贵阳市地块挂牌「贵阳楼市新常态已经到来下半年贵阳首次挂牌低效宅地」
【贵阳楼市新常态已经到来?】近期,机构的贵阳楼市半年报终于公布了。
本文,我将根据半年报数据,从宏观市场的角度,来分解一下上半年的贵阳楼市。
根据半年报数据,2022年上半年,贵阳楼市呈现出几个特点:
政策密集出、落地见效难;房企太谨慎、土市很惨淡;区域分化强,迎来新常态。
首先看政策部分。
2022年上半年,贵阳“救市政策”频出。
从内容上看,贵阳的“救市政策”堪称“无现金流”的典范,基本都在曲线救国,很难有直接刺激市场需求的手段。
尤其是和外地政策相比更是如此。
至于原因,和财政自然脱不开干系,但也会受到其他城市政策不见底的影响。
在这种情况下,对于政策来说更难的维度是落地。
虽然政策在很多方面想法很好,但真正下发到各部门落地时,却都有点不太顺畅。
比如我们都已经期待很久的契税优惠券,至今商务局也没拿出落地效果来。
不过,政策依然有好的一面,至少在为房企减负,或者在土地成本的透明度上,确实做得更好了。
另外在公积金方面,政策开的口子也比较松,有利于刺激公务员群体的购房热情。
总的来说,目前看来贵阳在“无现金”的状态下,政策的牌已经基本出尽。
考虑到目前各区政府财政上的吃紧状态,我不认为下半年政策上还有什么“王炸”,最多会在现状上稍微加码。
其次看土市部分。
对于贵阳来说,2022年上半年,商住类土地市场就只能用一个字形容:惨。
具体能惨到什么地步,我在之前的文章里也提过数据,这里再剖出来让大家看看。
2022年上半年,贵阳市商住类土地市场仅有20宗地成功出让,这个数据在去年上半年是69宗。
2022年上半年,贵阳市商住类土地出让面积约64.93万方,同比去年下降了82.2%;
成交金额约28.78亿元,同比去年下降了90.36%。
去年上半年,贵阳市商住类土地出让面积约364.96万方,成交金额约298.72亿元。
这些数据之下的表象,那都不叫“腰斩”,简直就是“脖子以下都截肢”。
当然,即便有各种意义上的惨,但土市的低迷仍然可以有很多理由来解释。
其一,就是全国楼市和贵阳楼市的低迷,间接造成了土地市场低迷,房企们因生存问题而不敢轻易拿地。
其二,就是其他能级更高的城市政策未见底,对比起来,贵阳土地的吸引力始终有限,不如把钱都集中到前景看起来更好的城市里。
其三,就是贵阳土地供应结构出现了改变,今年主要以工业用地供应为主,也会间接造成土市的下行。
而相较上半年,我个人认为,下半年的贵阳土市,应该会有所复苏。
一是政策端确实把土地成本降低了,同时也让价格更加透明了。
二是供应端在下半年会出一些大招,许多优质地块都会在合适的时间点挂牌入市。
至于最终结果到底如何,咱们只能拭目以待了。
最后看住宅销售部分。
虽然我知道单看住宅销售情况对整体楼市来说有点以偏概全。
但对当前的贵阳来说,商办市场几乎就是龙套般的存在,咱们还是要聚焦主角。
主角的变化才能真正推动剧情发展。
在住宅销售端,2022年上半年的贵阳楼市,可以用“双腰斩”一词来形容。
供应量同比下降56%,成交量同比下降52%。
与这两个数据相对应的,是来到了不甚健康19个月的去化周期,以及基本维持万元水平的房价。
分城区看,目前贵阳住宅成交量的核心只在新老城。
其中观山湖区和白云区组成的新城,是成交量最高的区域。
而南明区和云岩区组成的老城,是成交量次高的区域。
至于经开区和花溪区组成的新花溪区,则是成交量的第三梯队。
乌当区嘛,要不划给云岩区算了……
分物业类型看,普通住宅是市场的成交核心,洋房和别墅资源则日益稀缺。
在以上数据和现象之下,我们可以看到,贵阳楼市在上半年正加速分化。
一方面是区域上的分化。
新老城的核心吸引力愈发强大,新花溪区只能分到一些地缘和特定需求的客户。
另一方面是产品上的分化。
普通住宅(包括大平层)的需求量进一步撇开了洋房和别墅。
除了以上两种分化情况外,其实还有另一种没有数据支持的分化:客户需求的分化。
这主要是建立在几个销售朋友给到我的反馈上。
目前,他们感觉到投资客户基本已经消失殆尽,而冲动型消费客户则愈发地多了起来。
把以上三个维度总结一下,我认为目前贵阳楼市进入了一个新常态之中。
即在房住不炒仍是政策核心的情况下,贵阳楼市的承载量大概也就是当前这样了。
虽然也有人认为供应量的腰斩会让贵阳楼市供需关系发生改变,利好需求端,但市场里实际上还有很多类似糖王地块等已拿未建的库存。
下半年的楼市数据,大概率也只会在当前数据的基础上,稍稍企稳。
除非政策突然有一些新的变化,比如把追涨和投资的需求,列入正常住房需求之中。
按照当前市场分化的情况,下半年我依然会维持去年年末给出的购房建议:
在核心的次核心区域买房。
比如三马、比如泉湖、比如金融北城、比如观山西,这些区域相对来说都会有更高的性价比。
写到这里,我想聊聊个人感受。
怎么说呢,其实政策本意是好的,但执行起来容易过犹不及。
而对于普通老百姓来说,有追涨和投资的需求,又有什么错呢?
CPI一直在涨,普通老百姓们想的,大概率也就是不落后通胀就好。
要把房地产完全去金融化显然不现实,毕竟房地产和金融,本就是相伴相生的产物。
稍微聊大了一点,希望下半年的贵阳楼市,能给我几个大逼兜吧。
【明码标价,下半年贵阳首次挂牌低效用地】7月11日,据市公共资源交易中心挂牌公告,GD〔22〕002、003两宗低效用地挂牌入市。
据挂牌信息,GD〔22〕002号低效用地,即为经开区华阳区域城市更新改造项目用地,其中包含旧改部分。
按照拿地要求里明码标价的成本计算,该地块的真实起始楼面单价应为2819元(不一定准确,仅供参考)。
该地块其实区位条件不错,周边配套比较齐全,学校商场地铁都有。
但地块本身也有一些不利因素,无论是3.5的容积率,还是紧邻地块的铁路线,都会对地块项目定位造成困难。
目前,我也不知道哪家房企或是城投公司有意向拿地,但无论哪家去拿,后续面临成本问题时都会有些头疼。
至于GD〔22〕003号低效用地,商业兼容客运站的土地性质,加上颇高的附加成本,我毫无疑问会赌最终由城投拿地。
当然,无论谁拿地,这块地只要卖得出去,就算谢天谢地。
对于地块周边的如万科花溪大都会等项目来说,地块若能成功出让,应该也算是不大不小的利好。
除了土地本身,本次低效地挂牌文件中,需要注意的是政策开始对地块成本明码标价了。
虽说“教育配套费”这个“永远的痛”依然悬着,但房企们至少在算账上轻松了一些。
简讯
1、据财联社消息,恒大物业向员工派发了“恒驰5”新能源汽车销售考核任务,销售数量根据楼盘内业主的数量而定。
7月6日晚间,恒大汽车召开了“恒驰5”预售发布会,该车型的豪华版售价为17.9万元。
2、据财联社消息,近日,发改委印发“十四五”新型城镇化实施方案。
方案要求,全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制;
严格限制新建超高层建筑,不得新建500米以上建筑,严格限制新建250米以上建筑;
转变超大特大城市开发建设方式,积极破解“大城市病”,推动超大特大城市瘦身健体;
高质量高标准推进国家级新区规划建设,充分发挥引领示范作用。
3、多家机构的监测数据显示,6月以来,房地产市场趋稳转暖迹象继续增多。业内人士表示,房地产行业正显现积极变化。
4、今年上半年,观山湖区新引进产业项目19个,产业到位资金50.23亿元;
其中工业项目到位资金28.51亿元;新引进优强企业15家;
目前全区已签约引进重点招商项目13个,项目投资金额31.56亿元,引进其他招商项目共57个。
5、2022年全年,贵阳保障性租赁住房筹建任务3.2万套(间),目前已开工标准项目61个21728套(间),剩余11143套(间)将于下半年全面启动。