慧盖房 不欢迎外地人「这里不欢迎外地投资客」
分析深汕合作区最全面的文章
踩盘超3天，耗时10余小时吐血整理
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NO.1 合作区简介 交通、教育、医疗、商业、公租房
NO.2 片区规划 鹅埠、赤石、鲘门、小漠
NO.3 楼盘情况 振业时代、辉煌一号、绿地中心、华润半山润府、深汕湾智苑、华侨城纯水岸
NO.4 综合评价
上次的假期，我被华为贵妇好友拉着去了珠海和中山南朗踩盘。
这个五一小长假，掘金姐夫的多年铁杆兄弟邀请我们全家一起深圳周边度假。
美其名曰度假，实际是打着旅游的幌子去看房。
虽然掘金姐在家也懒躺不住，但是面对这位老哥，我真的是欲哭无泪，只差吐血而亡了。
作为一枚华为近20年工龄，其中海外10年的老员工，家底应该颇丰了吧。
别的不说，深圳两套房，那是标配底线值。
可是他老人家，深圳0套，惠州1套！
惠州这套还是16年从海外回国时不得已买来自住的。
我们两家关系不错，历史上掘金姐也曾多次苦口婆心相劝，无奈人家是坚定的空军。
你永远没法叫醒一个装睡的人。
虽然内心无数匹草泥马奔腾而过，但是友谊的小船不能让它翻啊，盛情难却啊！
所以两个家庭，两辆车，五一我们浩浩荡荡奔向了——深汕合作区。
无情的楼市拔草机模式，再次启动。
01
合作区简介
深汕合作区是我国第一个特别合作区， 由深圳、汕尾两市合作成立于2011年5月，2018年12月正式挂牌，下辖鹅埠、小漠、鲘门、赤石四个镇。
位于粤港澳大湾区最东端，西北与惠州市惠东县接壤，东与汕尾市海丰县相连，海岸线长达50.9公里。
总面积468.3平方公里，人口约7.73万人。
随着深圳市深汕特别合作区党工委、管委会的揭牌，深汕合作区正式作为深圳第“10 1”区，彻底脱离了汕尾的管理，成为了深圳的一部分。
这里的土地属于深圳，这里的车牌号是粤B，这里的电话区号是深圳0755……
按照规划，到2025年时，人口规模将达到70万人。
到2035年，人口规模将达到150万人，市政基础设施按300万人口标准配置。
交通规划：
这里的交通规划是“海陆空”全方位式的，包含三大港口、四大高铁站，四条高铁、五条高速公路。
高铁、高速公路、城际轨道连接深圳与合作区，其中城轨30分钟可至合作区内的鲘门站，实现半小时同城化。
三大港口：深圳湾小漠港区、鲘门客运港、深汕机场。
四大高铁站：深汕站、鲘门站、鹅埠站、深汕城际站。
四条高铁：
T1 厦深高铁——时速250km, 50分钟到达深圳北站，现已运营。T2 广汕高铁——时速350km，预计40分钟到达广州，全面施工中。T3 深汕高铁——时速350km，30分钟内到达直达深圳机场东，全线设西丽站、罗湖北站、坪山站、惠州南站、惠东站和深汕站共6个车站。2019年底开建，2025年建成。T4 深汕城际线——自深汕跨大鹏，将开通海底隧道，到达深圳市民广场，规划中。
五条高速公路：潮莞高速（已开通）、深汕高速（已开通）、深汕第二高速（规划中）、深汕第三高速（规划中）、河惠汕高速（规划中）。
教育配套：
已引入南山外国语学校（集团）深汕学校，覆盖幼儿园、九年一贯制学校和高级中学。位于鹅埠，已于2020年9月顺利开学。
此外，深圳百合外国语学校深汕学校也已在规划中。
医疗配套：
北京大学深圳医院深汕门诊部已开业。
深汕合作区首个三级综合医院——深汕人民医院（北京大学深圳医院深汕医院）也已于2020年底开工。
商业配套：
赤河广场——由华润开发，集日常休闲、购物、娱乐、公益配套多功能于一体，有万象影城、麦当劳、华润万家、太平洋咖啡、探花烤肉、星际传奇、小型游乐设施等等。
两家的小朋友非常喜欢这里，跑来跑去玩的不亦乐乎。
特发综合体——特建发投资建设，集总部办公、高端酒店、精智公寓、商业商务配套多种业态为一体，是深汕特别合作区第一座超高层综合体。
目前综合体附近的开元大厦，已经有不少品牌餐饮店开业，也算是给合作区人民又提供了一个假日好去处。
公共住房规划：
作为深圳“飞地”，深汕房地产政策与深圳是不同的。
市场商品住房占比40%，公共住房占比60%（人才住房、公共租赁住房、安居型商品房各占20%）。
按照规划，到2035年，住房约40万套，其中保障性住房23.84万套、商品住房16.28万套。
已有的人才房有：
创业村小区，2018年12月交付使用，小区建设大气，外观时尚。
开元大厦，合作区首个企业配套商住公寓，已于2019年11月投入使用。
此外，还有深耕村、安居·深乐村、安居·深颐村、海逸村等多个人才住房项目，共计1万余套住房。
简单来说，就是未来人才房会比商品房多，加上现存为数不少的农民自建房，对于商品房是有一定冲击的。
02
片区规划
深汕特别区的规划，可以用“两轴、一带、一中心、四组团”来概括。
两轴：
东西向以高铁、高速公路和国道为骨架，西接珠三角，东接海西经济区，串联城市核心功能区，为城市发展主轴。
南北向以城市快速路为依托，南抵红海湾，北达莲花山麓，串接主要潜力地区，为功能拓展轴。
一带:
位于红海湾沿线，东至鲘门百安半岛，西至小漠渔港，利用滨海景观资源，发展高端旅游、健康养生等服务功能，打造形象优美、富有地方文化特色的活力岸线。
一中心：
位于合作区中部、城市发展主轴与功能拓展轴交汇处，由赤石南片区和小漠镇区组成，以行政、商业、商务、居住等综合服务功能为主，为合作区公共服务与现代服务的核心。
目前深汕特别区管委会设在鹅埠，据说行政中心未来要迁到赤石，因为那里有比较多的平地可供建设。
四个组团，各有任务又各自独立，构成一个小型城市所需的：经济、政治、文化、社会、生态，可以说是一个“小深圳”。
现实中的深汕合作区，到底长什么样？
估计很多人还对这块“飞地”知之甚少。
那就跟随我们几天的走访，不仅了解规划，更看看真实情况如何。
鹅埠
鹅埠作为产业集聚区，主要引进新一代信息技术、新能源新材料、智能装备制造等细分行业，形成电子设备及电子产品制造业、大数据、新材料、新能源等产业集群，建设成为先进制造业基地和产业配套服务区。
这里是深汕合作区建设的第一站，所以已经具备了建设的雏形，能看出来“深圳第11区”的模样：
深汕大道上分布着会展中心、辉煌花园、振业时代以及一些建成的高层建筑。
附近有各式各样的产业园区和厂房，颇有点雄安新区的味道。
中国造新城，一般都是这样，先把企事业单位搬过去，然后再慢慢吸引人才、产业……
目前，腾讯华南最大的云计算数据中心、华润新一代数据中心、华为、南方电网、中国建设银行等不少企业已陆续入驻。
深汕大道上到处都是深圳人熟悉的宣传标语：“时间就是金钱，效率就是生命”“来了就是深圳人”……
果然充满了深圳精神，怪不得人们挂在嘴边的是：
“深圳东进再造一座城”、“以深圳之名，定未来”、“拥抱大时代的机遇”。
虽然此刻的深汕大道人气寥寥，像座空城。
但我们期待将来有一天，这里会像深南大道一样繁华热闹、车水马龙……
赤石
这里规划是以科教研发、休闲旅游、生态康养为主导的远景功能提升区，分为中心组团和北部组团两部分。
中心组团以行政、文化、商务为主导功能，并安排城市级大型公共服务设施，打造高端商务区和行政区。
北部组团以生态康养、休闲度假等为主导功能，并结合山水田园建设美丽田园，打造康养度假区。
然而，当我们进入赤石镇地界时，不由得感慨，这个地方是真穷。
离镇政府不足500米的地方，目之所及，到处都是农田、香蕉林。
当地人的主要交通工具就是摩托车。
来来往往的车辆以大车为主。
鲘门
这里最有名的，是13.5平方公里的全国最大机器人小镇——深汕湾机器人小镇。
2019年被纳入深圳市人工智能产业示范区和三大人工智能产业集聚区。
目前，小镇已引进显控、华睿丰盛、科卫、三宝、天鹰智能、控汇智能、普盛旺、合发、云鼠、远荣、金旺达等11家实体机器人企业，以及深汕湾科技城、锐博特创新基地等2个平台项目，储备了哈工大机器人集团、赛迪研究院、中航联创等20多家优质企业。
13个引进项目总占地29.25万平方米，总投资74.68亿元。全部达产后预计年产值约92.48亿元，年税收约2.12亿元。
光是深汕湾科技城首批已经签约的公司就有：
哈工大机器人集团全资子公司——深圳深汕特别合作区哈工大机器人集团有限公司；
国内最早的智慧社区应用产品提供商之一——深圳神矶智能科技有限公司；
专注高端智能康复机器人、智能护理机器人和智能助老助残机器人领域的创新技术企业——哈工天愈（深圳）机器人有限公司；
此外，还有深圳哈工逻辑智能技术有限公司、广东智助星科技股份有限公司、深圳恒鼎智能装备有限公司、吕尚科技（深圳）有限公司、迈迪威（深圳）实业有限公司、深圳琥珀虚颜智能科技有限公司、深圳奇点机器人有限公司、上海文磨网络科技有限公司、深圳深汕特别合作区世联晟火咨询管理有限公司等。
以及两家战略合作企业：清华i-Space孵化器项目——水木深研（深圳）科技孵化创新加速器有限公司，和京东数字科技控股有限公司。
现实中，除了科技城这边有一些高楼大厦正在修建，公路两边看到最多的，是农田、加油站。
偶尔有一些农民房。
其他，就剩下尘土飞扬了。
假以时日，希望会有翻天覆地的变化。
小漠
我们最后去的是小漠镇，这里原本是一个传统渔村，未来主要是发展高端旅游、健康养生等服务功能，打造形象优美、富有地方文化特色的活力岸线。
而目前的小漠镇，可以和旅游挂钩的，怕是只有收费25元/人的南方澳海滨浴场，这个号称是黄金海岸的地方。
沙子非常细软，是小朋友们玩沙玩水的天堂。
小漠还有个很大的企业，华润海丰电厂，我们开车行驶在马路上，就能看到烟囱里冒出的滚滚白烟，想忽略都难。
总结一下，合作区目前整体的城市面貌，除了鹅埠镇中心，其他地方就是十八线小县城的样子。
在各镇之间通行的道路，通常是双向两车道或者四车道。
道路两边或是裸露着黄泥的低矮土坡，或是农田，或是大山，有时甚至是盘山公路。
比较有人气的地方基本上都是沿着高速的路段，多半是加油站、汽车维修中心、餐饮店、以及一些小百货店等。
理想与现实之间，还隔了一个太平洋的差距。
03
楼盘情况
深汕合作区的商品房，其实选择并不多，只有振业时代花园二期（未开盘）、辉煌一号（仅余少量小户型尾盘）、绿地中心公寓、华润半山润府（未开盘）、深汕湾科技城（未开盘），以及华侨城纯水岸别墅。
振业时代花园二期：
项目总占地面积8.7万平，总共12栋建筑，最高33层。
位置就在深汕大道上，旁边就是南山外国语学校深汕西中心学校，正宗学区房。
国企开发，规模大密度低，3公里内就是鹅埠镇中心，享受到商业/医院/足球馆等各种配套，离鹅埠的各种产业园也非常近，通勤方便。
据说一期开盘时，全国各地无数人蜂拥而至，但最后根本买不到。
二期已经建好，但一直未能取得预售证，价格也未知。
不过一期均价1.1万/平，二期应该也高不了太多。
主推77-115平米的住宅，其中77平可以做到小三房，115平可以做到4 1房，户型是非常优秀的。最大户型不超过120平米的限制，还能享受到限价红利。
展示中心大概十来组客户，人气还可以。
但只能看沙盘，而且现场销售非常傲娇，惜字如金。
看来是不愁卖啊！
辉煌一号：
在振业时代花园旁边，深汕大道上，对面就是深汕特别合作区政府。
周边配套参考振业时代花园。
占地4.53万平，容积率3.0，总户数1474，包含住宅和居住类公寓，车库815个。
均价1.1万/平。
属于基本清盘的状态，只剩下40平左右的居住类公寓可卖，没有阳台，不通燃气，十几户共用三部电梯。
我们过去时，偌大的售楼中心连灯都没开，只有一个销售人员，懒洋洋的带我们看了样板间。
绿地中心：
主力户型是36-56平的小户型公寓，大约1500套，与辉煌一号小户型不同，这里的公寓有阳台。
北向采光稍差，南向的采光真是好啊！
毛坯价在1-1.1万/平，需要装修的话每平再加2500。
如果说振业时代和辉煌一号的位置不错，那么绿地中心就是占据了鹅埠镇中心C位，周边配套明显要好得多：购物中心、文体设施、北大医院、书城都在步行距离，华润、腾讯等公司也在附近。
美中不足的是，离学校稍微远一点。
售楼中心人气明显好不少，周边基本停的都是粤B，看来中心位置、低总价，对于深圳人民的吸引力还是不错的。
华润半山润府：
位于赤石中心组团，离赤河广场比较近，项目的展示中心就在赤河广场，没有样板房，没有户型图。
项目占地面积19.8万平，规划1400户，还会配建一所12年一贯制学校。
预计今年9月份入市。
但是赤河广场对面还有两个公租房项目（临富里和临邦里），能提供2625套公租房。
目前周边除了赤河广场基本没有配套，还是一片荒山野岭，价格未出，预计比合作区内其他项目会高一些。
深汕湾智苑：
深汕湾科技城在鲘门，总用地约13万㎡，包含深汕湾智苑、研发总部、研发中心、会展中心、创业大厦、F-Park、幼儿园等。
项目一期去年底已经开盘过一次，均价1.2万左右，全部售罄。
今年会有加推，尚未开盘，具体价格未知，现场销售说可能提价。
将要开售的户型，最小有46平米的一房一厅，最大有142平米的五房，可谓是丰俭由人了。
户型设计也挺不错，实用率很高。
如果在科技城上班，规划也都能落地，那么住这里的幸福感会很高：
步行上下班，生活上还有F-Park商业、书吧、多功能运动场、文体中心、园区食堂等配套；距离鲘门高铁站300米；小区自带幼儿园，800米左右还规划有深汕高级中学，
生活配套基本一应俱全。
华侨城纯水岸：
这是合作区唯一的豪宅项目，据说去年没做任何推广，光凭内部关系就已经消化了270多套别墅。
项目周边有小漠湾湿地公园、香山文化公园、美术馆、艺术馆等三馆、南香文化创意园、水城、小漠欢乐港湾等多元化文旅产品，以及阳光社区、滨水社区、教育城、主题酒店群四大组团产品。
目前项目在售的主要是叠拼产品，层数是6层，仅余总价260万左右的上叠，和总价400万左右的下叠。
也有少量合院产品，就是我们通常说的联排别墅，面积大概在140-150平左右，总价在400到450万。
今年下半年还将推出11层高的小洋房产品，有120、140、160三种面积。
不管是叠拼还是合院产品，由于单层面积实在太小，住起来舒适度并不高。
虽然这个片区规划可期，华侨城的操盘能力也很强，但是其实富人更喜欢大平层产品，并不喜欢这种逼仄感。
所以想买这里，与富人为邻，并且实现大规模升值的，我觉得可以省省了。
而刚需呢，看重通勤方便，附近并没有高铁站等规划。
日常住在度假区里，通勤不便和生活配套缺乏的酸涩感，各位可以尽情发挥想象。
04
综合评价
深汕合作区是限购的，但不计入深圳其他区限购。具体是：
合作区内家庭限购2套（住宅和商务公寓合并计算），成年单身人士限购1套，非自然人不得购买商品房。建筑面积小于120平的商品房和商务公寓，政府部门限价；大于120平的，实行备案制度。优先申购制度：建筑面积小于120平米的商品房，优先面向合作区户籍居民和合作区工作人员销售。
虽然合作区的限价商品房价格仅在1万出头，但由于供应量有限，往往轮不到非户籍非工作人员的社会人士购买。
看着锅里的肉，却吃不到嘴里。
作为社会人士，比如我们的华为老哥，有两条路可选：
要么，老老实实等优先申购人员挑剩下的120平以内的限价房，或者直接购买120平以上的大户型（单价比限价房贵五六千）；
要么，你觉得上面方式不保险，那就走黑科技渠道，花费十数万获得优先申购资格。
你以为这样就算完了么？还有一条限售政策卡着呢！
商品房和商务公寓限售5年，并且是以取得房产证时间来计算。
整个深汕合作区的商品房，都是新房，目前还没有办下来房产证的房子。
如果现在购入，两年后交房，办证再花个一两年，4年时间过去了。
加上5年限售，也就是你买入一套房子，需要在手上持有至少9年，才能卖出。
9年以后，你房子的接盘侠在哪里呢？
估计只能卖给在合作区内工作和生活的人了。
他们会不会更想买新房？答案不得而知。
卖出的价格会如何？对比现在肯定是涨的。
能涨多少呢？
合作区的中介小哥信心满满地说：5年以后合作区的商品房，至少上5万！
我们一行人终于没忍住，全都笑了。
小哥急了，一脸严肃认真：你们不要笑啊，这是一定的！
升值时间长、不确定性因素大，那么租金收益如何？
踩盘过程中，鹅埠各楼盘的销售人员一直跟我们吹嘘，合作区的房子非常好出租，租金收益很可观。
周边什么配套都没有的农民自建房，连电梯也没有。
即使这样的一个小单间，每个月租金至少1000，而且还非常抢手。
如果是商品房或者公寓，租金至少1800起。
目前合作区的商品房和人才房几乎空白，农民房又房源有限，这才导致租金奇高。
随着后续商品房和公寓项目接连入伙，以及大量人才保障房的完工，租金是否还能达到这样逆天的价格？
这大概也是投资者们需要考虑的问题之一。
现在整个深汕面临的最大难题，其实不是城市配套、不是企业、不是房地产，而是还没有人愿意来，很难吸引进人才。
2018年底，合作区户籍人口7万多。
发展到目前，也才15万常住人口。
没有人才，城市如何建设？
所以，深汕能不能发展起来，要看是否能引进人才。
从目前已经布局的保障房计划看，深汕合作区很有诚意。
毋庸置疑，未来的人才引进力度也不会小。
人才来了，深汕就有希望。
看起来深汕并不欢迎外地投资客。
房住不炒，岁月静好，就留一片净土给合作区内的刚需吧。
外地人，与其花9年时间豪赌，不如看看别处。
华为老哥问，那我该买哪里呢？
掘金姐曰：您老有现金存款，每月收入和流水足，深圳无房，深圳社保将近20年……
当然是——深圳打新啊！
— THE END —
