成都房贷利率高「高利率严政策背景下的成都楼市何去何从」

昨天，也就是3月22日，成都的楼市新政正式出台了，这里有一个很有趣的现象，一般市场上有谣言的时候，不管内容是否属实，基本上就会很快出新政，因为多半是有相关消息流出了。

整个新政可以说力度非常大，从土拍、限购、保障房、法拍房、贷款等多个角度进行明文规定，整体上来说，就是对成都楼市尤其是二手房市场的严格管控。

信号传达得非常明确，在新房不会大降的基础上，要尽快消除二手房蠢蠢欲动上涨的空间，通过增加持有环节成本的方式来规避短期炒作的可能性，对于投资者来说，或许房产已经不是投资的最佳标的，至少在成都来说是这样的。

“限购、限售、限价”的三限背景下，还对诸如法拍房、消费贷款、指导价等进行监管补漏，力度之强，可见一斑。

以一套简单购买新房进行转手的周期计算：1.5年的交房时间 2年的办证时间 3-5年的交易时间，最长一套房从购买到转手需要近9年的时间，超长的周期，持有的不确定性，让除自住需求外的购房需求被极大的抑制。

除了严监管外，更让人感到窒息的是近乎苛刻的利率贷款条件，从17年基准利率一路上调，到目前，成都的房贷利率基本在6个点左右，甚至还有上升的趋势。除了高利率外，贷款条件也变得严苛，二套房审核更严，房龄长的房源贷款也很难过审批，贷款的周期基本都在2个月，部分银行甚至以半年为周期进行放贷，这也极大的限制了楼市的流通性。

在金融、政策被严监管的背景下，成都楼市将何去何处呢？建树按照个人浅见，预测未来短期三个趋势：

一、新房市场两极分化，主城区（5 1）区域新房，无论价格，基本出一个秒一个，去化率非常高，尤其在青羊、金牛、武侯这样三环内的房源，更是抢手的香饽饽。而天府新区等区域价格昂贵的新房，则呈现顺销局面，慢慢卖会成为常态。新房整体价格并不会大幅度下降，从新政来看，增加供应，稳中当前价格是趋势。

二、二手房市场将有利于真正的刚需购房者，降低了炒作投资因素，刚需将成为真正的市场需求，而观望的房东也会被大浪淘沙，供需直接对接将成为最现实的情景。不过需要注意的是，二手房市场并不会大幅度下降，原因很简单：新房与二手房已经形成价差，市场行为会促使二手房价格向新房靠近，当前政策只是降低这个上涨幅度而已。市场上置换意识已经觉醒，以改善居住需求为目的的二手房交易行为并不会受到抑制。

三、投资房产将成为一个操作难度极高的行为，房住不炒的背景下，灰色空间正逐渐被压缩，想通过简单购房炒作暴富的时代已经一去不复返，对地段的选择、对持有的成本、对流动性的考虑将成为投资房产的主要考虑因素。

总之，当前成都房产已经正式进入新的监管时代，作为看多者，虽然趋势不会改变，但政府倡导房住不炒的决心越来越坚定。住有所居，改善居住条件将成为未来的主旋律。

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