青岛红岛湾房价走势「红岛湾报名遇冷意味红岛楼市凉了听业内给你分析」

近日，高新区新城红岛湾报名遇冷， 今日公示的报名名单量来看， 中签比2.5:1，创历史新低。就此判断红岛楼市凉了吗？听业内人士张百忍如何看！

最近红岛湾楼盘摇号，引发大量自媒体围观，融创的1000套房子说是动用了2500个名额才消化掉，而后续的新城直接报名遇冷，于是有自媒体惊呼：红岛楼市降温了，甚至要凉了。

真是如此么？如何看待这个红岛街道片区唯一的三家合一楼盘的销售状况？又能得出什么结论？

首先我们必须客观的看待这个区域的价值：目前到高新区买房的最大动力学区房目前和红岛街道没有什么关系，毕竟青岛中学的公立部分只局限于高新区东部，这样就会失去很多年轻家长的吸引力。

红岛街道的希望更多的是地铁和政府搬迁，因为对楼堂馆所的限制，市政府搬迁短时间内是一件不可能的事，所以，这是一个比较长期的过程。而且目前红岛街道的配套而言，居住的方便性不强，如此局面下，大部分人押宝自然尽可能少些，一二百万最好，二百万出头也能接受，要是再高，尤其是三百万上下，房屋总价太高，可以选择的余地就大多了，自然去化压力巨大。

很多开发商都抱怨高新区的限价15300，但这次确实是限价把项目的大户型救了，首先是个巨大的广告效应，引发4700人报名，而后压低单价的同时，也降低了总价，因此，即便用到了2500个排名，融创依然基本能消化掉180的户型，但是新城的230恐怕就难了。

那么，为什么要做这么大的户型？尤其是新城做得比融创还大？就不做市场定位和调查么？这确实是让人费解的事，显然比砸掉样板间更加缺乏专业度。

而业内的消息，原来定得是120到160平区间，但因官方某领导反对，认为红岛前海一线应该做大户型，应该体现高大上，“力劝”开发商做大，于是就基本上朝着170以上去了，偏了太大，总价太高，这次新城的红岛湾去化，只怕是红岛摇号以来最大的考验。当然，有了这两个先例，保利红岛湾的户型相信会谨慎很多，也会做得比较符合市场实际。

从世茂较小户型109套2500人报名，到很多刚需对中欧要卖的小户型跃跃欲试的情况来看，红岛楼市并未降温，反而热度在持续升高。前期四五千套房子的成功摇号，引发更多的人前来，尤其刚需和准刚需（郊区父母提前给孩子买）们，比例进一步扩大。确实达到了红岛政府吸引人口的目的。

所以，红岛湾的遇冷，其实就是开发商户型定位的失败，如果他们详细做好市场判断，不受外界干扰，对接主流需求，一点问题都没有。

青岛楼市史上销售惨败在大户型上的楼盘比比皆是，比如市南的远洋公馆，比如市北的中海紫御，比如如今的莱阳路八号，甚至即墨的天逸海湾大别墅。

其实作为平层来说，110到150之间就可，小套三、大套三、小套四都可以满足，总价和单价的之间的回旋余地比较大，刚需者的腰包也足以支撑，投资者将来出手也容易。这才是后期快销的关键。

不仅仅是红岛，郊区盘都有一种趋势。对于投资和刚需为主的盘来说，如今时代确实有个消费降级的过程，和拼多多一样，赚钱太难，所以大家都得省着花，青岛人民的收入水平不再允许买房者太任性了，所以大家一旦回归理性，不是用来真正改善的大户型遇冷便是一种必然。

黄岛海上的维多利亚湾这次以12300开盘，还剩下不少房源。尤其是150左右的户型，据说基本没卖多少，大都剩下，根本原因是买此盘的刚需比例在上升，投资客户比例在缩水，融创的价格一直维持不变，就便如此，黄岛全域限价，对该项目未来的快销形成巨大压力，做小户型，做低价格，是唯一选择。

对于开发商来说，还有一个教训，就是红岛街道的魅力经此考验，其实并不如传说中的那么十足。起码目前在很大程度上未必和日渐配套完善的高新区东部相媲美。