广州500万买梅花园真的不值得吗「广州500万买梅花园真的不值得吗」

白云 | 梅花园

现在提起两个行政区交界，稍微了解楼市概念的人都知道，交界区域一般没有重点产业，城市界面差，是房价“洼”地。

两区交界，一强一弱，弱的区总想着蹭一下强的区，正所谓人家强势发展我也想跟着喝口汤。所以总会在两区交界出现一种景象，较弱的区总会去做好城市界面建设，吸引在较强区域工作的人群过来，而较强的区往往都不会大力地去发展这种交界区域，除非需要出让土地。梅花园就是其中的一个例子。

梅花园地铁站现有两个出入口，B出口属于白云区管辖范围，D出口属于天河区管辖范围，B出口出来就在怡新路路边，放眼望去是笔直的柏油马路和两旁矗立的商品房小区，而在D出口出来，一边是车水马龙的广州大道，一边则是牛利岗城中村的出入口，从两个出口所看到的景象就很好地验证了两区交界各自发展力度的不平衡。

板块内有从拍地竞价触顶摇号到开盘刷卡验资交钱再看房的改善网红越秀天河和樾府，进一步地拔高了板块的天花板，虽然越秀天河和樾府在行政区域上属于天河，但这并不妨碍对面白云一众刚需和刚改小区纷纷跟着这个网红盘喝汤。那么，本期就来看看梅花园板块中的怡新花园、云山熹景、恒大御府，看看在区域交界的地方，真的那么不堪吗？

01

位置及交通情况

梅花园板块内小区主要集中在西至广州大道北东至沙太南路的区域内，三个小区沿横贯板块的怡新路自西向东分布，自西向东顺序分别是怡新花园、云山熹景和恒大御府。由于广州大道与沙太路之间的联络道路较少，再加上怡新路、京溪路等道路两侧分布了许多的大型小区，在高峰时期甚至直至晚上这里都经常堵车。

板块内现有三号线梅花园站，位于广州大道北和怡新路的交叉口，5站可达珠城，不用换乘，十分方便。不少天河上班的人都沿着地铁线路找房，林和西、东站太贵，燕塘又太老，梅花园就是他们选筹的第一站。而怡新路的另外一头与沙太中路交界处正在修建十八号线北延段，届时将在旧广州衡器厂设置京溪路站，线路开通后从这里出发，2站到冼村，3站直达磨碟沙，无需换乘，有望进一步导流部分珠城琶洲产业人群到此落脚，至于能不能把他们留住，就看同和中学被接管的力度了。

（旧广州衡器厂地块现状）

（十八号线北延段京溪路站外现状）

三个小区中，怡新花园位于三号线梅花园站旁，小区一期怡华阁楼下就是梅花园站B出口，小区距离正在建设的十八号线京溪路站约1300米，步行需要20分钟左右。恒大御府离三号线梅花园站大约950米，实测从恒大御府离三号线最远的4栋步行至梅花园站需要15分钟左右，距离十八号线京溪路站大约500米，步行大约8分钟。云山熹景则位于两个小区之间，都能在15分钟内去到两边的地铁站。

02

教育情况

三个小区都配建有公立幼儿园，怡新花园为京溪怡新幼儿园，云山熹景为行知云山熹景实验幼儿园，恒大御府为京溪街中心幼儿园。京溪街中心幼儿园因为没有修好直通的道路需要绕过京溪小学恒大校区走400米接送小孩，另外两个幼儿园都建在小区旁边，接送非常方便。

三个小区对口的公办小学都是京溪小学。京溪小学现有四个校区，分别为怡新校区、恒大校区、京溪校区和白天鹅校区，怡新校区位于怡新花园对面，恒大校区位于恒大保障房小区北面。

最近几年由于新生入学人数不断增加，京溪小学旧有校区又难以扩建，不同年级就读的校区的安排最近几年都在变化，不过有一个不变的，那就是需要辗转于不同校区之间接送孩子。不过作为第一批入选省一级的学校，京溪小学的口碑在白云区公办小学中一直都位列前茅，京溪小学在生源复杂的地方能做到如此口碑，实属不易，如果不是同和中学的问题，京溪小学 任意中流初中，都会有不错的竞争力，至少留人是没问题的。不至于白云内部现在一窝蜂往云景、嘉禾以及摇号白云省实挤。实在看重教育的，照顾通勤的情况下，京溪同和往天河北走，机场路往小北走。这就是同和中学拉跨下梅花园京溪同和的现状，在小学阶段可能就留不住人。

京溪小学对口直升的初中为同和中学，在区教育局公布的《2023年白云区义务教育学校招生计划表》中，同和中学招生对口的小学足有7个，其中有好几个都是纯粹的村小，生源极其复杂，这也导致了该校历年来的口碑都非常一般。同和中学最初在2017年并入了广州培英教育集团，后于2021年6月转并入广州白云广附教育集团，白云广附即原金广附，分量自然不必多说。2023年的中考是同和中学并入白云广附教育集团后新招初一新生的第一届中考，一切噱头还噱头，是璞玉还是顽石，试后见分晓。

附近的新盘越秀天河和樾府将配建一所45班九年一贯制学校，对梅花园来说，这个改善的学位招收梅花园板块内人户属白云区行政范围学生的概率几乎是不可能。虽近在眼前，但越秀天河和樾府地块属天河区，连省实白云新城校区都不会跨一墙之隔到黄石街道招生，更何况新学校会从天河区跨到白云区招生？洗洗睡吧别想啦。

03

商业配套

三个小区都有着丰富多样的底商类型，其中最具烟火味的莫过于怡新花园了，这里有潮汕砂锅粥大排档、蜜雪冰城、美心西饼等一众饮食商铺能涵盖你三餐加宵夜的饮食需求，也有钱大妈、万福超市、大参林药店、海王星辰药店能满足基础的购物需求，还有教辅托育机构、银行等多种类型的底商来满足日常生活。

其次是恒大御府，由于小区配建有保障性住房，小区底商也是以满足日常生活需要的基础商业为主。

到了云山熹景这边，小区虽然配建了一个商业中心，但没有多少商家进驻，小区底商更多的则是房产中介、美容美发、烟酒茶叶、洗衣店、宠物医院等，倒也为小区环境添了几分静谧。三个小区底商种类的不同构成也很好地反映了小区的定位。

另外在附近有三个主要的商业体，分别是广垦天河1号、信达金茂广场、梅花园广场。几个商业体中，较为成型的是信达金茂广场，星巴克、向群饭店、寰映影城等都已入驻，梅花园众人苦梅花园广场的低端商业久矣，它的落地补齐了附近没有上得了台面的商业的短板。

广垦天河1号目前仍在招商和售卖中，希望最终落地后能够进一步补足附近区域没有大型连锁超市的不足。而梅花园广场，从商场外观招牌的破旧和稀稀拉拉的人流就能感觉到它过得不太好，希望能够有所改变吧，他们卷起来，对大家都好。

04

小区踩盘

怡新花园：小区就在地铁站旁出行方便，工地噪音影响大

怡新花园最早于2004年开盘，小区分多期开发，小区就位于梅花园地铁站旁，北邻怡新路，西邻广州大道北，东临新建的商业体广垦天河1号，南面是梅花铝厂宿舍、空置的梅花铝厂地块和正在建设的越秀天河和樾府小区。

从地铁站出来走不过百米就到小区门口，在门口的路边就看到好多在此等拉活的三轮车师傅，他们整齐地排成两排，使得本来还挺宽阔的人行道，变得十分狭窄。

再叠加络绎不绝来往地铁口和京溪小学接送的人流，给人的初印象就是带着烟火味的纷繁。小区的门禁若有似无，长期打开，保安也不问询陌生面孔，很容易就能混着外卖小哥的步伐或者尾随业主入内。相比起怡新门禁大开的毫无安全感，熹景和御府尽职尽责的安保无疑倍添安心。

小区的楼栋和花园是依照地势架高建立起来的，除四期的怡安阁E1-E2、怡泰阁E3-E4地势较高挖了地下车库和没有底商外，其他楼栋底下的架空层都被用作了底商和室内车库，从大门走到楼栋的底下和小区花园，都要走过一段长长的斜坡。

内部花园人车分流，电动车可直接开至自家楼栋底下。小区楼栋的一楼都有架空层的大片区域让业主在外面下雨时也可以在此进行锻炼活动和日常停放电动车。

建有泳池、网球场和篮球场，优先对业主开放，能够聚齐这三类运动设施的小区，广州主城区内屈指可数了。

东南侧紧挨着越秀天河和樾府热火朝天的工地，白天工地打桩的噪声响彻整个小区。在与业主交谈得知，工地之前经常凌晨一两点还在施工，在附近居民多方投诉和媒体曝光后才有所收敛，不过也只是没进行特别吵的工程而已，由于交规限制泥头车的上路时间，平日白天都能见到有施工车辆一直进出工地，晚上赶工更是必然。该盘预计25年交付，再加上小区南面还有块还没拍出的梅花铝厂地块，由此可预见工地的噪音还要伴随这个小区很长一段时间，这种长期噪音伴随的长期曝光，算是幸福的烦恼吧。

小区业主普遍不满现有的物业公司，2019年在与街道办等多方多次扯皮后，小区终于成立了业委会，但推进更换物业的道路依然困难重重。虽然业委会的成立极大地保障了业主的权益，但是在踩盘的过程中还是能发现物业服务的种种不足，比如楼栋出入口顶部的玻璃损坏没及时更换，不同楼栋电梯保养的状态也各不相同。

小区优点：

1、小区就在地铁站旁，出行方便；

2、底商丰富，满足日常多种需求；

3、小区大部分户型方正，性价比较高。

小区缺点：

1、小区受广州大道北、怡新路、越秀天河和樾府工地噪音影响；

2、物业管理一般，门禁若有似无，部分楼栋电梯门与轿厢老旧生锈，毫无保养痕迹；

3、车位较为紧张，小区门口路边都停满了车辆。

户型选筹

小区内共有20栋1796户。小区分四期开发，均为原装电梯楼：

一期为14层高的怡新阁1-3栋、12层高的怡华阁B5-B7，02年开发；

二期为17层高的怡盛阁A1-A3、17层高的怡晖阁A7-A8，04年开发；

三期为16层高的怡豪阁A4-A6、15层高的怡贤阁A9-A10，05年开发；

四期为19层高的怡安阁E1、28层高的E2、28层高的怡泰阁E3、19层高的E4，08年开发。

其中一二三期均为两梯六户，四期为两梯五户。

400 预算推荐选择小区内二期怡晖阁和三期怡贤阁的西向79-80方2房03、04户型，怡晖阁西向有梅花铝厂宿舍和一期楼栋阻挡来自广州大道与怡新路的噪音，怡贤阁西向朝向花园内部，安静怡人，高层还可远眺白云山。

其余400 预算可选的户型多为一期楼栋的户型，虽说户型设计上没啥毛病，也有南向户型可以选择，但阳台外对着就是梅花铝厂宿舍的老旧水塔或者直面广州大道、怡新路的车来车往，景观破旧且伴随噪音吵闹的居住体验实在让人难以接受。另外要注意避雷二期怡盛阁A1和怡晖阁A7东南向望花园的7字形夹角中间的户型，被两边楼栋突出的梯腿包夹，既影响采光又影响通风。

（怡盛阁怡晖阁7字形夹角）

（西望白云山，图中道路为广州大道北）

（由近及远的道路为怡新路、广州大道北）

500 预算推荐小区内四期怡安阁和怡泰阁的北向105-107方3房03、04户型，阳台面向小区的花园，背后阻隔了工地的噪声，前面还有二期三期阻挡小区外马路的车流噪音，楼层也比其他楼栋高。得益于较宽的楼距，虽说是北向也不用担心屋内昏暗，只是很少能体验到阳光直射罢了。

如果想选择二三四期的南向户型，普遍都是大面积 高总价，这会导致产品错配，在这个面积和价格，对比一下附近，你很难不选旁边的云山熹景。

云山熹景：纯南向宽楼距低密度大花园，康景物业已更换

云山熹景最早于2007年开盘，小区分东、西两区，分多期开发，小区北面是白云家园、山顶小区、干休所、恒大保障房，小区东倚恒大御府，小区南面隔着怡新路与中国石油党校（广州）、广垦天河1号、怡新花园相望，小区西边是京溪小学怡新校区。

走在怡新路上很难会不注意到云山熹景，超大的楼间距，楼栋间隔着大大的花园，绝大部分楼栋都只做南向大户型，有大片留白的广场区域让居民活动，骑楼式底商，很容易想象住在其中的舒适。

当年开盘时宣传是打造北天河地区首席高档欧式园林小区，经过多年后，植物肆意生长，前任物业疏于打理，现任物业也没有去重新设计修剪，现在已记不清当年园林的模样了。但好在底子好，花园内没有存在扎眼的光秃秃的黄土地，小区内还是一眼绿意盎然，公共区域干净整洁，感觉恬静舒适。

原物业为合生系旗下的康景物业，该物业的口碑相信多数朋友都有所耳闻，本来业主对此就颇有微词，最终因为小区北面围墙渗漏污水事件而爆发，经过多方的多次扯皮、业主成立业委会、旧物业不肯离场、业主与旧物业发生冲突、街道办最后介入等种种故事后，小区物业最终于2018年成功更换为现在的豫德物业。

（小区北面围墙现状）

东区的云朗轩A6-A8阳台正对着越秀天河和樾府小区的道路出入口，白天和晚上这里都有泥头车进进出出，泥头车柴油机的轰鸣再叠加怡新路的车流噪音，非常影响这几栋楼的居住体验。据实地走访，到了凌晨12点半之后泥头车才渐渐停止进出。越秀天河和樾府小区部分楼栋目前还在修建地基打桩阶段，预计泥头车的噪音还会持续影响这几栋楼很长一段时间。

小区优点：

1、宽楼距，低密度，绿化好，居住舒适度佳；

2、新物业管理较好，小区内公共区域保养好且干净整洁；

3、大部分户型均为南向，小区车位配比充足。

小区缺点：

1、小区临怡新路一线的楼栋受噪音影响较大；

2、部分户型有跃层台阶设计；

3、业主心态较硬，挂盘价较高。

户型选筹

小区内共有19栋828户。小区分三期开发，均为原装电梯楼：

一期为11层高的云泓轩A1-A2、云翠轩A3-A4、云朗轩A6-A8和18层高的云翠轩A5，08年开发；

二期为11层高的云朗轩A9-A10和18层高的云瑞轩B1-B4，10年开发；

三期为18层高的云悦轩B6-B8和16层高的云悦轩B9-B10，12年开发。

其中A1-A4、A6-A10均为一梯三户，A5、B1-B8为两梯三户，B9-B10为两梯五户。

400 预算目前只能选择小区内三期云悦轩B9-B10的北向86方2房04、05户型，阳台北出望恒大保障房，与隔壁小区距离很大，户型进深不大，室内也不会太暗，远离主干道，远离汽车噪音。

500 预算推荐小区内三期云悦轩B9-B10的南向95-96方3房01、03户型，户型方正南北对流，阳台南望小区花园，而且前面楼栋遮挡了大部分来自怡新路上的车流噪音。

其余户型的面积都在110方及以上了，普遍价格都在600-1200，妥妥的大户型高总价，纯纯的为居住体验而买单，需要注意避雷B1-B8的套内有跃层台阶的户型，有跃层，对于现在把小孩当宝的家庭，断然是拒绝的。

恒大御府：楼龄新，刚需户型密度大，户型设计瑕疵，装修质量堪忧

恒大御府始建于2016年，北临佳兆业天御小区，西北为小区配建的恒大保障房，西邻云山熹景小区，东面是正在施工的十八号线北延段京溪路站工地，南面是嘉华商住公寓楼、VLAB翌方181创意园。

从梅花园地铁站一路走来，从怡新花园、云山熹景再到恒大御府，不同风格的小区的楼栋外立面的配色与外观设计能明显地让人感觉到逐渐地从近代步入到现代范畴。虽然对早期恒大某些楼盘的审美不敢苟同，但不得不说，恒大御府楼栋的外观审美还算是在线的。

小区是人车分流的设计，业主的电动车也是走汽车的车库通道出入。小区分东西区，设计有两个行人出入口，原本两个行人的出入口都设计在小区北面，由于业主进出要绕一大段路不太方便，后改设一个次出入口在小区的南边，与其中一个车库出入口共享通道，多个方向出入，更方便业主出行。

踏入小区门口首先面对的是保安小哥的微笑问好，登记完进入小区映入眼帘的就是超大型的下沉式欧式园林景观，漫步在园林两旁的步道，步道两旁灌木都有明显的维护修剪痕迹，在损坏维修的地方物业也拉起了警戒线防止误入，种种迹象都在说明小区的物业是有在干活的。

走过东区改善户型所属的东区土豪园林景观，经过楼王8栋旁边的小步道就来到了刚需户型所在的西区小花园，“初极狭，才通人。复行数十步，豁然开朗。”，一切都映照在现实之中。

西区的花园相比起东区的恢宏霸气就显得略显逊色了。花园较小，再加上西区楼栋之间间隔很近，加上较高的层数，感官上会让人感觉些许压抑。

楼栋一楼的门口、大堂、电梯间的装修充斥着棕色、金色、镀铬、酒店风等要素，说不上不好看也说不上很好看，很符合人们常说的“土豪风”，可能不符合现在的审美了，但胜在耐脏显新。

小区楼栋都是两梯设计，分客梯货梯，客梯是日常的方正轿厢设计，货梯则是进深比较深的长形轿厢设计。

需要吐槽的一个点是，作为一个未满五的次新盘，实际踩盘时竟然看到有套房内靠近卫生间的主人房门旁边的地板和墙纸都翘起脱落了，这交标的装修质量再联想到当时新盘5w 的单价，确实心疼一手业主。

小区优点：

1、梅花园板块内最新二手盘，楼龄新新新；

2、小区内部花园很大且管理很好，物业管理加分；

3、部分楼栋两房刚需户型是南向，居住体验加分。

小区缺点：

1、小区内大部分房源都未满五，提高了交易的摩擦成本；

2、刚需户型所在的西区花园较小，楼间距较小，让人感觉密度大且压抑；

3、部分户型设计有缺陷，145方只做了三房两卫，90方做了个不方正的三房。

户型选筹

小区不含保障房共有16栋664户。由楼王8栋1-2梯将小区分为东、西区。

东区是2栋1-2梯、3栋1-2梯、4栋1-3梯、5栋1-3梯、8栋1-2梯，是145-180方两梯两户大面积改善三房户型。

西区是1栋、6栋、7栋1-2梯，是65-88方两梯四户刚需两房三房户型。

400 预算推荐小区内1栋南向69方2房01、02户型，其次是7栋1-2梯东向69方2房01、02户型，这个户型套内面积仅为54方，阳台向南或向东都是望小区内花园，避免外部车流噪音，采光充足又安静舒适。缺点就是得房率太小，且大门打开直冲主人房门，即便是不讲究风水的人也会觉得瘆得慌。

500 预算推荐小区内1栋北向88方3房03、04户型，其次是7栋1-2梯西向88方3房03、04户型，这个户型套内面积为70方，阳台向北望保障房小区或向西望云山熹景，1栋能较好地避免外部车流噪音，主卧次卧窗户都朝南，7栋望着长长的云山熹景的花园也很惬意，主卧次卧望小区花园比较安静。缺点就是不方正的户型设计，还有那大门打开依旧是直冲主人房门。

05

总结

梅花园怡新路，是在白云区近郊地带难得整条路都没有城中村景观的路段，葱郁的白云山景 整洁的城市界面 成熟的底商配套 良好的公办小学，再加上未来可期的十八号线北延段和新建商业体，众多配套都在不断夯实这里刚需宜居基础。但是口碑较差的初中，缺乏产业托底支撑，余下不多的可改造地块，相比是“天河”就购了，“白云”二字像穹顶般压着房价天花板。在这里，主流的声音依然是刚需刚改为居住舒适买单。也正是因为这长板恒长短板很短，不少看完天河、黄埔被老破小远暴打的年轻踌躇一番后最后在这上了车。经过上几轮行情后，可以发现白云几乎与领跑无关了，如果想跟上前面的大部队，还是需要回归宜居度属性，着重挑选好产品，综合以上踩盘一圈下来我心中对几个小区的排名是：云山熹景＞恒大御府＞怡新花园。以往的经验无时无刻都在提醒，这里暂时还是无关投资与改善，服大势，不要逆东进南拓的历史车轮而行，不然失去的时间比失去的金钱更难追回，看看主中轴东边南边，会有更好的选择。

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