苏州楼市老破小和小高层哪种房子更值钱一些「苏州楼市老破小和小高层哪种房子更值钱」

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，我是苏州本地人，已婚，在园区有一套房子自住，不过我现在因为工作原因主要在胥口，为了上班方便，减少通勤时间，想在这里购买一套房产自住兼投资，以后因为工作调动不住了，也可以转手卖出，请问这个板块发展前景怎么样？有投资价值吗？

苏叔：你好，胥口地段较好，自然环境优美，有地铁5号线的加持交通路网不断完善，出行便利，有多个购物广场，商业资源丰富，区内有多所学校，享有优质的教育资源，聚集较多中外企业，产业支撑较强，医疗资源比较匮乏，但距木渎较劲，可共享木渎的医疗配套，板块整体发展较好，房价较低，吸引较多刚需人群。苏州买房投资，逻辑也很简单，新房仍然需要买高性价比楼盘，投资回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：苏叔，你好，未来苏州地区规划以及发展方向如何呢？我目前的预算比较有限，属于刚需购房者，在苏州地区的哪个板块是性价比较高，比较适合我上车的楼盘呢？

苏叔：你好，苏州最早发展的是姑苏区，这里是苏州的中心，主要包括传统老城区，沧浪新城和平江新城和金阊新城。传统老城区除了老破小就只有别墅项目，沧浪新城已经发展饱和，平江新城是比较适合居住的，交通便利，商业配套设施完善，学区资源丰厚。园区产业聚集，规划完善，城市布局合理，居住舒适度高，人才聚集，主要发展第三产业。但是该区的房价较高，新房也比较难抢。新区的狮山地区目前配套比较成熟，产业聚集，是除了园区以外苏州发展最好的区。新区的科技城重点发展高端制造业苏州的高铁新城，而高铁新城最大的优势就在于交通优势，吴中和吴江的太湖新城的优势在于宜居属性高。浒关区域相对来说价格比较低的，活力岛或中央公园居住舒适度高，商业配套齐全，周围学校质量较高；运东区域整体的性价比比较高；太湖旅游度假区楼盘非常多，主打宜居，价格合理，非常适合刚需人士。

提问：苏叔，你好，工作在吴江，请问在吴江买房投资合适吗？身边朋友说吴江没有什么产业，不值得投资买房在这里。

苏叔：你好，其实近几年吴江的工业投资规模逐渐扩大，工业增速不断加快，整个工业投资趋势与苏州一致，甚至多次超过产业发展更为成熟的常熟。首先，大批如恒力、盛虹这样有实力的实体民营企业的聚集，让吴江的工业质量一直保持较高水平。吴江不止在传统产业表现出色，在高新技术产业方面同样不落人后，与常熟相比，二者高新产业规模相当，而吴江的高新技术产业份额甚至已超过常熟，在苏州战略性新兴产业领域占有一席之地。除此以外，吴江的四大主导产业集群集中度很高，其中丝绸纺织、装备制造与光电缆产业都有着强势的本土企业。以上实体民营经济 高新技术产业 产业集群等的强势发展，共同为吴江的工业发展提供动力，由此看来，说吴江的产业不足只偏重房地产投资是不准确的。另外，吴江的土地基金收入规模也远超常熟，有了足够的收入，政府有充足的财力为吴江区产业建设、商业配套以及环境等多方面进行调整与改善，可以极大提高吴江自住属性，更快融入苏州主城区。而且吴江的人口增长趋势也是非常可观的，与常熟相比，人口结构更具活力，增长速率更快。再加上吴江优越的地理位置与处于国家规划长三角合作区枢纽位置的交通优势，吴江未来的发展前景可期。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：苏叔，你好，苏州浒关的房子值得买吗？

苏叔：你好，浒关交通方面自驾是不错的，想买地铁房不太可能，这也是浒关的不足之处，至于有些购房群体担心热电厂和汽笛声，有一说一，汽笛声的噪音部分位置确实有，但是浒关作为刚需买房选择，自住可选的空间比较大，未来这边可承接狮山和科技园的购买力，房价会慢慢向上，不过投资这边慎重考虑。

提问：苏叔，你好，本人在园区工作，有小孩5岁，但是园区的房价实在是太高了，也买不上，打算在娄葑和胜浦去买房，感觉这两个板块房价比较低，但是对这两个板块在楼市的具体看法不是很清楚，麻烦分析一下。

苏叔：你好，首先从城市界面来看，娄葑厂房林立，社区老旧混乱，高架铁轨分割城市，整个界面并不美观；胜浦太偏远，城市出行道路曲折，也存在老旧的缺陷，但绿化率高，河流密集，居住环境较娄葑更好。从地理位置与交通来看，胜浦地段偏远，缺少地铁，交通不便；娄葑路网成熟，交通发达，融入主城区，在地理位置与交通方面更占优势。从教育医疗资源来看，胜浦学校有星海教育集团挂牌，学区更为优质。娄葑医疗资源更优，胜浦缺少大型综合医院。从商业配套来看，娄葑拥有双湖广场这样的大型商业综合体，胜浦的邻里中心处于规划中还未开始建设。从产业规划来说，娄葑规划重点在打造居住型城市，规划完善各项配套，产业以办公、研发为主；胜浦规划重点在产业，发展高端制造与国际贸易，引进大批高新企业。总体来说，当前阶段娄葑的交通、地段、商业、医疗等更占优势，流通性较强。推荐想要短期持有或者工作地点不定的购房者购买，房产出手比较容易，居住条件也更好。胜浦的教育资源更优，产业发展前景可期，如果想要长远投资或者是优质学区的购房者，建议优先考虑胜浦。苏州投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：苏叔，你好，本人在苏州狮山那边，之前看了狮山的学区房，比较高，都6万多了，都不知道该怎么去选房呢？

苏叔：你好，新区狮山汇集众多高端改善住宅，资源配置丰富，而且拥有十分优质的教育资源，因此新区狮山是苏州楼市的价值高地，二手房还处于较高价位。有优质教育资源的支持，狮山二手学区房挂牌价格居高不下，在众多靠近狮山楼盘学区房价格有一定下降的情况下，狮山的双实验本部学区房与次新小区这些优质学区，二手房挂牌价与成交价格都保持平稳。但总体来说狮山二手房市场挂牌价高，成交量却并不高，小户型成交量周期较短，而大户型周期长且成交量较少。二手房市场成交的主要客户是购买学区与买房置换者，投资客购买二手房较少，市场成交价格比较稳定，不会有大的起伏。在新区购买新房门槛较高，户型面积一般较大，如果预算不足，单考虑学区与交通等配套可以选择在二手房市场挑选合适房源，一些小户型二手房性价比较高，更值得入手。苏州各区域性价比高的学区房，关注知识星球内部分享。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块 金融产业板块 主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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