湘湖一号价格「曾经流拍今天却封顶29821元自持41湘湖壹号要做20版了」

这一次，钱塘江南岸的杭州人，终于不用再抱怨：为什么我们买不到小院墅？

之前，无论《层楼》介绍青山湖的桃李春风，还是西溪云庐，许多人都一脸遗憾，为什么这些可爱的小院墅，城东城南就没有呢？

答案很简单：因为容积率太高。

自2007年滨江竞得湘湖壹号地块后，江南岸再未出让过容积率1.0以下的宅地。要买院墅类产品，除天价的湘湖壹号外，基本只能在”高低配“里找。

如今，11年后，钱塘江南岸终于又要迎来又一个“湘湖壹号”了！

今天早上，杭州打响了春节前土地最后一战——由1宗萧山宅地压轴。与以往地块不同的是，这宗土地，非常特殊。

占地近200亩，容积率仅1.01，东侧紧邻湘湖景区水面，种种稀缺属性，与一河之隔的“杭州顶豪”湘湖壹号，非常相似。

该地块一经挂牌，就受到众多购房者和房企关注。

“这么稀缺的位置，这么便宜的起价，再不封顶的话，对湘湖板块都要没信心了。”而在挂牌期间，就已有10家房企出价。

早上正式网拍节奏，更是比以往加速了N倍。40轮溢价30%，45轮溢价50%……

最终，整体经过68轮竞价 31轮自持比例竞投，地块被滨江房产以总价40.12亿元竞得，楼面价29821元/㎡，溢价70%，自持41%。

纯低密类宅地，杭州第一地王，自此诞生。

一线湖景、稀缺低密，翻版“湘湖壹号”

这宗地块，代号为萧政储出(2018)5号。

该地块曾于2013年9月挂牌，地块编号“萧政储出[2013]31号”，名为湘湖农场地块，起始楼面价2.3万元/㎡。

而在2013年10月10日出让当天，因故撤销拍卖出让。

推测起来，当时楼市行情很惨淡，应该是起价太高，勾地单位太少，流拍了。毕竟，杭州房价阴跌的5年里，开发纯别墅区的风险太高了。

与当时相比，此次地块指标中容积率由1.0-1.1调整至1-1.01，起始楼面价则降低了5000元/㎡左右。

地块位于萧山上湘湖单元，东至规划道路，南至湘溪路，西至东风河沿河绿地，北至规划道路。

单看这个描述，估计没有人，能猜到它的具体位置。但是加上一个楼盘名，大部分人就知道了。

因为，地块就位于杭州著名豪宅——湘湖壹号的南侧。准确的说，两者之间就隔了一条河。而且和湘湖壹号一样，地块东侧直面湘湖湖景。

地块东侧的湘湖景观

与一线湖景相匹配的，是低容积率和不小的面积。

地块出让面积133203㎡，约200亩，容积率仅1.01，总体量约13.45万㎡。

历史土地纪录显示，最近几年来，整个钱塘江南岸，都没有推出过这么低容积率的地块。

因为紧邻湘湖，整体建筑限高20米，而靠近湖面建筑，限高仅10米。这决定了地块未来的产品，肯定不会是“高低配”，而是纯低密。

相关地块指标，与湘湖壹号十分相似。

湘湖壹号由2宗土地组成，1宗占地面积244497㎡，容积率1.0；1宗占地面积8237.6㎡，容积率1.2。

综合来看，湘湖壹号的整体容积率也在1.01左右，只是规模要比该地块高出一倍左右。

先前区域最高地价2万3，但无可比性

地块起价17542元/㎡，最终封顶成交29821元/㎡。

这个地价算高么？如果以板块历史地价，作为衡量标准，那绝对是不低的。

湘湖最近一次推地，发生在去年底。当时，保亿以总价19.73亿元竞得，楼面价13933元/㎡。

保亿湘湖地块，位于今天地块的东南侧，直线距离约1.5公里，没有一线湘湖景观，且有30%的自持商业，容积率也高达1.6。

再往前推，湘湖区域的拍地纪录，就要追溯到2017年9月14日了。

地块区位示意图（图片来自：好地网）

当时，仅经过三轮报价、五轮自持竞投，金地便以63.77亿元总价竞得（万科、滨江和融信参与合作），楼面价22950元/㎡，自持7%。

该地块名义上，隶属湘湖区域，但实际区位，已经在地铁1号线湘湖站附近，与湘湖湖面，仍有1公里左右距离。更关键的是，地块容积率高达2.6。

所以，从湖景资源、容积率等属性看，这2宗涉宅土地的价格，完全不能成为参考依据。

土地年代久远的湘湖壹号，就更没有参考性了。

历史数据显示，2007年，滨江竞得的那宗大面积宅地，楼面价仅8060元/㎡；三年之后竞得的小面积宅地，楼面价也仅9007元/㎡。

在售排屋限价5万，仍有利润空间

湘湖壹号的售价，才是最好的参照对象。

我在查湘湖壹号历史地价的时候，曾翻到过一篇文章，文中写到“滨江竞得湘湖宅地，楼面价超8千，萧山房价即将进入万元时代。”

等到2012年7月湘湖壹号首开，主力房源价格却高达3-5万。

原因何在？因为湘湖壹号为纯排屋别墅产品，没有哪怕一点点高低配，产品溢价能力极强。

湘湖壹号园区实景

相关数据显示，首开当时，推出了27套排屋和18套别墅。其中排屋主力户型480-520㎡，总价1500万-2000万；独栋别墅主力户型865-1380㎡，总价4000万-1亿。

此后，湘湖壹号的价格，一直居高不下。因为资源过于稀缺，纵使总价很高，湘湖壹号也卖得十分不错。

截至目前，项目仅剩少数别墅在售，总价5000万级别。此外，还有最后一个组团，126套排屋尚未开盘，总价2000万左右，加推时间待定。

换算成均价，别墅约6万5，排屋约5万，均为精装。

从东看地块，右侧即为湘湖壹号

如果以这个价格作为标尺，那么29821元/㎡的封顶价，其实还能接受。即使加上建筑、财务，和精装成本，也仍有一些利润空间，但压力也不小。

因为院墅类产品总价高，销售周期很长，对品牌溢价能力和资金状况，要求都很高。

但地块确实太稀缺了，拍到封顶 自持，仍在情理之中。

值得一提的是，1.0左右的容积率做传统的排屋别墅，还是比较局促的。

所以，当初湘湖壹号不得不把套均面积做大，以减少园区交通面积。这导致总价过高，单价失去了进一步提升空间。

但今天这块地，产品应该不会再走湘湖壹号的方向。这么大的院墅，行情差时，卖得还是很辛苦的。

1.0左右的容积率，又有限高，如何把总价降下来，现在脑洞已开得很大了。

一种模式，是未来科技城的杭州院子，做成150㎡和190㎡的“纵向连接”新中式小合院，以及部分联排。

一种模式，是留下的西溪云庐，做成180㎡和220㎡的四层叠墅，再加上户型约250㎡起的中式合院。

值得一提的是，西溪云庐的楼面价，与今天湘湖宅地的封顶价十分接近。西溪云庐的开盘价，将会是湘湖宅地今后定价的一个重要参照系。

不管怎样，未来的杭州，又将出现一个顶级富人区。

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文∣麦格

编辑∣二叔

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部分图片来自网络

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