城市项目债权融资预算书怎么写「城市项目债权融资预算书」

临沧市临翔区洪桥家园项目投融资测算书一、洪桥家园项目位置示意二、临沧市临翔区土地出让结果公示土地出让结果分析：1、有利—土地出让价格逐年上升，经调查临翔区实际能够供给土地逐年下降；未来此地块土地升值潜力巨大！2、不利—300万元/每亩土地价格截止2020年7月对此地块位置来说，相当于延后未来1年～2年后的价格，有点虚高。临翔区于2017年至今大量供地，截止2020年7月临翔区有在建的大小楼盘近30个；但本项目建成于2023后确又是一个项目的空窗期，现在及时开发，刚好赶得上市场购买的空窗期。三、洪桥家园（棚户区改造）修建性详细规划——2016年12月建设用地规划条件分析：建设用地规划控制要求：地块按商业比例30%—35%，居住65%—70%。——商业部分：建筑密度高层≤45%（多层50%）；容积率高层≤4.3（多层≤2.5）；绿地率高层≥30%；停车泊位100平方米0.6个配置——居住部分：建筑密度高层≤25%（多层32%）；容积率高层≤5.0（多层≤1.7）；绿地率高层≥50%（多层≥40%）；户车比1:1配置。土地使用权面积:22000平方米（约33亩）规划设计条件有退让：洪桥路9米；绿树巷15米；南侧规划道路7米；建筑退让道路红线6米；按最不利情况测算，得地率为85%；实际可设计的规划用地为：22000平方米×85%＝18700平方米。每层高度3米；幢总层数控制在16层左右。建设周期约36个月参考：建筑密度≤25%（居住建筑密度最低为最不利情况）实际考虑得地率后的建筑密度为：18700平方米×25%＝4675平方米实际可设计的规划用地为18700平方米－4675平方米＝14025平方米绿地率（含道路指标）＝14025平方米÷22000平方米×100%＝63.75%≥50%（满足要求）可建设的建筑面积为：建筑密度4675平方米×16层＝74800平方米74800平方米÷22000平方米＝3.4容积率（满足要求）为建设品质考虑，取容积率为3.0 则可建设的建筑面积为：22000平方米×3.0＝66000平方米66000平方米÷100×0.6＝396个（商业部分泊车位）按照云南省政策，144平方米属于普通住宅。144平方米高层住宅中扣除公摊外，基本能够做到三（四）室二厅二卫。66000平方米÷144＝458.33个（住宅部分泊车位）地下车位测算考虑上行车道、坡道，还有柱子等等因素，按照35平方米一个计算。458个车位需要地下室面积为458×35＝16030平方米。四、项目直接建设成本测算①458个车位需要地下室面积为16030平方米地下室造价为3000元/平方米地下室面积为16030平方米造价＝16030平方米×3000元/平方米＝4809万元②地上可建设的建筑面积为66000平方米地上造价为1800元/平方米地上可建设的建筑面积为66000平方米＝66000平方米×1800元/平方米＝11880万元项目直接建设成本测算为：地下部分造价＋地上部分造价＝①＋②＝4809万元＋11880万元＝16689万元③项目不可预见费为直接建设成本的15%测算为：16689万元×15%＝2503万元④建设直接成本费用小计＝①＋②＋③＝4809万元＋11880万元＋2503万元＝19192万元五、市场调查：周围楼盘情况分析市场调查：①金柏之春一、二、三标段共计10幢（位置好1、3、9、10幢），临翔区滨河路西侧，预售2019年6月，23万平方米，10层至34层高层电梯房，建筑面积77平方米（2室2厅1卫）至249平方米（复式楼6室3厅4卫），毛坯房，挂牌均价约6400元/平方米。地下停车位10.8万元/每位。②茶马古镇E区和A区共计23幢，位于临沧市城东片区面缅宁大道旁，项目占地面积2300余亩，总建筑面积160万平方米，是一个商业旅游地产项目。本次预售2019年8月，5.4万平方米，多层6至8层和别墅，多层建筑面积110平方米（3室2厅2卫）至240平方米（复式楼5室2厅4卫），毛坯房，挂牌均价约8000元/平方米。停车位9万元/每位，配套房产不单独出售。③海棠佳园A地块一期共计8幢，临翔区南部滨河西路西侧，预售2019年8月，5.6万平方米，26层高层电梯房，建筑面积87平方米（2室2厅1卫）至143平方米（5室2厅2卫），毛坯房，价格待定。④金旭之光共计一期15幢和二期8幢，临沧市第一中学旁，竣工于2015年和2019年底，23万平方米，16层至33层高层电梯房，建筑面积44平方米（1室1厅1卫）至222平方米（复式楼4室2厅2卫），毛坯房，挂牌均价约8147元/平方米。市场调查结论：从位置和配套来看，本案价格应该介于金柏之春和金旭之光之间，略逊于茶马古镇，价格应该在6500元/平方米至7500元/平方米之间波动。六、销售测算分析：暂不考虑商业对本案的影响，商业价格大于住房价格，以纯住房为最不利情况进行测算。按车位9万元/个和住宅6500元/平方米进行最不利测算。①458个车位458个车位销售价格＝458个×9万元/个＝4122万元②地上可销售的建筑面积为66000平方米（暂不考虑其他用房）66000平方米住房销售价格＝66000平方米×6500元/平方米＝42900万元③预计可实现的销售价格为：①＋②＝4122万元＋42900万元＝47022万元④销售费用按照3%计提为：47022万元×3%＝1411万元⑤其他销售税费按照15%计提为：47022万元×15%＝7053万元⑥销售利润预计可实现的销售收入－销售费用－销售税费＝47022万元－1411万元－7053万元＝41380万元七、项目利润测算分析1、土地成本按照300万元/每亩。300万元/每亩×30＝9900万元2、另无偿提供回迁住宅3400平方米，办公用房（含临街商业铺面2500平方米）按最不利的住宅计算为3400平方米＋2500平方米＝5900平方米（损耗）5900平方米×6500元/平方米＝3830万元3、先期提供7000万资金（支付贷款，支付土地出让金）；再融资3000万资金（项目启动费），合计为10000万资金项目财务费用。资金占用于第1.5年度实现销售回款可以直接支付建设成本。10000万元×14%×1.5＝2100万元4、项目净利润销售利润－建设直接成本－土地成本－回迁房成本－财务成本＝41380万元－19192万元－9900万元－3380万元－2100万元＝6808万元5、按100%股权质押借款10000万人民币计算项目回报收益率36个月建设周期，但第1.5年度实现销售回款可以直接支付建设成本。10000万撬动此项目时的资金项目财务费用2100万元，为10000万撬动此项目时的独立利润收入。项目年回报收益率为：（6808万元＋2100万元）÷10000万元×100%=89088÷10000万元×100%=89.086%结论：10000万撬动此项目的年回报收益率为89.08%。盈利难点：股权质押加土地证抵押债权融资10000万垫支必须计提财务费用，引资（或施工方垫支）须在财务年度以借支方式计提财务成本进入债权方独立账户！（备注：本人破产差钱，计划用本项目30亩商业用土地证变更住宅后100%股权质押或引进一个亿合作开发，此预算为保守方案，本人欲升级做成当地首家智能家居物业，预计增加成本每平米200元，8000起售，打造成当地城市中心区精品项目，则收益定翻倍，愿与具备一个亿自由支配的个人公司洽商14%年利率债权融资或者股权投资合作均可