慧盖房 淮安房产最保值的区域在哪里建「淮安房产最保值的区域在哪里」
为了便于区分房价，我将主城生活区分成七大部分：水渡口区域（沿钵池山公园一圈）、生态新城区域（东西片区）、老清河新区（水渡口大道北侧）、清浦新城（清江浦区政府附近）、清浦老城（淮海南路不过大运河）、老市政府区域（淮海北路附近）以及开发区（翔宇大道附近）。
淮阴区和淮安区的地域性较强，基本为本地人居住，在这里不详细分析。
这七个区域，因发展阶段、配套资源、开发程度、居住客群和学区配套不同，而房价天壤之别。在淮安房价疯长的那几年，究竟谁应该是城市区域老大，引发了一系列争论。
水渡口区域，虽吃亏在学区配套，但从房价这几年的变化可以看到，几乎没有过山车式的降幅，控制在10％左右。他的地段自然景观和商业资源优势非常突出，成熟度较好，且土地资源稀缺，除了华润的项目，后续几乎不会有新的住宅地块供应。当然有1-2块宝贵地块，政府从战略眼光考虑，5年内不会推出。区域价格坚挺，优质楼盘保值率高，适合刚需和改善型客户长期持有。
生态新城，大涨大跌，让人心惊肉跳。因资本注入和人为炒作，前两年房价到达高位，随着楼市下行以及学区政策逐渐调整，房价呈现明显下跌，基本都在20％以上，部分楼盘降价达到30％。房价趋于理性和稳定。后期，如部分小区学区划分调整，可能还会出现变动。淮安市区人口集中度很高，外溢人口较少。新城因定位限制，缺少相关产业，难有新增人口流入。生态新城，兴在名校；房价的变动，也与名校息息相关。客群居住目的单一，房源转手率将提高，这影响房价的稳定性。
老清河新区，房价从曾经的默默无闻，但这两年的小有起色，受益于学校和其他区域高房价的挤压，投资客比例较大。区域发展空间有限，程度接近饱和，后期二手房入市量不会少，房价已出现明显下跌。除自用或上学需求，多套房持有者，建议适时脱手。
清浦新城，是清江浦区举全区之力着力打造的新城区，其实从本质上看，其实就是生态新城的复制版，以学校带土地开发和人口注入，以学校扩容 商业服务业为主，因新项目持续开发和外部资源稳定，目前房价较为稳定，波动不大，性价比较高，适合自住，投资性一般。
清浦老城，主要是说淮中实小附近老楼盘，房价炒起来后，近期下浮不大，主要原因是二手房体量较小，供小于求。业主群行动统一，人为稳定房价。客观事实是。随着名校资源的分流和人们择校观念的改变，后期价格必然还会下跌。
老市政府区域，以老小区为主，情况与清浦老城较为类似。这些区域随着时间和社会发展，在居住条件的更加恶劣和学区上的优势逐渐消失，房价标杆的特征将不再明显。持有者，可择机出售。
开发区一直处于淮安房地产开发的三级区域，一级为水渡口和新城，二级为清浦新城。价格普遍低于核心区，适合购买力减低的客户购买，投资性很弱。
市场下行的趋势暂时不会改变，持有多套房产者应综合分析区域价值，调整手上不动产配比。
另外，低密度住宅，如洋房、叠加、别墅等，因稀缺性，较之高层房源，可尽量保留或换购。
一家之言，请理性分析。
