，可以说是一个河北区的“气质”非常浓郁的北辰项目。

项目所在位置，距离3、5号线换乘站张兴庄站，大概6、700米左右的样子。距离5号线志成路站距离也非常近。

全案6栋共286套房源，均为三室户型，目前已全部开盘，其中洋房主推131㎡户型，小高主推129㎡户型，高层主推97,117㎡户型；洋房均价30000元/㎡，高层、小高中户均价25000元/㎡，边户均价27000元/㎡。

项目自身带有一个小型的社区商业，在1、6#的一、二层。