越南房地产业龙头企业「越南房地产泡沫破了越南恒大爆雷女首富被抓李嘉诚栽了」

大家好，我是铁锤。今天我们来聊聊被我们的很多大V吹成是“新世界工厂”的越南。

越南今年一季度的出口额超过了深圳，上半年的GDP总额超过了广西，所以一时间，越南话题不绝于耳。于是我们看到，越南威胁中国制造、越南制造将取代中国、越南正在蚕食中国市场等类似论调的文章，层出不穷。

事实真的如此吗？然而，当我深入了解越南这个国家后才发现，越南本事不大，问题不小。

首先，2005年-2021年，越南GDP平均增速基本保持在6.8%左右的水平，勉强合格。需要说明的是，去年三季度越南GDP负增长6.02%，所以才出现了今年三季度GDP同比增速13.67%的情况。

出口额是很多吹越贬中的人，最喜欢聊的数据。2021年越南的进出口总额是6685亿美元，而GDP则为3680亿美元。由此不难看出，越南是典型的完全依赖于外贸出口的国家。事实上，这种单一贸易型体系，也最容易出问题。尤其全球经济衰退周期，问题很容易被引爆。

一句话，没有防火墙，被收割是迟早的。

越南现在之所以还能保持增长，一个重要原因是，他这几年通过中美中间商，靠贴牌加工，赚了不少美国人的钞票。

其次，越南最强的电子产业，2021年只增长57.1亿美元，不到我国的1/5。主要是低端产品制造和电子产品组装，还处于价值链较低端，而且越南基本没有自己的产业链。

越南很多电子业的上游也是中国，他们从中国进口半成品，然后进行贴牌组装加工后，再出口挣差价。但即使如此，越南的贸易顺差也很低，今年还出现过两次贸易逆差。

越南短期能建立自己的产业链，搞国产零部件替代吗？答案是不能，因为这需要技术进步来实现，价值提升会体现在经济总量增速上。以汽车产业为例，努力了30多年，越南目前的自主率只有10%。还不如墨西哥。

有句话说得好，生产低附加值的产品，永远也躲不开打工人的命运。

再者，越南人口平均年龄只有31岁，人口红利优势强劲。但大量外资公司评估发现，越南的投资窗口期只有5-10年。

原因有两个：一是越南人力成本涨幅较快，年均20%左右；二是越南有工会，工人稍有不如意就喜欢罢工。2006年至今，越南的罢工事件超过5000起。仅今年上半年，越南就罢工了107次。有句话说得好，在越南“加班是意外，罢工是常态”。

当然最重要的是，越南贸易制造业还停留比较初级的阶段，但他们就已经在严重炒作房地产了，这也给越南经济埋下了大雷。越南当下面临的最大问题就是房地产泡沫过大。

和所有国家的发展路径一样，越南也高度依赖房地产，房地产是越南经济发展的重要支柱产业之一，占GDP的比重高达35%以上。

过去这几年越南的房地产发展有多猛？这么说吧，越南最大城市胡志明市现在已经不把我国的上海，日本的东京，美国的纽约看在眼里了。有媒体报道，越南胡志明市的房价已经超过日本东京银座，居世界第一。

当然这种报道谁信谁傻。不过，越南过去这几年房价高速上涨，倒是事实。总体层面来看，越南的房价已经连涨18年了。资料显示，2021年底，越南主要65城新房均价已达到折合人民币17561元/平方米。6年涨幅高达3倍。

根据《越南网》报道，胡志明市房价已达10年来历史高点。去年底，胡志明市的核心区房价还是2.7万/平（这里说的都是人民币），现在已经突破3.5万/平了。联排、别墅、豪宅等的涨幅更高，年涨幅超过30%真的是稀松平常，最高卖到15万/平。其中“平民”级别的商品房价格已经逼近1.7万元/平方米。

越南首都河内的住宅价格，同期平均也上涨了20-25%，在河内以西的许多地区，涨幅高达近35-74%，最高的卖到11.6万/平；排名第三的城市是海防市，均价1.8万；第四名是有“东方夏威夷”称号的岘港，均价达到1.7万。

根据越南建设部报告，2022年一季度，河内、胡志明市、岘港、海防、平阳、同奈等各大城市均在疯狂飙涨。

为什么说越南房地产泡沫大，看看越南的工资收入水平就知道了。2021年越南全国平均月收入420.5万越南盾，约合1184人民币，相比2020年下降了1.1%。有17个省人均月收入低于300万越南盾，约合845元，集中在越南北部和中南部的山区。

越南首都河内市，人均月收入600.2万越南盾，约合1691元。越南的经济中心、最大城市胡志明市，人均月收入600.8万越南盾，约合1692元。

而2021年越南企业平均工资784万盾，相当于人民币2240元。越南富士康普工平均工资是800万-1000万越南盾，即2300-3000人民币，这已经算是高工资了。

以2000元的工资标准计算，在越南购买一套单价1.5万总面积100平米的房子要多少年？答案是不吃不喝62.5年。光凑够三成首付款也至少需要19年。按越南人均年结余3000元计算，攒够首付款至少需要150年。所以在越南有这么句话，越南的房子都是给有钱人建的，普通人两辈子都买不起。

越南官方公布的数据显示：5年来，越南房价年均涨幅高达14.5%，比社会平均收入高出近20倍。因此低收入人群若无政府扶持政策则难以购房。

越南房价为什么这么高？原因不外乎三点：

第一，土地价格暴涨。

越南和我们一样，都是社会主义国家，生产资料公有制，土地是国家的，私人只有使用权。而且越南学习的是我国的模式，国家拍卖土地，企业进场拿地开发赚钱。

这几年，越南经济高速发展，尤其是出口额暴增，2021年越南出口3362.5亿美元，对美国的出口额增长了约25%至963亿美元。

于是很多企业都在举债拿地，本土房企、国际房企都有，大家都想从越南房地产中分一杯羹。结果就是地价不断飙升。今年3月份，胡志明市的一块土地，拍出了逆天高价，一平米单价4亿越南盾，折合人民币69万元/平。

根据网上公布的数据，今年3月份，胡志明市的平均地价高达2.77万元/平。这意味着这些土地盖完房子入市后，很多房子的单价要卖掉4万元/平。

第二，越南是典型的地少人多的国家，住房严重短缺，供不应求。

2021年越南总人口9816.9万，平均年龄31岁，有6000万青年劳动力，80%人口在35岁以下，一年毕业100万大学生，对住房的需求非常旺盛。而越南的国土面积只有33万平方公里，比云南还要小。且超过80%都是山地丘陵和森林，不适合开发建房。

另外越南官方数据显示，即使是越南第一大城市胡志明市，2021年居民的平均住房面积也只有19.75平方米。连我国的一半都不到。

第三，外资涌入，大举购买大城市核心地段楼市，炒高了房价。

2022年上半年越南吸引外资超过140亿美元，相当于去年同期的91.1%。其中房地产以超过31.5亿美元总投资额位居第二，占投资总额的22.5%。这些钱基本上都涌进了越南大城市的楼市，抬高了越南的房价。尤其在李嘉诚将千亿重金投向越南地产后，越南房地产更是成为东南亚最热投资地。

叠加越南本土的服装厂、组装厂、代工厂的企业主也发了大财，越南富豪群体不断扩大，这些人也在大量囤积房产。哄抢之下，市场上的热钱不断流向楼市，地价、房价不断飙升。

是不是感觉剧情似曾相识。

十次经济危机，九次与房地产有关。越南更是如此。贸易制造业还停留在比较初级的阶段，就已经在严重炒作房地产了，所以越南房地产和经济随时可能被引爆。

越南政府并非没有意识到这一点，今年4月份越南就已经在国内掀起了一轮金融反腐风暴。

业内人士认为，越南这一波雷霆手段，主要是剑指高房价，这意味着越南房地产的泡沫可能要破了。

越南政府都做了啥？有3家知名地产开发商被查，高层被抓，企业暴雷。

3月份，越南FLC集团董事长因涉嫌操纵证券市场被拘捕。

4月份越南著名企业新皇明集团被查，其董事长杜英勇被逮捕。同时被逮捕的还有他的儿子和其它5名高管。

10月8日，“越南恒大”万盛发集团董事长张美兰被抓，随后有媒体报道，张美兰被抓之后，万盛发的几名高管被曝离奇死亡。

需要说明的是，这3家公司，都是玩“空手套白狼”的高端玩家。尤其是新皇明集团和万盛发集团，前者曾经先后发行了9次债券，后经查实新皇明是自发自买，然后再把这些债券打包成衍生产品，当做投资理财产品，通过许诺高收益等手段诱骗投资者购买。竞拍成功后自己再偷偷退出。

后者更牛，是越南最大的民营房企，而且有“越南地段之王”的称号。不过，最终没逃过暴雷的命运，根据越南公布的消息，其涉案金额高达数千万亿越南盾。

让人唏嘘的是，5个月前万盛发的老板张美兰还高调牵手李嘉诚的长实集团，正式宣布未来要共同开发越南的高端房地产市场。换句话说，张美兰是李嘉诚进军越南的领路人。

张美兰为什么能成功牵手李嘉诚？因为他们俩是潮汕老乡，而潮汕人又被称为“东方犹太人”，他们刻在骨子里的基因之一就是“喜欢抱团”。

现在张美兰被抓，毫无疑问李嘉诚也跟着流年不利，他在越南的炒房大计，恐怕是要栽了。

查3家地产公司，抓几个人，越南房地产的泡沫就会破了吗？当然不是，这只是地产大雷爆破的引子。

真正要刺破越南房地产泡沫的是万恶的美帝，世界混乱之源——放水→加息，资本抽离，完成收割，熟悉的味道，熟悉的配方。

2021年，越南是全球房价涨幅第二高的国家，根本原因是美元放水——资金大举流进越南楼市，仅今年上半年，房地产就吸引外资31.5亿美元，占投资总额的22.5%。国外炒房客疯狂扫货，不断推升越南房价。与越南楼市一起繁荣的还有越南股市。

但靠巨额美元外债堆出来的虚假繁荣过后，问题终究要浮出水面。根据环亚经济数据，今年上半年，越南的银行资本充足率已经由2013年的14.3%，大幅降至11.5%，而且银行坏账率也开始反弹。

另外截至今年9月，越南债务总额为1750亿美元，而外储仅有1014亿美元，身体早就被掏空了。

还是那句话，没有防火墙，被收割是迟早的。事实上，美联储这轮疯狂快速加息，收割已经开始。

为了对抗美元加息，越南央行也不断加息。今年9月，越南也是一口气加息100基点，把利率从4%，上调到5%。与此同时，还大幅收紧房地产信贷。

但并没有什么卵用。今年1-8月份，越南盾汇率一直在贬值，9月份情况更不妙，迎来加速贬值。此外，越南股市今年已经跌去了32%，外汇储备更是大幅减少 。

个人认为，现如今的越南和九十年代的日本的处境极其相似。尤其是地产行业，真正的资金抽离后的效应还没显现出来，但该爆的雷一个都不会少。具体会怎么爆，照照镜子就好了。越南房地产的情况，只会比我们更差。

时也，运也，命也，一切都是运势使然。