慧盖房 深圳香蜜湖住宅「香蜜湖篇|2023年深圳买房攻略上」
本文详细的针对2023年在香蜜湖片区考虑置业或投资的买房攻略，香蜜湖片区买房该如何买？香蜜湖片区未来的增长机会在哪里？这是你目前看到关于香蜜湖片区最新、最详细的解读，没有之一。这篇文章里都会给到你答案。本文12425字，预计读完需要15分钟，内容较多，建议您耐心看完，相信一定对你在香蜜湖片区买房有很大的帮助。
目录
一、香蜜湖片区介绍
1.1 香蜜湖的历史溯源1.2 香蜜湖的片区划分1.3 香蜜湖全球金融中心规划1.4 香蜜湖和前海对比附件：《2023年香蜜湖片区实施建设专项规划.pdf》
二、主流配套
2.1 香蜜公园2.2 印力中心（深国投广场）2.3 东海缤纷天地2.4 1979文化生活新天地2.5 深圳高尔夫球场
三、教育资源
3.1 香蜜湖片区小学 初中学区划分及学校排名3.2 深圳高级中学（南校区）3.3 明德实验香蜜校区3.4 侨香外国语学校3.5 福田外国语北校区3.6 荔园外国语小学（东校区、西校区）3.7 东海实验小学3.8 深圳外国语小学（东海附小）3.9 深圳高级中学中心校区（高中部）
四、香蜜湖片区全部32个二手楼盘详解
4.1【传统香蜜湖】香蜜湖一号、水榭花都、熙园、香蜜湖豪庭、新天国际名苑、香荟雅苑4.2【侨香】听泉居、鸣泉居、香格丽苑、枫丹雅苑、嘉园、香雅园、瀚盛花园、豪峰园、恒星园、万科温馨家园、合正香蜜原著、金地香蜜山4.3【农林】东海花园、翠海花园、港中旅、香域中央、天宝物华、香荔绿洲、天御香山、俊安苑、香榭里花园、雍详居、香荔花园、龙溪花园、荔林苑、香珠花园4.4【香梅北】特发小区
五、置业香蜜湖片区的选畴策略和建议
5.1 香蜜湖片区价值楼盘选畴策略5.2 香蜜湖不会像罗湖豪宅没落的三点原因5.3 未来价值分析及总结
Chapter1-香蜜湖片区介绍
一、香蜜湖的历史溯源
如果你在八九十年代问一个深圳人，深圳有什么地方最值得去，他一定会告诉你三个大字：“香蜜湖”。香蜜湖是1979年成立深圳经济特区后，深圳打出的第一张城市名片。
1981年香蜜湖在建设初期
而这张名片上最闪耀的主角，便是香蜜湖度假村。上世纪80年代中期，香蜜湖度假村风靡深港两地，成为深圳人和来深圳旅游者的必游之地，与西丽湖、石岩湖、香蜜湖、东湖、观澜湖；大梅沙、小梅沙，月亮湾、大鹏湾并称为深圳的“五湖四海”，承载了老深圳人的成长和回忆。
（1983年，远处就是建设中的中国娱乐城，现德士堡还保留部分建筑）
1985年，香蜜湖度假村开业，它曾经是80年代全国最大的娱乐休闲场所。
香蜜湖度假村的各项游乐设施，先进程度在世界都是数一数二。全长超过5公里的水上过山车，为当时世界最长。46米高的摩天轮，为亚洲最高。
（曾经亚洲最高的摩天轮）
（曾经世界最长的水上过山车）
（八爪鱼）
（中国娱乐城）
（全国最大的水上乐园，开创了国内主题公园的鼻祖）
（水上乐园之后拆除，后来建成红星美凯龙家具城）
（1991年，全国首个国际标准的赛马场在度假村开业）
除此之外，还有东南亚最大的激光夜总会（现德士堡附近）。两岸三地叫得上名字的大牌们都在香蜜湖驻过场，从李宗盛到梅艳芳，从谭咏麟到陈百强，再到张学友，beyond……香蜜湖收拢了当时整个中国流行音乐最辉煌的名册。
林忆莲和李宗盛那首《当爱已成往事》等许多卡拉OK热曲的MTV都取景于娱乐城
从1995年开始，由于华侨城锦绣中华、世界之窗、欢乐谷等主题乐园相继开业，香蜜湖娱乐城受到了不小的冲击，生意变得惨淡。到1998年，原有游乐设施大部分被拆除，但双环过山车、摩天轮、水上过山车的主体基础部分保留了下来，留住了老深圳人对它的最后一丝眷恋。
中区逐渐被汽车城、家具城、美食城、驾校所占领。然而这块区域很快聚集了约50家餐厅，也正是现在年轻深圳人所熟知的“香蜜湖美食城”。
香蜜湖北段内的东、西、北三面靠道路的大片陆地，陆续被分割，先后建有德仕堡高尔夫会所俱乐部（练习场）市党校、水榭花都、香蜜湖1号、熙园、九号大院等多个机构和大片的高档住宅区。
1997年，香蜜湖西侧的东海花园开盘，1.1万元/平方米的均价使它成为当时深圳最贵楼盘。此后，2002年水榭花都、2003年熙园、到2004年“九万三”地块被拍卖，建成香蜜湖1号。
水榭花都和香蜜湖1号相继建成豪宅后，福田政府为了长远规划储备建设用地，停止了对香蜜湖片区的土地出让。2010-2020年这十年间，香蜜湖再无重新开发利用的动作，安静的度过了10年。
2021年2月，香蜜湖中区项目正式拆除完成。标准一个时代的结束，意味着一个更加崭新的辉煌即将到来。
二、香蜜湖的片区划分
（1）
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传统香蜜湖片区划分
在2001年制定的法定图则中，香蜜湖由以上图所示
南区、中区、北区三个板块组成。香蜜湖所围成的中区板块，也就是我们经常说的传统香蜜湖富人区old money 。包括水榭花都、香蜜湖一号、熙园等。值得注意的是，在香梅北板块，有一块非常大的市政公用设施用地（深蓝色区域）一直还未开发，这也为传统香蜜湖的二次升级注入了更多想象空间。
（2）广义的香蜜湖划分
本身由于传统香蜜湖片区划区不大，住宅楼盘少，随着周边临近的香域中央等高品质楼盘的不断崛起，深高南校区等优质教育资源的补充，再加上香蜜湖公园配套完善，临近的侨香、农林、安托山也获得香蜜湖的“品牌”溢出价值，从中受益。所以到今天，在潜移默化中，我们也习惯性的把侨香和农林归于香蜜湖，形成了大众熟悉的一湖五区的“广义香蜜湖片区”版本。
而竹子林片区和安托山片区，我们会单独拿出来讲。
（3）香蜜湖片区主要的学校及交通分布
深圳首条磁悬浮站-香蜜湖西站
之前在2020年网传磁悬浮经前海方案，西吹媒体一顿诱导解读带节奏，但是从2021年《福田综合交通十四五规划》以及《香蜜湖片区磁悬浮实施方案》来看，香蜜湖作为磁悬浮深圳唯一站点，有着比前海更为重要的战略作用。
福田的香蜜湖全球金融中心，更符合一次“首脑会晤”，福田四通八达的交通枢纽站（车公庙站、福田枢纽站、岗厦枢纽站），无论是战略定位还是资源密集分布，香蜜湖西站的磁悬浮站点，在面对前海的竞争中，可以说是完胜。
三、香蜜湖全球金融中心规划
四、香蜜湖和前海对比
如果把深圳比作一个三室二厅的家，那么香蜜湖全球金融中心毫无疑问是这个家其中的一个客厅。（其次是深圳湾超级总部基地，前海的小伙伴不要杠，认真看完以下内容）
（1）前海的战略定位的什么？（熟读前海篇）
（2）为什么香蜜湖的价值要高于前海？
附件：《2023年香蜜湖片区实时建设专项规划及开展进度.pdf》
Chapter2-主流配套
一、香蜜公园
香蜜公园，原名农科公园， 2017年7月开园，其中绿化用地面积高达33万平方米。该园在传承旧址文化的基础上，设置了婚礼礼堂、绿色图书馆、体育中心等多功能区域。环境优美，是福田核心区独特的市内氧吧。
二、印力中心（深国投广场）
2018年，运营11年的深国投广场经过调整后，重装开业并升级为“印力中心”（万科旗下品牌）。
（深国投广场-沃尔玛山姆旗舰店）
（香梅北-沃尔玛）
三、东海缤纷天地 & 东海国际空中会所
东海缤纷天地，是东海集团倾力打造的东海国际中心城市综合体的核心商业构成，致力于打造“艺术购物中心，商务社交平台”。因为早期东海国际公寓和东海花园，有非常多的香港业主。以前的顶楼会所，也都是非富即贵。随着“优质生源”的不断流失，慢慢的被深湾汇，曦城会、蓝楹湾华住会这些高端住宅聚集性会所遗忘。
四、1979文化生活新天地
（1979文化新天地，德士堡，即将全部拆除）
五、深圳高尔夫球场
深圳高尔夫球场，1985年建成，国内首家国际标准的高尔夫球场，2015年使用年限已经到期，土地使用权已经无偿交由国有作为储备用地，划入香蜜湖板块，地块为体育用地，所建的别墅为球场的配套设施，不得买卖。
Chapter3-教育资源
一、香蜜湖片区小学 初中学区划分及学校排名
片区小学一共有8个学区。小学综合实力排名分为3个梯队：
第一梯队：深圳外国语小学、明德实验香蜜校区
第二梯队：荔园外国语小学东校区、荔园外国语小学西校区、侨香外国语小学
第三梯队：东海实验小学、景田小学、景鹏小学
其实深圳外国语小学部，只有东海花园的一期和二期家长可读，并且可以直升深圳外国语初中部。而明德实验主打国际教学小班制，注重精英化教学。2021年3月，将景田小学和侨香外国语（小学部）列为小学共享学区试运行。
片区中学一共有5个学区。其中深高南、明德实验、福田外国语北校区、侨香外国语这4所学校，常年保持在福田靠前较高水平，香蜜湖片区整体教育质量水平非常高。
2020年福田初中成绩排名，仅供参考
二、深圳高级中学（南校区）
深圳市高级中学，简称深高，是国家级示范性高级中学，广东省一级重点学校，深圳市公办完全中学。也是深圳四大学校之一。
深圳市高级中学创办于1997年，2016年5月，深圳市高级中学与龙华区政府签约，成立高级中学北校区，该学校为一所市直属的九年一贯制学校。2020年，成立深圳高级中学东校区。目前共有5所直属学校。
同时深中集团还有，深中泥岗校区、深中南山创新学校、深中坪山创新学校、深中龙初、深圳亚迪学校、万科梅沙书院6所合作办学学校。
2022年深圳高级中学南校区初中部，最低录取积分93.6，也就意味着读深高南校区的初中学位，在社保积分满分10分的情况下（社保8年4个月以上），至少得提前3年（居住3.6分）买房准备。
三、明德实验香蜜校区
深圳明德实验学校创办于2013年，学校南靠深圳市委党校，北邻熙园，是一所十二年一贯制的公立委托管理学校。由深圳市福田区政府和腾讯公益慈善基金会签订的《合作办学框架协议》共同推动的教育综合改革学校。
学校自主招聘教师，教师大多数是来自北大、清华、复旦、北师大、南开、港大、英国伯明翰大学等国内外名校的博士、硕士毕业生，聘请腾讯工程师、大学教授、基金经理、科学家为兼职教师，聚集了一批教育及社会各行业的精英人才。师资力量雄厚。目前明德下辖三个校区：
● 香蜜校区，设小学，初中和公立高中。
● 碧海校区，设小学和初中。
● 满京华校区，位于大鹏新区葵鹏公路106号，设高中国际体系。
（大鹏新区满京华校区）
明德实验学校虽然短短几年的办学时间，可教学成绩却令人瞩目，作为腾讯创始人之一的陈一丹，同时也是这所学校的创办人，陈一丹也一直以创办了这所学校为荣，无论走到哪里都会提及明德实验学校。
一所好的学校自然离不开好的办学模式和优秀的师资力量，明德实验学校无论是在哪个方面都做的相当的出色。这也就成为了附近居民选择将孩子送来这里上学的原因之一。
四、侨香外国语学校
深圳市实验教育集团侨香学校创办于2005年9月。前身为福田区外国语学校。从08年第一届初三学生拿下中考开门红后一直发展迅猛，2010年9月福田外国语学校在原景田校区基础上，新创办侨香校区。
因为侨外和福田外国语景田本部同根同源，学区和景田本部在品质和地段上都差不多，生源素质都很纯粹，所以两所学校的成绩很接近。侨外学区的优势是具备集团小学，小学部尊重学生差异、扬个性所长，提供让学生自主选择的多样化课程，适合对小学和初中都比较看重的家庭。
为了扩大优质教育资源普及的区域，2014年7月侨香校区独立办学，学校更名为侨香外国语学校。为进一步深化改革探索，突出实验特质，扩大“实验”影响力，2019年11月14日，侨香外国语学校正式更名为深圳市实验教育集团侨香学校，又一个名校集团在福田诞生。
2020年，以侨外本部为基础成立了福田实验集团，同时成立了集团内的第一个分校-福田实验集团梅香分校。而在下梅林的福田实验的梅香学校，已经于2022年正式纳入深中，并改名为深中梅香学校。
五、福田外国语本校区（初中部）
深圳市福田区外国语学校于2005年9月开办，是一所政府公办的初级中学。本部为北校区。目前共有4个校区。
2018年福田外国语南校区成立，位于福田保税区。
2021年福田外国语西校区成立，位于香梅北，今年9月投入使用。西校区与侨香外国语小学部、景田小学试行分享学区制。
2020年福田外国语东校区，9月份开学，是福田第十高科技预制学校，在上梅林地铁站、翰林实验学校附近，但是是临时学校，自身没有学区划片，翰林实验招满了以后便分配到这所学校，有效分担周边梅华小学、翰林实验学校学位压力。
六、荔园外国语小学（东校区、西校区）
（荔园外国语东校区，位于水榭花都旁边）
（荔园外国语东校区，位于香域中央旁边）
荔园外国语小学创建于2004年9月，是一所公办、全日制完全小学。荔外原隶属荔园小学，2012年分离，单独办学。目前有东、西、天骄、狮岭、水围、深南等六校区和四个附属幼儿园。天骄校区，与2019年9月开学。
2021年2月，荔园外国语教育集团正式成立，成为福田区第四个教育集团。（荔园教育集团、红岭教育集团、福田实验教育集团）
七、东海实验小学
东海实验小学原名荔轩小学，创办于2004年，后来2017年改名为东海实验小学。改名后，师资和基础设施都得到了很大的提升。
八、深圳外国语小学（东海附小）
深圳外国语学校东海附属小学创办于2000年，位于东海花园二期内，是一所环境优美、师资精良的现代化国有民办小学。学校由深圳外国语学校独立承办，是深圳外国语学校的小学部。该学校只面向东海花园的业主招生，直升深外初中部。所以说，东海花园包含了两个顶级学区：深高南 深外初中部
九、深圳高级中学中心校区（高中）
2020年深圳高级中学高中部，重本率高达92%，是深圳四大名校，成立时间最短，发展最为迅速的名校。深圳高级中学中心校区最低中考录取分数：430分，仅次于深中高中部的433分。
Chapter4-香蜜湖片区二手楼盘
一、香蜜湖片区二手楼盘盘汇总
香蜜湖片区的楼盘总共37个楼盘，接下来我们主要从传统香蜜湖（6）、侨香（11）、农林（14）、香梅北（1）四个板块来详细说明：
（未完待续）
