慧盖房 600元珠江帝景「500万预算与珠江帝景为邻怎么样」
珠江 | 广州塔
如果问广州市中心在哪儿，老广们或许坚持站越秀，新广们一定毫不犹豫投天河，进一步还可定位珠江新城。后来崛起的新中轴线串起广州东站、体育中心、天环/体育西以及珠江新城和花城汇，穿过珠江直到小蛮腰。
尽管到此戛然而止，也不能否认这条串联起城市中心交通枢纽-体育-商业-文化的中轴线的后来者居上，更有所谓神棍局称其为龙脉龙窝之地。而在过去的10年，认可小蛮腰的新广们避不开一块心结，聊到心会痛，想到心会痒，那便是一年拖一年的岭南广场。原定于17年底就要完工，然而直到17年9月都不过是平土而已，未见深挖。
而今，随着市美术馆的封顶，这块心头石已经可放下大半。尽管三馆的落成会带来不少游客流量，扰人清梦，但L12的岭南广场站对这块区域总归是利好，伴随新市头村旧改如火如荼的进行，高质量发展大会对南中轴的提名，2025年完成建设时，这片区域的城市界貌提升可以说是画上完美的句号。岭南广场往西辐射范围内，撇开泊雅湾、帝景华苑等改善盘，琴海居、新鸿花园一期及二期、利安花园、米兰苑、汇美南苑以及翠园，都很值得刚需们了解。
因篇幅有限，本文分为上下篇两次发布，上篇主要介绍周边、配套，浅析琴海居、翠园及汇美南苑，下篇带大家抽丝剥茧，详勘新鸿花园一二期、米兰苑及利安花园。
01
教育配套
琴海居与米兰苑小区内部便有幼儿园，分别为已于2020年转公办的琴海居幼儿园及民办的米兰幼儿园，周边也有几所其他公立幼儿园，如愉乐幼儿园，蓝色康园幼儿园（云顶分园），海琴湾幼儿园，雅致幼儿园，需摇号就读。
这几个小区都是读市一级的新港中路小学，直升绿翠中学，教育配套比上不足比下有余。同样可以直升绿翠的大江苑小学已经学位预警，绿翠小学规模较小且据说老师换得勤，同板块的省一级客村小学又有挡不住的村小生源，综合绿翠中学近几年的黑马本色，每年平均分往上冲10分以上，再加上新港中路小学的电子七所生源，新港中路小学认可度一直高于大江苑、绿翠、客村小学。
02
交通配套及噪音问题
这边目前地铁站为三号线和APM线的广州塔站，步行距离最近的为利安花园，5分钟即可到达，其次是新鸿花园，通过华艺路10分钟左右可以到达，而琴海居则需要从滨江路走过去，约需16分钟，对赶时间的早高峰来说还是有些吃力。
L12岭南广场站的开通将对米兰苑、汇美南苑及翠园步行至地铁站起到很好的提速效用，也不用过大马路了。但L12往东去到白云，往西去到大学城，对大部分打工人来说还是得过去马路对面挤三号线，只能说平日里出游换乘便利程度有提升。
好在附近的公交站点不少，新鸿花园、广州大桥底、赤岗塔、客村立交都是附近公交路线较多的大站，路线上四通八达非常方便。如果是自驾通勤，到珠江新城和琶洲的距离都并不远，但无论是广州大道、广州大桥还是新港中路，高峰时段的拥堵一定是难免的。
广州大道和广州大桥在这块区域起到动脉干道的同时，也给这片小区带来了不小的噪音困扰。其中当属米兰苑噪音最大，因为小区西侧直临广州大道，北边为艺洲路，东边则为友邻一路，这几条路车流量都并不小，可谓是三面环绕立体噪音；其次是琴海居E、F座和东西向单边位，同样同时受广州大桥和艺洲路车流影响。
汇美南苑及翠园虽然也是三面环绕，好在西侧不是小区楼，广州大道的噪音可被其他楼体遮挡一部分，部分户型相对还算安静；而新鸿花园一期南向一整排对艺洲路的单位，同利安花园一街二街对艺洲路的单位一样，由于前面没什么遮挡，也是有不小的噪音。
由于这边的大路车流量都不会小，晚上据说偶尔还会有摩托车队飙车，所以在这块区域，“安静”便成了一个非常重要的指标。
（区域鸟瞰&广州大道）
03
周边环境
琴海居、新鸿花园和利安花园步行至江边都很近，非常适合晚饭后的闲庭散步，海心桥开通后更是额外加了交通值守，禁止摩托车/电动车、宠物进入临江步道核心区域，步道更纯粹了。以广州大道为界，东边这头的界面要明显优于西边。
江这头，是海心桥、广州塔，江对岸则是海心沙、珠江新城，江边生活在一天的各个时段都有各个时段对应的魅力，白天是悠闲的大爷大妈跟匆匆过路的打工人，傍晚是热闹的游客和附近的居民，孩童们在嬉闹玩耍，情侣们在挽手散步，游客则沉浸于打卡拍照。灯光闪耀的广州塔与珠城一众写字楼隔江呼应，直到夜深熄灯，静谧回归，但江依旧是江，依旧奔腾。
米兰苑、汇美南苑及翠园旁边则是泰国领事馆和赤岗塔，领事馆前的草坪称得上是市民福利了，Ella踩盘当天在这边走来走去，下午到傍晚，遛娃的、遛狗的人群换了一拨又一拨，路边的黄风铃木随风摇曳着，落下不少花瓣来，非常春意。这样中心的地段，这样保养得当又舒适的绿地，在广州市大概不容易再找到第二块了吧。
04
各楼盘详细点评
1. 琴海居
琴海居建成于2004年，在今天点评的小区中楼龄最新，保养也很好。进入小区大门后，还有一个进入小区内部的门禁，需刷卡进入，有保安值守，中介带看需登记，管理相对规范。由于两道门禁的设置，小区内部是人车分流的，在Ella眼中，小区内人车分流属于基本要求，但在不少区域这成了加分项。
走进琴海居，中心花园绿化植被很是茂密，4楼以下都有可能受植被影响。
值得一提的是，琴海居不少户型开发商都配置了落地窗，尤其是南向望花园的楼栋，给了客厅以及主卧非常优秀的视野和采光，而这些楼栋中还有51平一室一厅户型，客厅和卧室也毫不吝啬的配置落地窗，在非主流的一室一厅产品中，打的却是住的舒适且敞亮，对追求生活品质的单身族来说是非常有吸引力的。
小区共有9栋435户，临近广州大桥的E、F栋总高21层，E栋2梯4户，F栋2梯6户，其余栋总高12层，由于有复式户型，为1梯2户至3户。小区大堂挑高宽敞，设计和保养都还不错。
小区西侧即是连接广州大道的艺洲路和广州大桥，车流量一整个白天都不会小，据说夜晚也会有飙车党，但好在白天的噪音基本被EF栋消化，连EF栋东向对小区中心的单位也都还算安静，但只要是有对着外边的房间，哪怕是侧对，多少还是会有噪音问题。
（房间东边为广州大道，由于缺少遮挡且对面楼体带来回声，噪音非常明显）
琴海居目前贝壳参考单价6万。Ella很想推荐下两房中F栋01单位的64㎡厅出长阳台户型，据悉且为安静不吵的望花园南向，不过最近几年都没有看到放卖，或许好货永远惜售。其次便是81㎡和84㎡的厅出阳台两房一卫，如果愿意接受暗卫，84㎡的户型还能改为三房，Ella实地看过，三个房间都好用，房出的生活阳台通风也很好，缺点是厨卫空间偏小，还好布局方正利用度高，500万能拿下性价比是很高的，只不过好楼层加好朝向可能会更贵一点。
（上图均为84㎡，右图厨房和卫生间调转动线更优，但主卧步行至厕所较远）
不推荐73㎡和82㎡房出阳台两房，以及162㎡所有房间都可以看广州塔的北向四房，景观180°展示，噪音却是360°围绕，900万的预算实在没有必要。无论选哪个户型，在琴海居里规避噪音、挑好采光才没问题。
2. 翠园、汇美南苑
翠园与汇美南苑合起来便是一块长方形，从地图上看小区花园也是连接在一起的，但实际上两个小区都有独立门禁管理，需要从不同的入口进入，花园中间也有栏杆象征性的分隔。所以完全可以看做两个独立的小区。
值得一提的是，虽然可以作为两个独立小区看待，小区中心的绿化却非常茂密，密麻麻到给人压抑感，从楼上阳台往下望也完全看不到分割的栏杆。目视绿化可以到5层楼的高度，好在绿植们距离楼栋都有些距离，低楼层的采光不至于被挡得太死。
汇美南苑建成于1999年至2000年，翠园建成于2000年至2001年，其实就是前后脚的区别而已，他们俩在这一片的小区中，仍旧可以算楼龄比较新的。但汇美南苑是淡黄色外墙，翠园则主要是砖红色，保养上翠园比汇美南苑看起来要好很多，更新、更亮眼，尤其是放在一起，汇美南苑就有点相形见绌了。
这两个小区都是原装电梯楼，汇美南苑为1梯5户，电梯的保养却做得很差，无论是空间感还是乘坐的体验都非常不好，翠园为1梯4户，相比之下电梯的保养好了很多，回家的憋屈感瞬间便没有了。单从外立面和电梯的保养来看，两个同时期的同质小区单价已经有近8k的差距，不是没有原因的。
翠园参考单价6.7至6.8万，两房面积在81平左右，所以总价约550万。都是厅出阳台的户型，布局也比较方正，且部分户型有3.2㎡的生活阳台，也可将生活阳台包进厨房，非常实用。美中不足的是厨房大部分在天井位置，外部采光并不好。天井位的采光只有顶楼、次顶楼会稍微好些。南向户型部分能斜望到广州塔，是加分的。东西向的翠欣阁有112平方米的三房两卫户型，东向阳台正对广州塔、赤岗塔以及领事馆前的绿地，户型方正景观漂亮，而且这边是不会再起什么高楼的，所以总价要到近800万也不足为奇了。
汇美南苑参考价与琴海居同为6万，两房面积在64到67平，户型中规中矩，但除了厨房和卫生间，次卧也基本对着天井位，Ella实地看过，采光通风都不好，总价需要440万。96平的三房两卫却是房出阳台，而且其中一个卫生间是没有窗户的，买下来也需要550万左右，Ella看过一套，客厅的窗台采光被对面楼栋遮挡，主卧房出的阳台略往里凹，朝向为北，对着茂密的小区花园，多少有些阴冷压抑，怎么看都觉得很难下手。
05
总 结
总的来说，广州大道东至岭南广场区域，500万总价也可以江边住的爽，痛点是广州大道的噪音。这个区域琴海居、汇美南苑及翠园属于楼龄最新的产品。汇美南苑64㎡到67㎡的两房450万即可上车，500万可以买琴海居落地窗 望花园 可改三房的84㎡户型，再往上550万买翠园81㎡的两房反而不太有性价比了。而如果确实喜欢广州塔 领事馆的视野，800万买翠园东向112㎡的三房两卫，住的舒服比啥都强。
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