广州过亿豪宅「去年广州豪宅到底有多狂」

2023年转眼已到。

回顾去年，广州豪宅一路走俏，在全国豪宅市场中大放异彩！对比大湾区其他城市的新房成交数据，广州依然在九城中傲视群雄，展现出一贯的韧性。

在本期的《湾区楼市焦点》中，广东广播电视台主持人淼钧，特约主持、掌楼牛市创始人村长就2022年广州豪宅市场表现，以及大湾区九城楼市展开详细讨论，解读最新市场行情。

精彩内容，一起来看！

01文旅地产迎转机 广佛领衔大湾区

新年新气象，节目开头，特约主持村长向直播间的观众分享他这一周的看房行程。

本周，他紧跟潮流，去看了不少文旅项目。其中就包括花都区的中旅·阿那亚·九龙湖。

这个项目，过去叫做九龙湖度假区，或九龙湖小镇，整个园区的设计是欧洲小镇的风格，设有度假酒店。但因为园区硬件设施较旧，并且之前的经营没有做好，所以一直都是不温不火。

图源：阿那亚公众号

直至去年，中旅和国内文旅度假品牌阿那亚，一起进驻九龙湖度假区进行开发改造。目前推出高层公寓以及叠墅，公寓价格大概2.4万（详细介绍：打个赌，这个地方会成为广州下一个地标！）。

至于提到去看这个项目的原因，村长坦言是由于最近防控全面放开，对于过去三年一直处于困境的文旅地产、度假项目来讲，终于等到转机。因此，他也想去考察下，看看文旅地产接下来是不是有机会迎来一个小高峰。

主持人淼钧则表示，最近很多新闻报道，很多旅游热门地譬如三亚，在开放后，很多酒店、养老公寓已经订满，价钱翻了好几倍。机票价格也有明显升幅。从短期来看，似乎是有报复性旅游的一个趋势，大伙好像放笼雀般，都想出去转转，放松心情。

但提到文旅地产，如果真要到度假区、环境比较好的远郊买一套房，有多少人会有这样的意愿呢？

村长表示去度假，和在度假区置业，确确实实是两码事。提到出去玩，一家人去住几晚，每次花费小几千，很多人都觉得OK，没有问题。但真要花一两百万去置业，很多人会觉得没有必要。

而真的会买文旅地产的少数人，一般只有两类。

他身边就有天河区某个拆迁的村民，由于整个村已经拆了，无法享受田园生活，便组织了村民买文旅地产，闲暇时间去放松心情，享受田园生活。

这一类就是财务自由，时间自由的人，他有很多时间享受生活，也有很多机会可以带家里人去游玩，他们可能会觉得，买一套当第二居所，周末过去住下，平时自住都无所谓。

第二类，就是投资者，想买来收租。譬如做民宿，或者包给一些酒店统一管理，做酒店式公寓。

如果是第一类买家，村长表示只要你喜欢项目的环境，社区配套基本齐全，就可以买，毕竟你买来只是为了住，也不需要考虑未来转手或者收益。

但如果是第二类买家，想投资的，他建议则要三思而后行。因为影响租金收益的因素，实在太多，譬如项目定位、交通便利度和配套、运营方的实力、客流量等等，可以讲是需要天时地利人和，缺一不可。

据他观察，目前在广州的文旅地产，公寓出租情况相对比较好，回报率稳定的，应该只有花都融创乐园，再旧点的就是长隆。后期很多新的项目，因为大环境的问题、运营商的资金压力等等，都是被迫中断，前期已经入手的小业主，自己住嫌远，放租放卖又没有人接手，非常被动。

村长坦言虽然文旅地产，很多都在远郊，单价会比较低。但是产品基本上是公寓或者别墅，对付款、贷款方式方式也较苛刻，购房者的入手门槛是不低的。

因为公寓是不可以用公积金贷款的，首付最低都要五成。别墅的话，就要看面积和开发商自己对于付款方式的要求。

所以，村长认为虽然明年关于旅游、玩乐、享受型的消费会有回升，相较过去三年文旅地产会有转机。但是，从购房者角度出发，他认为要做足功课才能出手，譬如留意项目平时，即非节假日客流量如何，周边酒店租金水平如何，千万不要太过轻率做出决定。

紧接着，村长与大家回顾总结了2022年大湾区各地的楼市基本情况。

村长表示2022年的大湾区楼市都很忙碌，忙着松绑。

其中，佛山、东莞、惠州、江门都取消了限购，中山和珠海缩小了限购区的范围，而广州也优化了新房备案价、落户制度以及购房社保允许断缴。深圳基本没有什么松绑，只有房贷利率下调。

成交方面，大湾区九城总成交面积同比下降超4成，每个城市都至少缩减3成。

值得一提的是，广州和佛山是成交规模唯二超过700万㎡的城市，第三名的惠州成交面积就只有500多万，再后面的城市就只有300多万，存在明显断层迹象。

主持人淼钧表示去年的大环境，大家有目共睹。他相信，成交量锐减应该是一个普遍性的问题，可能没有一个城市可以幸免。但广州和佛山成交规模依然大幅领先，深圳则是跌落神坛，怎样去看这其中的差别？

村长表示，最重要的一个原因是政策的威力。

这一轮深圳的调控，要求落户 社保均满三年先能够买房，还要首创二手房指导价。这一些“辣招”加起来，威力可以说是全国最强。而过去一年里，深圳基本没怎么松绑楼市，导致市场长期处于冰封状态。

另外，过去那么多年来，广州和佛山楼市一直都是比较稳健、健康的状态，对比深圳东莞惠州，炒房客相对比较少，所以潮退的时候，也站得比较稳。

02豪宅一手旺二手冷 广州表现坚挺

根据数据显示，在去年楼市表现上，全国豪宅市场继续一路走高，而广州的成绩单相当亮眼。

村长坦言，过去广州豪宅市场一直是比较低调的，市场购买力也被低估了。从2019年开始，广州豪宅才开始在全国众多城市中找回存在感。而去年的表现，可以讲是非常稳健。

2022年，核心10城合计成交4.2套总价千万以上一手豪宅，同比2021年增加了10%。

具体来看，总价1000万以上及3000万以上豪宅成交规模保持增长，分别同比增长10%以及5%，而广州在这两个总价段成交中，成交套数分别同比2021年增加20%和53%，涨幅远远高于全国数据。

另外，总价5000万元以上顶豪成交套数，虽然因为供应缩量出现下行，但是广州依然有38%增长，也是四个一线城市中，唯一一个在三个总价段都实现正增长的城市。

换一个角度，从单价段来看，单价10万/㎡以上、单价15万/㎡以上顶豪，广州去年成交套数也是大涨。

那么具体到广州内部，去年高端市场表现如何呢？

村长表示2022年的广州楼市，可以总结为：房价越贵，姿态越高，卖得越爆。譬如首开用PPT卖房的琶洲南TOD，价格一路飙升的万博越秀和樾府等等，都是典型的皇帝女不忧嫁。

再看看2022年广州销量前10名的单盘，越秀和樾府、琶洲南TOD、万科城市之光、万科金域曦府、富颐华庭、保利天汇、珠江铂世湾、天河壹品、亚运城、中海观云府。

除了亚运城，其余全部都是4万 的楼盘，属于核心区域的刚改、改善和豪宅项目，与以往广州楼市的表现是完全相反的。

因为以往年份，广州卖得最好的新盘，大部分都是刚需盘。

譬如2021年销量TOP10单盘，分别是亚运城、合生中央城、万科城市之光、中海观澜府、越秀星汇云城、珠江花城、品秀星瀚、星汇城、万科金域曦府、富颐华庭。

豪宅1个都没有，4万以下的刚需盘占了一半。而之前的2018年、2019年、2020年和2021年，广州卖得最好的都是2.5-4万/㎡的刚需盘。

至于二手方面，村长表示如果说一手豪宅是毫无悬念的火爆，那二手豪宅就令人大跌眼镜了，全国各地数据基本都是全线下跌。

其中单价段降幅最为明显，譬如10万/㎡以上二手豪宅，成交数量降幅达到55%；单价15万/㎡以上二手顶豪，降幅也有52%。

为什么一手二手豪宅市场，会有那么大的差别呢？

村长表示一方面，去年很多城市一手豪宅因为限价，和周边二手物业形成了倒挂，巨大价差使得豪宅客户倾向于选择一手豪宅，而不是二手豪宅。譬如琶洲一带的保利海珠天珺，单价8-10万，琶洲南TOD，单价11-13万，而二手的保利天悦，单价15-18万。这个价格对于任何人都会选择一手。

此外，还有一条重磅消息，车陂-万胜围隧道这两天就要试通车，未来从琶洲到金融城只要3分钟，开车时间直接缩短5倍，他预计未来琶洲房价又要再涨一波。

另一方面，其实去年很多城市的二手市场都是横盘状态，这样也会影响高端买家对二手豪宅的信心，物业升幅的预判等，导致他们宁愿选择一手，风险相对较少。

但前面提到的珠江新城二手豪宅，算是一个例外，行情相对独立。

因为珠江新城已经没有新的豪宅住宅，不买二手的话，根本就没有其他可选择的了。所以，珠江新城的次新豪宅，楼龄10年以内的，今年房价平均上涨了都有15%以上，地标性的那几个小区就更加夸张了。

那在去年这批豪宅买家，究竟是为投资多，还是自住为主呢？究竟是哪类人群撑起豪宅市场呢？

村长表示，从调查数据上来看，去年豪宅投资属性是变弱的，大部分客户是为了改善居住环境而入市，置业升级的比例达到了65%，还有20%的人群是为子女购置，核心诉求往往是追求地段，以及更高的生活品质。而投资的比重只有5%。

另外，2022年豪宅市场还有一个重要变化，即年纪大的客户数量增加了，45岁以上的豪宅客户成交占比超9成，而30 的年轻新贵反而在高端市场中隐退，old money的购买力反超new money。同时，行业新贵也逐渐淡出了豪宅市场，成交占比从20%左右下降至不足5%，豪宅客户仍然以制造业、高端制造业为代表的传统企业老板为主。

他坦言一个原因是身边有些新贵朋友在两三年前已经有房子了，已经满足刚性需求了，手头没有其他房票，没什么购买需求。

另一些原因主要是和新经济退潮，大力发展实体经济、高端制造业有关，不少人应该听说过，去年不少大厂都有裁员减薪的动作，反而传统行业，表现稳扎稳打。

回过头看，2022年本身就是一个非常特别的年份，无论是经济、楼市都出现了转折点，导致很多数据、结论都是出乎意料。

就好像大家会猜测，去年经济一般，应该没有那么多人买豪宅才对。我们以为房价下跌，应该是泡沫最大的豪宅市场、高端物回落幅度最大，但实际上，反而是刚需类、外围区楼盘价格下跌最为明显，刚需业主损失更大。

因此，村长表示大家买房、投资真不可以靠感觉，要去做足功课，查资源查数据，或者记得逢周五收听我们节目，了解更客观的市场。

以上便是本期《湾区楼市焦点》精华内容，感谢大家对节目的关注以及支持，想要了解更多关于未来广州楼市发展以及整个大湾区楼市发展，可关注掌楼牛市咨询。

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