深圳二套房和三套房首付「深圳楼市二套400W兼顾学位和改善的三房1500以内该怎么选」

以下内容选自“深房大表哥”公众号，客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！近期问答集锦

【粉丝提问】大表哥，咨询下：手上有400w存款，属于二套。想在福田，南山找一套兼顾学位和改善的三房，总价在1500以内，谢谢了

回答：

1.第二套用全款抵押流，7变3或者5变3。第一套按揭有空间，可以做加按，第一套红本在手，可做抵押。

2.1000-1500福田南山可以考虑的参考选筹：南山：前海南片区（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园；科技园：科苑学里、华润润玺四期（文华），阳光带滨海城（南外高新）；前海自贸区：前海时代，招商领玺，颐湾府（目前基本抢完了）

蛇口：半岛城邦（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾）。

后海：蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园（育才）漾日湾畔（深圳湾），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾），蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园（育才）漾日湾畔（深圳湾），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾）；后海总部：红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 科技园南片区：海怡东方花园（南外高新）

华侨城：香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验）。

福田：基本上福田几乎90%的学位房，3房都在1500以下，80%都在1200以下 推荐香蜜湖片区、石夏片区、百花片区、保税区都可关注。（以上仅供参考）

提问 |大表哥您好，这几天一直在看您的帖子，觉得都很有道理。最近也想买房子，想请教一下您不知可否。 目前住观澜鹭湖片区小三房，想改善住房，买个144以内的自住，同时保留现有的房子继续投资。但是看了快一个月了，最中意的是观澜仁山智水楼盘，赠送面积大，但是感觉单价还是有点高了，一直犹豫。想请教下，这个片区未来涨价空间还有么？

回复：

1.龙华的真豪宅片区其实是鹭湖国际片区。红山金茂府水榭春天这些尽管单价高，但还不是豪宅，只能算是网红。真正的豪宅是必须在闹中取静的地段拥有山水湖海这些稀缺资源，同时不可避免的要牺牲商业交通影响居住体验的因素。

懿花园、鹭湖一号，城建仁山智水、懿花园、招商观园、金地天悦湾都是在这个片区。也是是龙华区5大发展区域（上塘、红山、深圳北、民治、观澜）之一，区政府也将迁至此处，龙外学位，未来愿景可期。

但目前交通配套并不完善，没有大型的商贸体，短期内需要接受这些不便，但生活体验上不是一种风格。以上条件未来慢慢兑现后，鹭湖片区增值空间会和上塘红山持平。2.题外话，很多住惯了观澜的一些小企业老板，很多都不愿意搬到后海前海宝中这些热点地区，幷不是他们没有钱。一方面是习惯了，另外一方面二梯队的豪宅抗跌能力强，就算整体下行了，因为交易量少，几乎也不会受太大影响。

咨询 |福田区彩田路上的彩福大厦与彩田明苑怎么样，属于中心地段，但房龄都20年了，目前5.5和6.5万左右一平。同样的楼旁边的星河世纪目前9万左右。主要是位置在中心地段，以后的价值空间如何？

回复：

两个地方享受福田CBD的商业辐射（中心城，连城新天地，卓越中心），学位也都是一样的，价格差异主要有几点原因：

1.建筑设计。彩福最早的港式建筑，基本没花园没有绿化，户型都不方正，居户密集，更像是宿舍。星河世纪属于现代风格，而且自带商业，符合大众审美。

2.群体。彩福是一室小户型49居多，租客、开公司的多人员杂乱，并不适合居家，只适合刚需上车。星河世纪居家居多。

3.数据折损。彩福大厦是福田房地产开发的，其中有一部分是安居房，综合交易下来，是会拉扯一部分商品房数据的均价。

4.中心区随着卓越中心和中央天元CBD，仍然是福田有动力支撑的板块的，也有购买力支撑。

咨询 |读研读了三年，感觉自己读傻了，也浪费了许多时间，导致研究生延迟毕业一年。还好当时刷信用卡一成首付在石岩弄了一套小房子，至少不用租房子，现在毕业了不知道以后工作如何？求大表哥指点！

回复：

恭喜，你已经超过99%的研究生同龄人。认清什么是最重要的事情。读了这么多年书，不是为了当一个高级打工者。如果想要世俗意义上的成功，并不是努力就足够了，努力只是方向正确前提下的标配。普通人努力程度之低，根本轮不到拼天赋的时候。竞争越激烈的塔尖，运气越重要。越是光辉耀眼的行业战场，站满了武装到牙齿、智力爆表、真实幸运加满技能点的异能者，最后的胜出者，最终就是运气游戏的幸运儿。

对自己有清晰判断，别做梦想在公务员、投行、IT、医生职业上出人投地，你不是世家、智力、运气三位一体的幸运儿。找到一个满是普通人的小众赛道，才可能依靠努力胜出。在深圳工作和生活，可以享受大都市产业红利，房产买了跑平通胀，跟着国运走。

正常国家发展轨迹都类似：八九十年代吃饱饭是第一刚需，成就了生产饲料的刘永好家族首富；家电零售需求在90年代崛起，2005时代是国美黄光裕天下；新世纪开始的改善居住需求把房地产行业推向2013年的巅峰；最近十年消费金融和消费互联网是最耀眼明星；发掘需求、制造需求、满足需求、引领需求，给一代一代人造梦，提供一代人身份认同标签产品，商者无域大道相通。​​

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同伴，不一定非要走到最后，某一段路上，对方给自己带来的朗朗笑声，那就已经足够。