福州造城者融侨物业电话「福州造城者融侨」

海明威说，巴黎是一席流动的盛宴，没有人能拒绝巴黎的诱惑。

在中国也一样。不管是穿风衣的许文强，还是穿牛仔裤的马斯克，没有人能拒绝东方的巴黎，上海。

但胡建偏偏就有这样一个男人，他不但拒绝了上海，并且拒绝的是黄浦江边的：

一平方公里。

1960年代末，当中国还是一穷二白的时候，福清华侨林文镜已经是亚洲的超级富豪。他的林氏集团拥有全亚洲最大的水泥厂、全世界最大的面粉厂，和众多的码头、矿山。

1988年，时任上海市长希望林氏集团到上海投资。政府承诺了优厚的条件：

在浦东黄浦江边批给林氏集团一平方公里的土地。

但林文镜婉拒了领导的好意。

理由是，上海是一个大城市，到上海投资是锦上添花，而到彼时一穷二白的福建投资，是雪中送炭。

他选择雪中送炭。

福清人有着浓厚的乡土情结，林文镜不喜欢被称作「先生」，希望大家都喊他「大哥」。

大哥对家乡的贡献和帮助，远不止于房地产。限于篇幅，今天只说房地产的部分。

每个城市总有一个代表城市的开发商，比如杭州的绿城，重庆的龙湖，以及，福州的融侨。

创始人的性格往往决定企业的风格。就像格力的手机开机时，屏幕上会出现董大姐威武的微笑，而碧桂园绿油油的总部大楼，就像一块漂浮的稻田。

大哥的爱国情怀自不必多说。融侨的企业slogan，是达叔认为房地产这个粗鄙的行业里第二好的：

「为居者着想，为后代留鉴。」

这也曾经是融侨「精品战略」的经营理念，充满了格局和气度。

1

多年之后，当黄渤拿到金马影帝的那个晚上，他一定会回忆起当年去《疯狂的石头》试镜的那个贫穷的夜晚。凭借此片一炮而红的黄渤，片酬只有1万元，

还是税前。

2006年，《疯狂的石头》上映。这部制作成本仅300万的小成本喜剧电影，凭借一个第一次拍商业片的菜鸟导演，和几个颜值几乎为零的男演员，最终拿下2300万票房，震惊业界。

片尾全身漆黑的黄渤叼着半根法棍在高架桥上狂奔的镜头，也深深铭刻在了年幼的达叔心里。

融侨半岛是重庆南岸区一个巨达三千亩的超级大盘。在讲到「配套」部分说辞的时候，置业顾问通常会淡淡地指着社区外边酷似祖玛游戏的立交桥说两句话；

1、这座桥就是《疯狂的石头》里片尾黄渤狂奔的那条转转路；

2、是我们融侨集团斥资三千万元修的。

铜元局曾经是重庆南岸区的一片孤岛。2001年，融侨在铜元局拿地三千亩，开启了重庆的「大盘时代」：

案名定为「融侨半岛」，总建筑面积超过三百万方，是当时全重庆最大的房地产项目。

这个大盘规格高到什么程度？

项目开工典礼的时候，出席的有：时任国务院侨办主任、重庆市委书记、市长。

如果说小而美的盘是婉约的宋词，那么大盘就是豪放的唐诗，超级大盘更是壮丽宏伟的史诗。

教育、商业等各类配套先行是必须的，道路桥梁是需要配建的，甚至连水电网煤排涝管网这些基础设施，都需要前置规划和安置，分期开发的节点和配套兑现的节奏要紧密咬合，难度不亚于规划一座小型城市。

做一个超级大盘和做一个简单的住宅项目的难度对比，就像达叔的烤串和友商的麻辣烫一样，根本不可同日而语。

铜元局是一个当时几乎一无所有的孤岛，什么配套都没有，甚至连路都没有。

所以在开发住宅之前，融侨先大手笔做了很多基础设施的事：

投资2.8亿元引进南开中学、人民小学、南坪实验幼儿园等著名学府，为业主建立了完整的K12教育体系；

斥资7.1亿元兴建一段长4.5公里的滨江大道，修建颇具特色的融侨路、滨江路、风临路、鹅公岩南桥头支路，为业主解决了交通问题。

2003年，融侨半岛首期实现交房同时交证，开重庆行业先河。在以客户忠诚度知名的龙湖的大本营重庆，购房者甚至说出了这样的话：

宁做侨民，不做龙民。

彼时，重庆还是一个政府倚重企业进行新区「一级开发」的城市。很多城市新区，除了住宅以外，市政、道路、桥梁、商业配套，甚至包括学校，都由企业拿下一块巨亩地块后进行开发和配建。

福州也一样。很多企业，在福州的旧改或新区，都留下了自己的印迹。

比如泰禾之于东二环，世欧之于王庄，金源之于会展，以及，融侨之于金山。

当然，结局不尽相同。

在2015年之前的福州城市变迁，不管是环线开发还是东拓南进，融侨从未缺席。

一座福州城，半部融侨史。

2

1992年，时任福州市委书记为福州制定了「3820工程」的伟大构想，提出沿江发展的思路。

而彼时的闽江两岸，还是一片荒滩杂草。福州人心中的「福州城」仍仅限于鼓台，鼓台人民对金山的认知，和埃塞尔比亚没有什么不同：

都是到不了的远方。

1998年5月，林文镜力排众议签下福州闽江南2800亩土地的开发合同，甚至比融侨在内地的注册还早了5个月，比重庆摘地早了三年。

新世纪的前几年是一个大盘迭出的十年。杭州的南都良渚文化村，广州的碧桂园凤凰城，苏州的中海国际社区，上海的瑞虹新城，重庆的奥林匹克花园，这些日后名震江湖的大盘，都在这几年启动。

茨威格说，一个人生命中最大的幸运，莫过于在他年富力强的时候，发现了自己的使命。

擅长「大盘开发」的融侨，在21世纪初，就这样遇见了自己一生中最美的时光。

不同于传统的房地产开发，这块后来名为“江南水都”的巨幅地块，融侨从一开始，就以「造一座新城」的尺度和格局来运营大盘的规划统筹，复合业态的开发。

从一开始，融侨就是一个「造城者」。

闽江是福州的母亲河，一如黄浦江之于上海。而闽江两岸，也从埃塞俄比亚，逐渐成为了今天福州的外滩。

在住宅动工之前，融侨先做了完善和提升闽江两岸的基础设施与景观风貌的工作：

斥资2.5亿修建的金山大桥，至今仍是连接闽江两岸的重要交通干道之一。与另一座闽江大桥尤溪洲不同的是，8车道的金山大桥，基本不堵车。

斥资1.2亿，建设了「福州最美滨江景观大道」，在修筑堤坝解决沿江防洪问题的同时，改造了南北江滨的沿江景观，打造出一条贯穿城区最长的滨江绿化带；

并且再追加千万，捐建了至今仍是福州市内最大的开放式休闲公园——闽江公园，也是国内同类滨水公园中，水景最为丰富的一条。优秀的设计得到了广泛的认可：

时任国务院总理为公园题的牌匾，至今镌刻公园门楼。

一直以来，造刚需盘和造豪宅，就像烤串和摊煎饼一样，似乎是两种泾渭分明的能力。万科在做豪宅时遭受了很多质疑，星河湾和绿城也被认为很难向下兼容做刚需。

但是刚需和豪宅，在2800亩的江南水都，似乎融侨都驾轻就熟。

项目2800亩的恢弘总图里，安放着丰富的规划形态：独栋、联排、合院、复式、洋房、高层、小高层，几乎集合了所有的建筑形态，还有酒店、商业、学校等完备的生活配套。

在福州，金山是一个与市区气质迥异的板块，二十年前金山给人的印象，是成片的工厂，是大片的农田，至于商品房，是价格低廉，品质更低廉的大盘金山碧水。彼时，如果一个福州人说要住到金山，

家里都要和他断绝关系。

但融侨的江南水都，改变了这一切。

2800亩的江南水都的案名由来，是融侨在社区内规划的10万方的大型水系园林：引闽江水，净化后注入入社区里的人工水系，一条社区的人工河，长度居然：

超过4公里。

并且与闽江形成了活水循环体系，打造出了福州水域面积最大的亲水社区，重现“水城福州”的历史风貌。

北京星河湾，星河湾的成名之作，提前三年铺设测试地下管网的壮举，至今仍被业界奉为圭臬，然而与江南水都的地下管网工程相比，工程量和复杂度，

简直不值一提。

开发长达八期的江南水都，安放了无数年轻人留在福州的梦想，而四期豪宅融侨外滩，也成为了福州富人心底的白月光。福州唯一的城市别墅融侨水乡，更是所有福州人一生的居住梦想。

2800亩的超级大盘，江南水都的辐射力从南江滨到大学城，开发长达八期，十多年的持续销售，10万业主，汇聚在融侨在闽江南造的这座城中之城。

江南水都的业主涉及各个阶层和职业，但他们似乎有个共同点：

他们都发自内心地热爱自己所住的社区和融侨这个品牌。

社区里的业主们自发组成了环保志愿者、巡逻队、球队、合唱团等各类社群组织，甚至业主们还自发集资更换小区里的树种和花种。而物业组织的活动更是全年不断。

在很多地方处于敌对关系的业主和物业，在融侨达成了难得的和谐。

3

融侨在福州，很少拿到当时公认的「好地段」。不管是早期的五四北、闽江北，还是金山，或是后来的旗山，都是彼时的埃塞俄比亚。

这就是造城者的宿命和必须面对的课题：怎么在不被认可的地段做项目。

逆地段的方法论有两种，一是产品好到忘记地段，二是改变客户对地段的评价，这两者，融侨都做到了。

2006年，融侨南下闽侯，在旗山下开启了新一轮的造城。打出的slogan是：

再造一座江南水都。

从市区去往旗山，要经过一段城中村道路，乡音悦耳，道路泥泞，业态复杂。然而穿过村落，到达融侨社区的那一霎那：

你会忘了自己身处城中村。

无论是郊区别墅的观山府、首置的融侨宜家、改善的融侨小院，融侨在旗山的项目，在红线周围营造出了奇妙的高级社区气质。

这种感觉很难用语言描述，只能亲身体会。

在2000年，如果你指着金山江滨的荒滩野草跟一个福州人说，未来这里会是全福州最贵的房子，福州人一定会告诉你一个字：

有病早点看。

在荒芜的闽江南江滩，10年后，融侨造出了顶豪外滩。

2010年，2800亩地块的皇冠明珠，一线临江的融侨外滩首次开盘。彼时，全福州的在售均价都在1字头，包括鼓楼和台江。

而融侨外滩当时就能卖到2万5，并且供不应求。

从今天来看，外滩并非「逆地段」，毕竟，10年的发展，无论城市界面、地段评价，还是客户基数，外滩都已经积累到了那个临界点，何况，还有一线看江的物理优势。

但与港资的囤地，坐等片区发展成熟后攫取城市红利不同，外滩分享的，是融侨自己创造出来的片区红利。

赚钱和赚钱是不一样的。有的钱赚的是投机取巧，有的钱赚的是德高望重。

在品牌建立起来之后，融侨的新项目，拓客成本低到让友商羡慕嫉妒恨：

一个项目首开，往往在老业主群里、老社区里把信息面简单铺一铺，客户就自动来了，并且还有源源不绝的老带新。场面热闹得就像达叔当年在宿舍宣布有新到的小电影放映。

现在很多房企里以传销套路为主的营销人员，喜欢说一句话：相信相信的力量。

这句正确的废话，翻译一下，俗称：画饼。但是画饼是有前提的。

画饼的前提，是你真的把画过的饼做出来过。马云画饼，大哥画饼，马斯克画饼，大家都会头也不回地追随，相信相信的力量。

如果达叔画饼，客户只会说：

快点烤别废话，多放辣，少放孜然。

在很长一段时间里，「住融侨」就是福州人的居住梦想。

那么「住融侨」是一种什么样的体验？

新世纪前后，闽江沿岸改造工程完成，沿江发展从领导的思路成为城市的共识。

在荒草丛生、常年存放垃圾的闽江北江滩，融侨开发出第一个江景豪宅融侨锦江，一战成名。

这个小区硬核到什么程度？

融侨用管道从30公里外的闽侯南屿引温泉入户。是的你没看错，从30公里外，引温泉，入户。

景观优美的融侨锦江成为福建省至今唯一登上中国邮票的住宅小区，作为福州城市形象标志建筑载入历史。

去年，当烟台山古厝教堂的银杏变黄的时候，前来打卡的人群，从教堂一直排到了山脚。毕竟，福州的银杏不多。

然而一位小红书博主晒出一整条「银杏大道」，牢牢地占据了社交网络鄙视链的顶部。她在评论里写道：这里随手一拍都能出片，但是不推荐大家去，因为：

这是我家小区的内部景观。

她是一位尊贵的融侨观邸业主。

融侨是福州人居的启蒙者。在福州，融侨让福州人知道了很多概念：

城市综合体、架空层、小区中央花园、配套会所、社区配套小学、千亩大盘、国家一级资质物业。

融侨让福州人第一次知道了，好的居住，是什么样。

融侨也成为了整个福州地产圈的黄埔军校，多少后来名震江湖的名字，都从融侨走出。

在金山，融侨改变了整个片区的城市界面、商业、学校、道路交通、居住，甚至是生活方式和审美。

彼时，在融侨，很多置业顾问能告诉你，他的客户从第一套房子到结婚生子再到养老的整个过程。从刚需的旗山、江南水都，到改善的锦江、观邸，到顶豪的外滩和水乡。

很多公司在讲的「贯穿客户全生命周期的产品设计和服务」，融侨没有说，但融侨做了。

除了住宅，融侨还有art mall、外滩壹号这两家充满文艺气息、在福州独树一帜的商业综合体；

以及北江滨CBD的写字楼融侨中心，以及两座隔江对望的皇冠假日酒店。

甚至还有一本充满了文艺气息的企业内刊《理想家》。

彼时购房者对融侨的想象，与融侨的s推广语一样：

一生一套融侨房。

但是，仅限于2010年之前。

4

大哥是融侨的精神领袖，但融侨早期的实际操盘手，并非大哥。

2004年，融侨创始人之一，福州地产“黄埔军校校长”，重庆融侨半岛的操盘手黄祖仕退出融侨，并在重庆成立融汇集团，随他离开的还有一大批融侨的管理人才。

黄祖仕的离开使融侨元气大伤。自从1989年与林文镜共同创立融侨并担任副董事长兼总经理，15年来，黄祖仕是最核心的操盘手，一手把融侨打造成了福建第一地产品牌。

黄祖仕的战略眼光和理想主义，深深地影响了早年融侨的发展战略和产品策略。融侨在早期，走的是打造精品的路线。甚至连「为居者着想，为后代留鉴」的企业slogan，也是黄祖仕最早提出。

出走的原因，双方则都三缄其口。但是坊间流言，大哥曾在一次董事会上说过一句话：

如果不是地拿得便宜，谁也赚不了钱。

融侨在树立品牌的那些年，大手笔的投入，摊算下来的利润率的确不高。

在商业世界里，做生意当然是为了赚钱。作品和品牌，也是为了赚钱。不赚钱的企业，是不道德的。

而黄的离去，融侨的产品，从精品导向，变成了迎合需求和追求利润的产品导向。

张爱玲说，中年男人时常会觉得孤独：一睁开眼睛，周围都是要依靠他的人，却没有他可以依靠的人。

所以此时，同样来自福清的金辉进入了融侨的视野。金辉的扩张能力、开发项目的速度和盈利能力，融侨的品牌、资金实力和资源优势，两者一拍即合。

2005年，金辉董事长林定强出任融侨执行总裁，双方以股权置换的方式结成了企业联合体，北上赶考，开始了全国化布局。

2009年，融侨金辉已经布局了全国11城，销售额突破百亿，跻身全国房企20强，并将总部搬到北京。

但是在2010年，双方却宣布分手，原因均闭口不谈，只说是：

不爱了。

其实结果并不突然，之前多有征兆。双方合并后的第二年，因为「观念不合」，融侨有三分之一的员工集体辞职。

给你最后的疼爱是手放开，不要一张双人床中间隔着一片海。

与金辉分手之后，融侨继续着自己的全国化征途。但2010-2014年，融侨的拿地金额和数量大幅减少。拿地的保守虽然保持了稳健，却错过了这四年规模扩张的良机。

而2015年-2017年，融侨以激进的姿态，重回土地市场。2016年的拿地平均溢价率，更是达到了惊人的117.6%。公司杠杆快速攀升，2018年时净负债率达到了229%，2018年末有息债务493亿元，其中短期债务约168亿元，而账面资金仅94亿元，公司的资金压力可想而知。

但激进的结果，不一定是高产，也有可能是踏空。

2016年，厦门楼市成交火热，领涨全国，融侨以3.8万元的楼面价摘下厦门翔安铂樾府地块，然而第二年3月厦门即出台史上最严调控，楼市快速降温，融侨踏空，铂樾府开盘时甚至低于楼面价。

没有利润的项目品质自然没有保证。在全国多地，以品质著称的融侨，都遭遇了交付的大规模质量维权。交付现场的惨状强烈地冲击着购房者的角膜。在郑州，融侨更是已经被贴上了低品质开发商的标签。

2018年，大哥仙逝。融侨再无精神领袖。

今天，如果你是一个新福州人，看到融侨的新盘，你很难想象这个品牌当初的样子。

而如果你是一个饱经生活风霜吹拂的中年福州人，你忍不住会想，

大概，人总是会变成自己曾经最讨厌的样子。

那是一个理想的年代，我很怀念它。