香河爱晚大爱城怎么样「起底香河爱晚大爱城不限购迷局」

题记：

打着“以房养老”的旗号，背后却有着不为人知的内幕。

正文：

近日，在环京楼市的走访调查中，我们发现一个打着“不限购”旗号的项目—爱晚·大爱城。

早在2017年6月9日，廊坊便出台了“限购政策”，明确要求：

【非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房】。

难么，爱晚·大爱城在香河，又是如何规避限购呢？据置业顾问讲述，只需要满足三个条件：

1、提供北京或是廊坊三年社保；

2、家中老人年满60岁以上，女方55岁以上也可以，入住老人要有北京的居住证明；

3、房屋产权购房人占比90%，项目方占比10%，三年之内不可以出售；

这很像【共有产权】方式的购买操作。当问到入住老人如没有北京的居住证明，怎么办时，置业顾问说：这个不需要担心，我们可以帮忙操作。

那么，问题又来了，以这样的方式来购房，能否办理网签呢？置业顾问给出的答复是：没问题，有些客户的网签已经出来了。

既然可以网签，是否就可以放心购买呢？据置业顾问讲述，我们隶属“国家爱晚工程”，这一次也就拿出30套房源做试点，是可以办理网签的，不需要担心。

据此推断，这很像是一个限购外的【特批项目】，那是否正如销售所说，不需要担心网签呢？

我们拨通了香河县房管局的电话，工作人员给出的答复是：

【限购政策出台至今，没有改变过，必须有当地的三年社保，不存在特殊“不限购”的项目】。

以此判断，香河爱晚·大爱城在销售宣传中提到的【外地人不限购，直接网签】是在误导购房人，是在进行虚假宣传。

自从廊坊限购政策推出后，市场有过一段沉寂，但时隔不久，违规操作便开始暗流涌动，比如坊间流传的2种神操作：

1、花费6000—7000元，补办当地三年社保后，进行购房，等三年之后，再进行网签；

2、花费6万或者更高的费用，找当地人进行假结婚，获取购房资格；

很显然，香河爱晚·大爱城是在这两种操作之外，又自创了一种“不限购”式的操作。我们很好奇，这种神操作是怎么构想出来的？

是挂羊头卖狗肉，还是狸猫换太子？背后的内情和真相，究竟是什么？我们试着来梳理：

01

套路升级

早在2018年10月，就有媒体报道了香河爱晚·大爱城，违规售房。

据北青社区报【警惕！香河一楼盘出事了！】文中描述，化名李力的客户，在2017年8月左右，在中介的带领下来到香河大爱城二期项目。据他讲述：

“针对我没有在香河缴够三年社保的情况，大爱城现场销售人员表示，即使没有缴满3年社保，仍可代‘做资质’，承诺不仅可以买，而且首付只需30%”

他当时可选的房子为大爱城二期7、8、9、10四栋楼的部分单元：工作人员说我们买的房子都是清退的，别人买了之后，改变主意不买了，我们再买，当时一栋楼的大半都可买。

爱晚·大爱城一期及推售等待交付的二期住宅

随后，李力缴纳了30%社保，并办理了贷款，于2017年9月“网签”。据北青社区报记者调查，针对这种现象，中介人员给出的答复是：

【外地人不满足缴纳三年社保的条件也可购房，可用“本地人资质”，房源也为“清退了的”。】

而我们在实地走访中，大爱城现场销售人员告诉我们在售的是7—11号楼的剩余房源，首付40%，目前优惠政策是7万抵9万，贷款99折。

我们试着追问一下，目前推出的30套试点“养老房源”，是否就是“清退了的”房源呢？

当时，针对工作人员承诺的“开发商代办资质，用本地人资质”说法，香河大爱城营销负责人给出的说法是：“我们开发商没有权力办资质，也不会越过政府去办什么事情”。

据北青社区报记者调查，营销负责人还声称【现在有很多中介虚假宣传外地人不限购，我们已经与他们取消合作了】。

但在我们的实地看盘中，也是由中介带看，而且中介和我们宣传的也是【外地人不限购】。

把北青社区报的调查和我们的实地走访，进行对比分析，香河爱晚·大爱城显然是对规避限购进行了升级。

打着【养老】的名义来规避限购卖房，这一招【挂羊头卖狗肉】确实高明。说实话，以这样的说辞，的确很容易打动有北京3年社保的刚需客群。

但是，我们想告诉购房人，千万不要被套路。在致电香河县房管局时，工作人员也是一再提醒【不要买，香河没有规避限购的特批项目】。

02

养老变味

2008年1月，民政部牵头成立了“爱晚工程”，以中国社会工作联合会和世纪爱晚投资有限公司为主体，国家开发银行政策性金融支持为后盾的一项社会化养老服务的系统工程。

成立于2014年的大爱城投资控股有限公司，当年6月推出【大爱城·香河国家养老示范基地一期居家养老住宅】。

这个冠名【养老】的项目，也是“爱晚工程”的示范项目，据大爱城官网资料显示，大爱城早在2011年以一级开发合作协议的方式拿下了这个项目用地。

另据官网资料显示，2016年6月，大爱城·香河国家养老示范基地二期居家养老住宅正式起售。这也就是上文中提到的，涉嫌【不限购】违规销售的部分楼栋项目。

从大爱城项目整体的规划来看，外围配套了九大设施，包括大型医院、养老设施、体育中心、文化教育、休闲公园、生态农场、养生会所、商业及酒店，而最里边是住宅。

爱晚·大爱城配套酒店

在香河爱晚·大爱城早期的宣传中，声称【可以带给老人远不止是一处居所】。今年4月初在北京召开“老了，更幸福——大爱书院旗舰养老产品发布会”，说要给长者一个安心的家。

但在实际踩盘中，当问到是刚需在购买，还是养老客群在购买？现场销售人员给出的回复是：刚需、投资客群居多。而入住的一期，也是刚需居多。

香河爱晚·大爱城背靠“爱晚工程”，土地的特性是养老示范基地，但从销售上的操作来看，似乎是在玩着【狸猫换太子】的小把戏。

在限购政策条件下，背负着去化压力，为了短期违规利益，而把【养老】作为擦边球，来试图规避政策限购的束缚。

试问，香河爱晚·大爱城是爱晚还是误晚，是在帮扶老人还是消费老人。

我们希望，每一个打着【爱晚】美好寓意，编织出一个“候鸟式养老”的美丽神话的养老项目，应该实实在在为老人服务，而不是把老人当做变味吸引客户的鱼饵。

03

模式疑云

早在2014年底，香河爱晚·大爱城一期入市不足半月，就有业内媒体代言客户，对香河爱晚·大爱城的养老模式提出质疑：

丨对于“大爱城”项目健康中心能否持续运营，不少业主仍充满疑虑。

当时业内专家也表示，纵观国内众多的养老项目，大多冠以“养老”之名，实际上与普通商品房开发无异。

业内操盘养老的都知道，真正养老地产的健康运营，与普通房地产最大的不同是，需要巨大的资金支持，而且需要专业的人才参与日常运营。

据此来分析香河·爱晚大爱城的养老模式，从最初拿地到配建养老设施，再到一二期住宅推售，是一种地产 养老的产业模式。

以地产的销售去化，来反哺养老的运营投入。这种模式，在房地产上行周期中，住宅快速去化，可以维持良性运转，而住宅一旦去化受挫，资金承压，后果可想而知。

爱晚·大爱城二期待建住宅用地

号称“在香河拿地最多、配套设施建设最完善”的大爱城项目，在2018年10月底，据中国经营报报道，推出了一批特价房，其销售人员宣称首付只需30多万元。

当时销售宣称“购房资质和网签这些问题都不用担心，最快一个月就能过网签”。“我们就剩这几十套房子，打算走走房管局的关系，悄悄过了网签”。

仔细来梳理，从2017年8月左右，到2018年10月，再到12月底，香河爱晚·大爱城一直在试图想各种办法，来突破限购的束缚。

试问，在限购的背后，香河爱晚·大爱城的养老模式，能否经得起时间的考验和客户的质疑？

而从行业的视角，我们再来追问，香河爱晚·大爱城是真养老还是打着养老的旗号拿地卖房？