慧盖房 3个月卖超去年全年红东深惠墅圈的神盘是谁
4月28日，深圳市发改委对外发布2020年工作计划，协同莞惠河汕四市共同参与，加快推进深圳都市圈规划编制。
至此，所有关于“直辖”、“扩容”的传言宣告被否，深圳都市圈规划可能才是深圳经济特区正式成立40周年的最大礼包。
此时的深圳已经不是之前的深圳，锁定未来全球经济区域发展的“风口”。
2020年无疑是黑色的。经济“速冻”，跨国供应链断裂，影响至深至远，楼市难独善其身！
同时，全球撒钱模式开启，中国央行降息降准、复工复产政府纾困，释放出大量资金，却给楼市带来机会。市场整体避险情绪加重，能从中抽取资金投入房地产，不仅是实力的象征，也是聪明的资金必然流向。
但这绝不是普惠性机会，对楼市也构不成整体性机会，所以，投向相当集中。局部楼市特殊产品，会成为黑色年份中最耀眼的一抹红。如深圳，粤港澳大湾区&先行示范区“双区驱动”，再加上深圳都市圈赋能，是最具有确定性正面发展预期的城市，核心资产成为重点投向。
还有一类，环一线稀缺型别墅。笔者2月底考察的中海汤泉项目（详见考察记《疫情禁足40天，我在家狂听这3首歌！》），今年3-5月，仅仅3个月的销售额就达到4亿元，已经超过2019年全年，欢天喜地度过红色3个月，成为惠州市惠城区最大的黑马。
究其缘由，有天有地有院落，自在空间较大，具备超强防疫避险功能，顺理成章成为楼市热门产品，甚至可吸引北方客户飞行数千公里前来置办。
此墅难得
还有一个原因，可从下面这份文件（不予公开）中得到答案。别墅的稀缺性正在成为残酷现实，有实力有远见者谋之，现在趁低抢进为时不晚！
不予公开的文件
深圳还有别墅吗？
这是发自高净值家庭的灵魂拷问！
答案是：有！
泰禾·深圳院子，中式别墅超级IP落户深圳，营销中心已于月初开放。
5月10日，笔者曾应邀参观其纯正国风营销中心，获知其别墅产品单套总价或达7000万元，日后若想参观样板房，恐需验资2000万元。
现场邂逅深圳湾1号开发商某领导。当问及怎么对比深圳湾1号和深圳院子，他回：深圳湾1号开盘时，购买的客户多数已是别墅的业主。言外之意，2项目的业主重叠性很高，都属于拥有超高净值的顶尖人群，不排除深圳湾1号业主购买深圳院子的可能。
产品做到极致也能彰显人文底蕴（泰禾·深圳院子实景）
深圳还有别墅吗？
2020年，院子之外，没了！
先不说7000万元总价，一般的高净值家庭难以企及，比如手握数百万闲资的家庭。对于他们而言，在深圳真的很难圆别墅梦，临近的惠州还有一些存量别墅，值得前往选择吗？
笔者对惠州别墅市场做了一个初步摸底，相比于深圳房价，惠州别墅的性价比之高，超出预期。以深圳90㎡住宅总价约600万（主城区约70㎡两房）进行横向对比，在大亚湾，购买合生滨海城约270㎡别墅后，还能购置一辆顶配奔驰GLS级SUV；在惠阳，可购买恒大棕榈岛约250㎡别墅；如果愿意去惠东，基本可以随意买，包括碧桂园十里银滩约210㎡的二手别墅；在惠城，可买江湾南岸约240㎡别墅。
惠州部分别墅信息
惠州部分二手别墅
目前惠州的存量别墅市场，深圳人可密切关注距深较近的惠阳、大亚湾、惠城和惠东滨海线等，产品种类丰富，面积段跨度较大，资源各不相同，选择余地相当宽松。但这些片区表现出明显的差异性。
大美禅境
扩大半径置墅三要素
不少深圳市民直到现在仍然将置业惠州视为“坑”，这个陈旧观念在深圳都市圈蓝图逐渐明朗之际，可以果断抛弃了！
如上文所说，深圳普通净值家庭想在深圳置墅，已经成为不可能完成的任务。在都市圈范围内完成置墅大业，惠州成为必攻方向。
此时选择惠州，选择日益稀缺的惠州别墅，还有什么犹豫的呢？
所以，买房，尤其是买别墅，不能只盯着深圳本土。深圳本土给不了你机会，唯一可行的就是扩大置业半径，往外走，向东看，到惠州去！
从交通条件和通勤时间看，以深圳主城区为原点，前往惠州临深片区约1-1.5小时高速车程，另有赣深高铁可达惠城、厦深高铁可往惠湾，未来深惠城际轨道、地铁的接驳也会成为现实。
虽然短期可能会存在流动性不足的弊端，但长期看，购买惠州别墅成为深圳人目前的优选。如果等到流动性活跃起来，一手市场可能会因“禁墅令”出现断货，届时不仅买不到一手别墅，而且价格肯定也会出现较大变化。
碰到喜欢的别墅就买了吧
所以，此时购买惠州别墅，笔者可给出3大重点因素，供大家参考：
因素一：甄别资源类别，稀缺性制胜！
别墅的资源性，因其所处而表现出极大的差异性，惠州就有城市资源型、山水资源、人造资源型，另有海景别墅、温泉别墅、高尔夫别墅等，多为综合有2项及以上资源的别墅区，各人可根据喜好和偏爱进行选择，拥有资源越多越好。
这里有一个提示，真正有价值的别墅，一定是包含了人文元素，具有历史人文积淀的别墅，才最具有收藏价值。如果看到人文气息丰富的别墅，可以及时买入，未来价值肯定不菲，增值能力也会跑赢市场。
因素二：综合交通、配套与城区关系
考虑到主要工作和生活地点是在深圳，购买惠州别墅，自住主要可能只是“5 2”生活方式的周末和节假日休闲短住，或者是家中老人居住。所以，交通条件需要重点考虑，以通勤时间可控为要点。
笔者认为，自驾1.5-2小时基本覆盖惠州主要区域，所以，要将距离高速出口5公里范围之内作为选择原则。当然，“自驾控”除外。
另外还要强调未来轨道交通的普及性，会成为人们出行的主要交通工具，所以笔者同时建议要重点考虑高铁站3公里范围之内的选择。因为按照站点设置原则，多与城镇较近，且几无例外地会接驳地铁线，这样可便捷享受城市配套，让度假生活更加丰富多彩。
因素三：社区容积率和产品空间拓展
这点应该是购置别墅人士最为主要的考虑点。别墅，有天有地有院落，只有低容积率才能实现。但惠州不少别墅区，容积率偏高，造成楼栋密集，公共空间不够宽裕。这类别墅较多，在可选的前提下不要选择。
当然，别墅产品多数会提供较大的可拓展空间，包括室内和园林，成为最易区别性价比的地方。
这三大因素对比清楚了，才有可能选到称心如意，又具有升值潜力的别墅，完成家庭资产配置一大任务。
仅此山水，足以动心
好别墅都不一样，人文价值第一
这里重点谈一下如上的第一条因素。按资源类别划分，是决定稀缺性的重要参考指标。
惠州山水资源丰富，又有地质条件丰富多样的海岸线，的确为别墅产品提供了丰富土壤。在惠州，别墅有山有水，并不稀奇，仅仅只是山水别墅而已。
简单列举几个项目，稍加点评。
大亚湾龙光城，基本与山水无缘，因为地块规模够大，才辟出一部分地块，规划为别墅区；惠阳恒大棕榈岛，典型的高尔夫别墅区，所说的五重生态资源，除高尔夫球场外，均算不上稀缺和丰富。惠阳碧桂园润扬溪谷，于山林之中，兼享温泉资源，相对来说比较独特；惠东滨海线上的别墅项目
多数临海而建，又有依山特征，但总量太大，难言稀缺，因而去化速度一直比较缓慢。
从单价分析，凡是拥有独特资源或多重资源，价格就会比较高，这也反映了市场选择。比如碧桂园润扬溪谷，与城区关系远远不如恒大棕榈岛、半岛1号等，但单价却高出很多，就是因为原生态山林和温泉双重资源。
虽然惠州拥有千年历史，隋唐时期就是“粤东重镇”，大文豪苏东坡在此遗留颇丰，但遗憾的是，绝大多数别墅区均难沾其历史人文气息，唯有售卖山、江、林、湖、海、泉等自然生态资源，容易形成踩踏。
惠州半城山色半城湖讲的是城区
但凡事必有例外，笔者文首提及的中海汤泉就成为其中的“另类”。除了同时拥有山、水、瀑、湖、泉等资源，千年泉眼遗迹和苏东坡题壁瀑布岩，就成为其核心价值所在。放眼惠州，拥有深厚人文历史底蕴的别墅区，仅此一家。
基于此，中海地产也从内部深挖人文价值，包括对业主进行深度访谈，了解他们钟情于此的内心需求。在中海汤泉一期别墅区，紧临瀑布区居住着一家人。这家人非惠州本地人士，是在珠三角各个城市，花费了3年时间，探访了众多别墅项目之后，才将这套别墅买下，作为家族永久居所。而他们家，花费在室内装修和园林建设方面的资金，高过购房总价。这套别墅为他们充分发挥，提供了充足空间。
这家人三年觅一墅，也告诉我们一个道理，遵循资源的不可复制性，拥抱人文气质浓郁的别墅，其实可以不单纯以售价作为衡量标准，更需看重稀缺价值对未来保值增值的意义。
鸟瞰图
中海汤泉火爆热销揭秘
这场疫情，对别墅市场可谓起到了去伪存真、去芜存菁的功效。中海汤泉在惠州别墅市场整体淡静的环境中，3个月完成去年全年业绩，说明叠加了人文底蕴的资源型别墅，终会迎来金子闪光的高光时刻。
其中，有2名分别在澳洲和美国购买了房产的深圳籍人士，亲历这场疫情对国力和国家态度的考验，对当地疫情防控不利深恶痛绝，果断回国又购置了中海汤泉别墅。
看墅客络绎不绝
高铁站 高速出口，交通便捷
惠州正在推进北站新城建设，该项目距离高速互通枢纽小金口出口约1.5公里，下高速直达家门口；距离高铁惠州北站约4公里，未来广汕高铁、赣深高铁在此交汇，为深圳人“5 2生活模式”最佳地理范围之内。
低容积率 自然生态 历史人文
项目总占地约170万㎡，容积率仅1.01。五山环抱，天然的龙珠湖面积约80000㎡，如上帝的眼泪滴落于社区中央，苏东坡三游汤泉为这处以九龙潭瀑布为核心的景观胜地平添历史人文光环，另有天然温泉、天然瀑布、千年泉眼，整合共塑千年历史文脉。
亲临瀑布区，苏东坡三游汤泉时曾留下“白水飞虹带雨来”“一洗胸中九云梦”等名句，周边簇拥着百年老宅南山拱秀、泉眼保护区及九龙潭摩崖石刻保护区等历史遗迹。
九龙潭瀑布区
中海精工品质保证
中海地产作为国内品牌价值TOP1房企，以央企的责任担当，邀请宾士利名师参与设计，规划的中式徽派建筑别墅，榫卯镶嵌的亭台楼阁、雕刻细致的石鼓石缸，将工科中海的精工精神发挥到了极致。
一期中式别墅
高端配套，丰盛生活
中海汤泉拥有国宾馆级、今日头条排名第一的中海汤泉酒店，按“中式建筑、东方意境”为主题打造的仙岚骊渡秘境酒店，大堂位于瀑布流泉的桥上，实现人与自然的和谐共生，全球唯一，打卡胜地，网红气质十足。
流水桥上的观瀑酒店大堂
除了酒店配套之外，还设有斥资亿元打造的时光隧道，作为业主归家的精神堡垒。
时光隧道暗藏丰富的历史和命理
另有汤泉茶馆、温泉宫、东坡馆餐厅、健身房、休闲会所、天际泳池、烟雨步道、叠水梯田等多处自然休闲配套设施，忽如“湾区梦境所在”来到眼前。
叠水梯田梦回老家
配套兑现之年，居住价值爆发
今年，中海汤泉再次进入配套兑现周期，儿童乐园、船坞酒吧、陶艺工坊相继开业，旅游度假秘境小镇雏形逐现，给到业主们满满的信心。
威士忌酒吧开业
此外，业主的社群活动也举办的有声有色，堪称塔尖上的高净值社群圈层交流。中海汤泉无疑为业主们创造了顶级的社交氛围，如此一来，业主购买的不只是个具有收藏价值的人文居所，更多了个含金量超高的交流平台。
五一业主烧烤派对
禁墅令 人民币贬值，资产避险方向
前天夜间，人民币汇率迅速攀高，在岸人民币最新收报7.1671，再创毛衣战以来新高。
人民币还会有高点出现
同时，前天美股大幅收高，道琼斯指数创疫情万点暴跌之后的反弹新高，对全球资产收割之势凶猛。
美股反弹吸引全球资本
这对手握大量人民币的高净值家庭意味着什么？“货币为王”时代已终结，配置稀缺房产，国人已别无选择！“禁墅令”强制执行时代，优质别墅成为新宠。
最近，笔者从惠州方面获知，多个欲申报别墅产品的项目，申报资料被驳回。“禁墅令”生效，驳回申报资料彰显“暂停办理别墅审批手续”的铁腕和决心。这也将导致市场存量别墅“卖一套少一套”，进一步强化了稀缺性。
风雅宋，千年泉，极少墅，中海汤泉一期和二期现仅余少量珍藏级国墅待售，单套总价600万起。名师设计、超宽楼间距，拥享自然私幕画卷；左青龙右白虎前朱雀后玄武，难得的绝佳风水位。
一期别墅区
为世界名师Bill Bensley亲自操刀设计，承袭东方建筑精髓，采用纯中式建筑风格；0.18大湾区最低容积率，前排别墅面对稻田湖景，拥享自然私幕画卷；后排别墅依山而建，绝佳私密性。
一期·东方建筑美学
二期别墅组团
为赵国兴大师倾力打造的0.6超低容积率品质墅区；外观采用新亚洲风格，低调奢华；客厅6.9挑高，阔绰尺度彰显尊贵气息；地下车位紧靠负一楼入户门，高标配置尽显尊崇。
二期·拥享自然私幕画卷
风雅宋文化浓郁之所，千年泉眼喷涌之地，这里仅存少量臻稀东方雅墅，致美典藏！有浓厚兴趣想要了解的朋友，私信本人免费做导游，带您一起穿越时空，畅游湾区中式古典历史人文梦境小镇！
