龙湖 南宁「均价12万龙湖南宁首盘投了一颗重磅炸弹」
来源:鉴盘侠
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文|七小剑 编|宁采尘
原本以为,位于三岸的银河龙湖江与城要卖一万五六呢。近日,小剑得到一个独家内部消息,江与城可能会以均价1.2万元/㎡开盘。
当真如此的话,江与城将成为三岸最值得入手的一个盘。
作为龙湖进入南宁真正意义上的第一盘,江与城价值几何?我们该如何看待龙湖此次定价?
在正式开盘前,小剑跟你深入地聊一聊。
开价1.2万,震惊了市场
价格,总是最受关注,又最能挑动市场神经的。
3月上旬,小剑去江与城项目售楼部踩盘,那时置业顾问跟我说:“参考周边来定价,可能会卖一万五六。”
昨天,小剑通过龙湖内部人士获悉,江与城已经定价,首次开盘可能会卖1.2万元/㎡左右。
值得注意的是,此1.2万元/㎡,不是起步价,而是均价。
银河与龙湖合作的江与城,算得上是龙湖入邕真正意义上的第一个楼盘。又是板块唯一的天街综合体,114亩的板块最大体量,注定在三岸有着举足轻重的话语权。
江与城在三岸中的位置。
如果真卖1.2万元/㎡,必定会引起市场轰动。已经预约的购房者,板块其他项目,甚至附近其他板块,都不得不心里一颤。
获悉这个价格后,小剑半信半疑,1.2万元/㎡的背后,是否有其他条件呢?
小道消息:
车位同步卖,可贷款
目前未见项目官方消息,但 据一位已预约的购房者告诉小剑,本次开盘,住宅和车位可能会同步发售。
那么问题来了,车位要卖多少钱?这位购房者得到的信息是,参考青秀区。
据小剑了解,南宁市车位均价大概是15万元/个左右。但在青秀普遍要贵些。主力价在18万-25万元/个,个别豪宅甚至卖到30万元/个以上。
车位价格大家心里都有数,关键看付款方式。
近几年销售的新盘,如附近的X利、X建等,车位20万元/个左右。且大多要求,交首付时就要一次性付清。
目前了解到的信息,江与城和这些楼盘不同,车位不要求一次性付款,可先首付30%,剩余70%可以贷款,且最高可以贷款10年。
对比下来,江与城已经算比较温柔的了。
讲到车位,小剑还要多说一句。最近两年,南宁很多盘都把车位销售前置了,该不该买车位的问题,一度引起了大讨论。
说白了,限价政策下,有些开发商提前卖车位是被逼无奈。我们要明白,开发商不是活菩萨,更不是活雷锋。
小剑以为,如果是自住的,特别是高端一点的板块,车位是早晚都要买的。
价格1.2万,价值多少钱?
抛开1.2万元/㎡的均价本身,江与城到底值多少钱?或许,这是购房者更关心的。
确实,如何看待价格,关键是价值评判。因为,价格容易受供求、政策、竞品等多方面影响,但价值是相对恒定的。
关于价值评判,最常见的方法就是市场比较法。
即根据区域(包括区位、交通、环境、配套等)、项目本体(小区规模、规划设计、园林景观、形象、自身配套、精装水平等)和附加值(品牌口碑、物业服务、现场体验、工程风险等)3大指标,结合周边竞品价格,做加权计算。
品牌方面,龙湖和华润、绿城类似,是众多房企里具有明显品牌溢价能力的少数企业之一。
产品角度,江与城是三岸唯一一个下楼就可以逛龙湖天街的项目。江与城和龙湖天街的关系,有点像幸福里和万象城的关系。当然了,幸福里的档次更高一些。
园林和物业服务的维度,估计在三岸这些楼盘里,也很少有人能胜过龙湖。
除此,江与城具有114亩的规模,三岸最大。虽说整体容积率3.5,但住宅仅1.7。
又是围合式布局,小区中间有更大的园林空间 (面积超7000㎡) ,横向楼间距约150米,纵向约80米。
江与城园林规划及楼间距示意。
再看看周边地价和房价情况,接近1.5万元/㎡的价值,似乎并不过分。
三岸地价过万的4个项目中,广源凤岭壹号院已上市,均价约2.3万元/㎡。
其他如美的悦江府、玉桶金和金科合作项目,预计会2.2万 。而地价最高的龙湖盛天双珑原著,将打造别墅和大平层产品,据说要卖到4万 。
三岸板块楼盘价格(仅供参考)。
地价8字头的龙光天曜,在售的毛坯高层,主力价也达到了1.3万-1.8万元/㎡。
彰泰凤岭江湾、新城悦隽江山和中国铁建凤岭国际城,算是板块内价格较低的了,主力区间是1.2万-1.5万元/㎡。
离项目稍远的保利领秀前城普通高层,均价约1.6万元/㎡,车位约18万-22万元/个。
3月25日,蓝光拿下的江对岸龙岗一块39亩滨江地,地价超过了8200元/㎡,上市后的房价预计会是1.5万 。
蓝光新拿地块地价。
尽管当下市场不算好,但对比这些,你还会觉得江与城1.2万元/㎡的价格高吗?
3年后,三岸均价会不会破2万?
谈完现在,我们再来聊聊未来。
你觉得,三岸这个充满争议的板块,3年之后会是什么样?那时的江与城,又会是什么价格?
尽管短期必有波动,特别是现在这样的横盘期,但从大的趋势来看,南宁房价必是稳中有涨。
全市稳中有涨的基础上,个别板块涨幅会明显些。尤其是那些资源禀赋异常,高价地集中的板块,如五象湖和三岸等。
三岸本身规模较小,也就两三千亩,所以成熟更快。
按照进度,3年后,几所学校开学了,龙湖天街也开业了,现有这些盘也陆续交付了,人气将慢慢起来。
几个高地价项目,今年上市都会是2万 ,3年后呢?至少会涨一点的。
与此同时,现今的几个低价位限价楼盘,那时的房价应该会向那几个高价盘靠拢,价差会缩小。
小剑估计,3年后,整个三岸的均价会超过2万元/㎡(2023年此时,我们再来验证)。
而江与城,由于自身品牌、园林、服务和天街方面的优势,可能又会跑赢三岸楼盘平均水平。
尤其是天街开业后,对江与城的价值带动可能会增强。
举个杭州的例子。
杭州龙湖春江郦城二手房价格与周边对比。
前些年,杭州滨江天街住宅春江郦城刚开盘时,均价约2.5万元/㎡,滨江天街开业后价值快速上涨,如今均价突破6万元/㎡。而旁边此前价格相似的项目,现在主力价4万多元/㎡。
限价解禁,它是青秀最后的限价盘
其实,江与城为什么只卖1.2万元/㎡,还有个现实原因,它是限价盘。
但从企业盈利的角度,龙湖也是可以不按限价卖的。毕竟,限价,有时候就是个笑话。在南宁,有很多限价盘,都是高于限价来卖的。
江与城效果图。
你知道它是限价盘,但你可能不知道它是青秀最后的限价盘。
据克而瑞的数据统计,曾经风靡全南宁的限价房项目,目前仅有7个未上市,另有35个项目有少量限价房在售,累计可售限价房只有1.4万套。
江与城,就是7个未上市项目之一,同时也是青秀最后一个限价房项目。
可以肯定的是,今年内,南宁限价房将基本清空。随着限价的逐步放开,限价房清空后,高价值板块的高价值楼盘价格将回归市场,涨价可能性很大。
当板块3个限价房项目彰泰、新城、中国铁建清盘,当其他几个2万 项目上市,江与城还会卖1.2万元/㎡吗?
有人可能会担心,以1.2万元/㎡的价格买入江与城,会不会在高位站岗?
小剑觉得,这样的“谷底价”,和旁边项目地价相仿,又身处在这样的竞品堆里,想高位站岗,还是挺难的吧。
如果卖一万五六,短期想涨可能有点难度,卖一万二,不涨反倒有难度了。
三岸久违的抢房潮,会来吗?
最后,聊回这次要卖的房子。
据小剑打探,江与城预计4月份开盘,首开推售1#和2#,共300多套房。1#为独栋独单元,2#为双单元,均为两梯四户,包含95㎡三房、118㎡紧凑四房和130㎡舒适型四房。
约95㎡三房。
约118㎡横厅四房。
约130㎡横厅四房。
从舒适性角度,朝向小区中庭园林的2#130㎡四房,1#左侧的118㎡四房和95㎡三房,景观视野更好,居住价值更高,预计价格可能会稍贵。
户型位置关系。
其他朝向小区外的户型,舒适度略低,预计价格也会略低。
钱多的,追求舒适度的,可选朝向小区园林的。钱紧张的,追求性价比的,可选2#95㎡户型和1#右侧的户型。
发稿前,小剑又得到了一个消息。由于3月21日样板间开放以来,预约人数较多,但推售房源数量有限,到3月底,江与城将停止接受预约。
3月28日,售楼部实拍图。
据说,截至目前,已经预约了500多组,而房子只有300来套。照这个架势,差不多1.6人抢1套房。
看来,三岸要迎来一次久违的火爆开盘了。
具体成色几何,等4月开盘来检验。龙湖吹出去的牛,能兑现多少,3年后,我们再来复个盘。
(备注:住宅售价及车位价格等信息,仅供参考,具体以售楼部实际为准。)