长房云时代楼盘怎么样「长房云公馆测评」

有人说长房云公馆就是长房云时代，我去了实地看了才知道这块地是2019年6月11日长房恒伟拿的限价地，编号为[2019]长沙市033号，出让面积为18229.70平方米，商住比2:8，地块规划指标要求：容积率≤3.0；建筑密度≤30%；绿地率≥40%，建筑限高100米。长房恒伟以底价24730万元竞得，折合楼面地价4521元/平米，毛坯限价9500元/平米。

这个项目只有27亩地，满打满算规划了3栋住宅和1栋公寓，总建面积5万多方，因为是紧靠着长房云时代的，所以这块地也没有人跟长房去竞争，长房就以底价拿到了。

长房云公馆效果图

这块地的规划条件里规定120平米以下的户型要占60%，所以很显然，这块地以满足刚需客户为主。

云公馆如果作为一个单独项目估计是没有人买的，但是如果你把这个项目跟长房云时代看作一个项目，则这个项目的配套还是很齐全的。长房云时代项目规划有12万方的时代小镇商业，目前已引入泰禾影院、步步高超市、凯里亚德酒店等商业，同时长房云时代还建有一所博才小学，这就把我们所将购房的五维中的两维全解决了。长房对外宣传项目时一般将云时代、云西府、云公馆绑作一个百万方的大盘，片区中所缺的商业配套全由时代小镇提供，而商业运营所需要的人流则由这三个项目的业主共同提供，这样可以形成良性互补。

项目规划的三栋楼都是两梯四户的，总共12条腿（一个竖向房号称之为一条腿），124平米的规划了4条腿，114平米的规划了2条腿，108平米的规划了6条腿，这样算下来120平米以下的占比2/3。

因为这个项目紧靠着岳麓大道，会有噪音的影响；另一个是这里是去麓谷的主要通道，早晚高峰时堵车非常严重。

以前我住在这里附近，平生的第一次去快处快赔就是在这里被一辆五菱宏光神车追了尾，那个师傅还非得说是我的责任，交警很客气地说跟车要注意安全车距，你的全责。一个小小的追尾，报保险修车花了800块，后来我那辆车通过瓜子二手车卖的时候，鉴定我这车是事故车，我已经压根忘了那次事故的事，就算想起来也不知道修车的只给我修了后杠，里面的事故痕迹是没有处理的，结果被二手买家就地压价，作声不得。至此我凡是到那里就是一万个小心，小心驶得万年船吧。

这个项目的三个户型很有意思，108平米是紧凑型三房，114平米是舒适型三房，124平米是紧凑型四房。因为这个项目没有什么好说的，就把这三个户型的尺寸对比放在下面。

我比较好奇的是一般紧凑三房面积不是控制在95平米左右么，怎么这个项目的108平米户型反而还大了10个平米。我们可以把这个108平米的户型跟昨天我们看的南益名士豪庭94平米户型对比一下。

南益名士豪庭94平米三房两厅一卫

通过对比，我们明白了长房这个108平米的户型是三房两厅两卫的，而南益名士豪庭94平米的户型是只有一个卫生间的。我记得以前的三房两厅两卫一般都是2 1户型的，也就是将一个卧室处理成储藏间与阳台的组合，这样可以实现如南益名士豪庭赠送近2个平米的面积，这样可以将面积控制在105平米左右。但是由于现在长沙规划要求赠送面积不超过10%，因此现在这种空中花园的赠送面积处理手法越来越少了，所有的赠送面积都体现在阳台只计一半面积，飘窗赠送全面积的手法上。

我们在长房云公馆124平米的户型隐约又看到了空中花园的赠送手法，就是书房有1.5米的进深处理成阳台，这样可以实现2.1平米赠送，也就是说如果这个124平米的没有赠送这个阳台的一半面积，建筑面积应该是126平米。如果是其他公司的话，可能这个阳台不会放在北阳台那里，而是把客厅与卧室处理成通长的阳台，南向阳台有7.3米长，显得阳台更大，作为代价可能餐厅的北向阳台可能会处理掉。

其他项目119平米三房两厅两卫

114平米户型也不能称得上是舒适性三房，主卧室的面宽只有3400MM，主卫的进深也只有2600MM，这使得空间看起来不够大，如果将主卧室的面宽扩大至3600MM，主卫的进深扩大至3000，这样可以使整个空间增大了5.18平米，也就是说如果真正的舒适性三房面积应该在119.18平米。但是这样扩大面积是有风险的，因为规划条件要求120平米以下占60%，将面积设定在119平米，很容易在后期实测实量中超过120平米。