慧盖房 武汉后湖2021新楼盘「2020年武汉楼市地图之四后湖篇」
（图说：摄于武汉大道）
该后湖了
自打有了板块之说，后湖一直就是当仁不让的热点之一
与四新、白沙洲并称为武汉刚需圣地，而三分天下
其中，后湖早在2000年就决定，不遗余力的深耕房地产业
比四新早七年、比白沙洲早十年，堪称带头大哥
客观来说，汉口的人民应该感谢后湖
一直以来，她都是比主城便宜40%的存在
让更多的人，以尽可能小的成本，生活在汉口
时至今日，这里依然是全武汉置业者眼中的焦点
只是，后湖越来越大、越来越贵、越来越多的二手房与新房
让每个向往的人，都要疼苦挣扎一番，还依然迷惑
介于此，今天就来聊聊后湖地产的那些事
01
这是一个，武汉所有地产人都熟知的板块
这是一个，所有后湖人都看不见湖的板块
这是一个，经历二十年开发后，依然有货的板块
太多的朋友，都太过于熟悉
一时间，老秦不知道从何谈起，才能引起各位的兴趣
就从前一位特殊的朋友开始吧
她住在后湖，在2008年——2011年间我们之间来往的比较频繁
那三年，武汉大道的建设如火如荼
据说，是洪山广场的相关领导觉得去天河机场太难了，才痛下决心
其中，从工农兵路北接三环线的6公里路段，称为武汉大道江北段
穿越了整个后湖板块
可别小巧了这江北段，堪称当年后湖涅槃重生的那座天梯
十年前
后湖没有地铁、没有新华下路高架桥、没有二七快速路、没有银墩街下穿通道……
所有的出城通道，要么往西跟杨汊湖去挤、要么往东跟百步亭去拼
而这都是几十万人的大型安居小区，谁都不好惹
而唯一的竹叶山下穿通道，因为江北段施工的关系
天上掉的是电焊火星、地下冒出的是管涌泥浆
老秦也在迎来送往的日子里，感同身受到了后湖人民出行的苦
事实上，后湖板块的崛起，是从43.9公里的武汉大道全线通车后
才真正开始的
02
如果说武汉大道扮演的是后湖交通咽喉的角色
那么，他还神奇的把后湖划分为两个世界
一边，是武汉大道以东
有新地盛世东方、幸福人家、竹叶山集团吉祥谷、晋合世家、同安家园、宏宇绿色新都……
是上一个十年，甚至十五年间
由本土开发商主导的开发序幕
操盘手都是土生土长的武汉人，了解武汉的历史、喜好、文化
造的房子，便宜、实惠，性价比高
特别讨，老汉口人的好
没钱的年轻人，住到后湖小三房里
有钱的中年人，住到后湖的大平层或者别墅里
另一边，是武汉大道以西
大家熟悉的仁恒公园世纪、绿地汉口中心、越秀星汇君泊、农工商上海公馆、融创公园壹号……
是近五年来，伴随着高架、地铁、市民之家、塔子湖体育中心这些城市配套日渐成熟时
后湖完成筑巢引凤，而吸引来的众多国际国内一线开发商，接棒开发
尽管不是绝对的本土与外来开发商的时间、地盘界定
却也不可否认，后湖楼市已经完成迭代
前半生由本土开发商主演，后半生由集团房企续写的，新老交替工作
哪怕，白沙洲、四新的人气及城市界面都要弱于后湖
但是，同环线位置的这两个板块，却吸引着一线的顶级房企大鳄进驻
究其背后的原因，愈发感知后湖的伟大
后湖地处汉口，可以说是喜忧参半
所谓喜
当然是能够坐享汉口主城的繁华及外溢的人气
作为距离解放大道、中山大道最近的居住板块
老汉口百年商脉便是后湖的底，出生便不愁吃饭
所谓忧
汉口太大了，不仅仅有江岸区，还有江汉区、硚口区、东西湖区
每个区的经济实力都不容小觑
以至于，后湖这块风水宝地，都无暇顾及
曾经牵头城市建设的，竟然是江岸区后湖街道及竹叶山村
这与四新及白沙洲的能级，就大相径庭了
四新，是武汉新区的重要组成部分，由市一级领导干部挂帅，并成立了专门的建设指挥部
白沙洲，由洪山区主要领导垂直管理
这也是为什么早年后湖的开发商都以本土为主，毕竟街道与村委的招商及运营能力有限
现在回过头看，房地产业是香饽饽
那时连路都没有的地方，开发楼盘何其艰难
可就是在这样艰难困苦的情况之下，后湖依然倔强地蜕变成为一座宜居之城
一处幸福感很强的板块
真的是，来之不易
03
算是绞尽脑汁，尽量从两个比较新的维度去复盘了后湖楼市的前世
应该能够勾起各位，不太深刻的记忆
该穿越回今生
但凡关注后湖，想在这里买房或者持有房产的朋友
肯定都有一些疑惑，老秦收集了一些问题，大概归纳出三个方面
一个个的来聊
第一，后湖越来越大，到底哪里才是后湖
最早的后湖板块，就是泛指穿过竹叶山涵洞，金桥大道东西沿线的区域
与兴业路、与后湖大道、与和谐大道相交
贴面的板块，纷纷旗帜鲜明的向外界阐述，我不属于后湖的概念
生怕被后湖拖了后腿
随着后湖的崛起，杨汊湖、百步亭、新华下路、姑嫂树、宏图大道、新荣村都哭着喊着自己属于后湖
一时间，整个汉口除了滨江及解放大道、建设大道、中山大道沿线外
发展大道以北、府河以南都是后湖，人们都是喜气洋洋的光荣
后湖，是从一滩泥泞中走出来的
并不存在，以某个文物建筑为脉络发展、壮大
换句话说
除了距离汉口主城远近的交通距离外，其他层面上的比拼大家都差不多
这也是买开发区与买城市核心本质的区别
考虑的维度，会简单一些
大后湖，已经成为了一种汉口特有的产品标签
大意所指，汉口主城内价格不高，有地铁、有学校、有商业的宜居之地
所以，不必纠结某个中意的楼盘
是否应该属于后湖、属于后湖的哪个版块
而应该看楼盘周边的实际情况
距离地铁站有多远、开车上下环线的通达性、对口的幼儿园及小学……
毕竟，鞋子合不合脚，只有自己知道
并不是所有的耐克，都适合你
第二，后湖越来越贵
二十年来，后湖完成了从丑小鸭到白天鹅的华丽转身
同时，房价也是芝麻开花节节高
2002年，1900元/平
2020年，16700——23000元/平
900%起步的价格涨幅，已经拉开与四新及白沙洲板块，至少2000元/平的价差
看涨价之后的果，必先了解涨价之前的因
这里有必要提及一个代表楼盘——首地云梦台
这是一个诞生于后湖，却成为整个武汉神盘代表的项目之一
不仅仅由于她卖毛坯、倒挂3000元/平，更重要的是
在她2018年4月29日首开前，后湖已经断供超过5个月
在她2019年7月21日售罄时，后湖仅有星河2049一个楼盘在售
可想而知，后湖价格的上涨
很大程度，是由于匮乏的新房供应而造成的
价格低洼的后湖，本来是引流着汉口主城的外溢
随着她的地势越来越高，这水只能另寻低处
东西湖、金银谭、古田，甚至于汉阳主城、四新
时刻准备接后湖的班
房价涨起来的后湖，有一个致命的短板浮出水面
产业匮乏
整个大后湖，全是房子以及和房子相关的衍生家常配套
并没有形成自己的核心竞争力
仍旧以居住及生活服务业为主要的经济形式
汉阳有文艺的琴台大剧院
武昌有高等学府的教育优势
经开区有汽车产业
光谷是高新技术企业
汉口主城是文化沉淀……
以居住为主要痛点的片区，价格的涨幅是有天花板的
并没有足够的经济实力，去支撑房价
其实，这个问题不仅仅是后湖
白沙洲、四新、金银湖、阳逻都一样
还补充一点
后湖，无疑是生活极为成熟的板块
很多规划的东西，纷纷如期落地
这么一来，股市里流行的一句话
值得持有着后湖二手房的朋友，深思
——利好出尽，是利空
点到为止
04
如果说，是新房匮乏造成了后湖一手房价的上涨
那么，有必要了解真实的情况
第三，后湖有越来越多的新房和更多的二手房
没错，2018年初——2019年10月前后
接近一年多的时间里，后湖的在售新盘，特别稀缺
去年5月，我专程去后湖转了一大圈，打卡了每个有房在卖的项目
从最西边的星悦城到最东边的城开云悦邸，途径仁恒公园世纪、汇悦天地、首地云梦台、汉悦府坤璟、星河2049、汉口派……
火爆到啥程度，连鼎盛华城这个交房十年的半老项目
也派了个保安，以20000元/平（毛坯）的价格卖着边角余料
别看楼盘不少，很多都是尾盘大户型、2楼
眼看着，后湖就要面临新房断供
与此同时，二手房业主纷纷惜售，估摸着等新房卖完后提价的小幸福
也就在汉口刚需刚改捏汗、炒房客洋洋得意的这个节骨眼
2019年9月13日，建筑面积16万方的百步亭和谐里，营销中心盛大开放
她如同开启了后湖新房的潘多拉魔盒，随后
花样年花好园，后湖大道与温馨路交汇处，19万方，即将开盘
星湖湾，后湖大道和中一路交汇处，21万方，22000元/平（精装）
星河2049，温馨路与景秀街交汇处，36万方（剩余一半货量），18200元/平（精装）
幸福时代大家，后湖大道与百步亭路交汇处，50万方，往期首开16200元/平（毛坯）
汉悦府坤璟，后湖大道与怡康路交汇处，22万方（已售2栋，余4栋），往期19800元/平（精装）
武地融创御央首府，兴业路与解放大道交汇处，26万方，5月首开
盛景天地盛景国际，发展大道525号，尾盘，20500元/平（毛坯）
泓博朗诗悦府，兆瑞大道和三环线之间，一期被团购，二期在三环外；10月开，138平起
仁恒公园世纪，健身路与兆瑞大道交汇处，165—221平，23000元/平（精装）
初略算了一下，肉眼可见的在售新房面积为170万方
如果加上星悦城后期30万方地块及旭辉星空、美联中心、塔尖官邸等商办产品
轻松越过200万方的门槛
如果按照110平的户均建筑面积，约为1.8万套待售新房
假如，新房断供支撑起来二手房涨价的理由
那么，新房大量来袭，二手房的价格会何去何从呢
举个例子
尚湖熙园，塔子湖东路与和谐大道交汇处，距离地铁口899米，步行时间12分钟
目前，2015年交房，121平，225万，18585元/平（精装）
曾经，2018年8月3日，以265万挂牌至今，后下调总价40万，下调单价3300元/平
这套房的重点是
挂牌一年半，未成交
降价3000元/平
简单点说，尽管目前的售价相对合理
但是，在新房断供的日子里，他的单价达到21600元/平
如果加上税费，至少超过22500元/平
这也是，她一直滞销的原因
预期过高
05
好了，聊得七七八八
老规矩，又到了总结的时刻
对于想在后湖上车的朋友，老秦认为2020年是一个很好的时机
相对于前两年，真的能够以更低的价格、更多的选择、更靓丽的售楼小姐
买到后湖
能够等的朋友，建议优选毛坯新房，16500元/平左右
丈母娘催得急的，可以多淘淘二手次新房，优选17500元/平左右的毛坯房
现房的优势，理应让房东赚一点利息
这个就是后湖的底，如果经济允许
再考虑精装修、品牌、地段等附加值，20000元/平左右，也能够选到很好的新房和二手房源
同理，也有不少人持有着后湖的房产，或等待升值或出租
如果想在今年成交，二手房的价格一定得参照新房的价格
满两年的次新房，可以略高于新房售价
其他房源都要跟新房价格持平或略低
当然，不差钱的主
可以继续硬撑，掩护战友出货
但老秦认为，后湖的城市红利基本兑现完毕
继续持有下去，自住是合适的，但是投资
如果消化新房的这一波没赶上，政府的热点会逃离后湖
那个时候，再想卖高溢价，是很难的
毕竟，很多市政规划都是跟着土地在走
以上就是老秦对于后湖，所有的念想
如果有幸与各位的观点相同，荣幸
不正之处，秦在留言区等您批评！
结束语：
有一段时间的后湖
从平易近人变得高不可攀
拳打四新、脚踢白沙洲
甚至对汉口主城这条大腿也起了鄙视的念头
都是全民抢房惹的祸
不是贵族的命，突然过起了贵族的生活
不太合适
肾好，雨后春笋般的供应
让后湖认清了自己的不足
已经是幸福感最强的二环外板块
却离城市名片，尚有不小差距
望35万后湖人民，共同努力
谦卑、包容，志存高远
下次换咱美女主编，跟各位聊东西湖
她前男友住的地方！
