宁波沦落成法拍房的千万级豪宅有单价拍到超8万元/㎡的也有流拍流拍流拍的

昨天，江山万里一期一套别墅的司法拍卖结果，刷屏了宁波房产界人士的朋友圈。

这套产证面积370.05平方米并带3个车位的双拼别墅，起拍价1705.48万元，17个报名参拍者拍了93轮，最终拍到了3048.48万元！溢价率80%不到点。

即便除掉3个车位（评估价18.5万元/个）的价格，其成交单价，也接近8.1万元/平方米！

不管是成交总价还是单价，江山万里这套别墅，都是迄今宁波市区法拍豪宅中最高的。

法拍别墅外景。图片来源：阿里拍卖平台

但在总价千万级的法拍豪宅中，有江山万里这套别墅这般“受宠”的，并不多。

我们“宁波楼市报道”依据阿里拍卖平台资料信息，粗略梳理了从2016年迄今起拍总价或成交总价超过1000万元的法拍豪宅，总共35套，而其中有12套遭遇了至少1次流拍——更有连续3次流拍的。

01 分布

千万元级别的法拍豪宅，其实分布面很窄。

2016年至今，被挂到阿里拍卖平台上的市区此类法拍房，只分布在22个小区，罗列如下：

鄞州

江山万里，紫玉台花苑，荣安府，荣合公馆，城市花园，兰园，东郡名苑

江北

新海景花园，湖景花园，长岛花园，天水家园，日湖花园，繁景花园

海曙

柳逸花苑，维科上院（姚江府）

高新区

江南一品，东海府，蓝海花园，华丰庄园

东钱湖

钱湖比华利，钱隆山庄

镇海

九龙湖畔

昔日“宁波第一豪宅”海景花园没上榜，因为其一套法拍房前不久只拍到了911万元，折合单价2.15万元/平方米不到（详见本号当时独家报道《昔日“宁波第一豪宅楼盘”，一套法拍房竟只拍到2万元/平方米出点头！》）。

“沦落”为法拍房的千万级豪宅，类型同样很窄，要么是别墅——主要是独栋、双拼、联排，要么就是高层的大平层。

02 命运

因为面积大、总价高，又需要拍下后一次性付款，千万级的法拍豪宅，买家是可以想见的少。

多数此类法拍豪宅，报名参拍的人数都是个位数。像江山万里那套别墅有多达17人报名参拍的，极其少见。

事实上，不少此类法拍豪宅，会遭遇无人报名而流拍的命运。

今年7月20日，新海景花园挂出的一套面积约545平方米、起拍总价2700余万元的大平层一拍，无人报名，流拍；8月10日，这套房子再拍，还是无人报名，再次流拍。

新海景花园外景。图片来源：阿里拍卖平台

而去年，紫玉台花苑一套自带室内泳池、六室三厅一厨五卫的大平层，从8月份到年底，挂出来3次，起拍价从最初的1603万元降到1282.4万元，却是连续3次均遭流拍。

其中，还有经历“流拍—悔拍—再流拍—终于成交”的曲折命运的。

城市花园一套别墅，2016年5月一拍时起拍价1195万元，流拍；6月初二拍，被拍至1260万元成交；但当年12月中旬，这套别墅又挂了出来——显然前一拍拍下的人悔拍了，起拍价变成了1050万元，却再遭流拍。

直到2017年2月底，城市花园这套别墅才终告成交，成交总价1150万元。

在这般兜兜转转间，不知藏了多少豪门内的故事……

我们数了一下，2016年至今挂出的总共35套千万级法拍豪宅中，有过至少一次流拍的，有12套之多。

事实上，即便是江山万里那套别墅，也是有过一番波折的。

今年7月28日，这套别墅以1705.48万元挂出，后因案外人对执行标的提出异议、申请复议，而撤回拍卖。这次，是二次挂牌了。

豪宅，也是不好卖的代名词啊！

03 价格

江山万里那套别墅，并不是宁波市区第一套拍到3000万元以上的法拍豪宅。

早在2017年7月下旬，高新区的蓝海花园，其内一套面积约785平方米的独栋别墅，经124轮竞价，拍出了3006万元的“天价”。

蓝海别墅外景。图片来源：阿里拍卖平台

江山万里别墅同样也不是拍卖最激烈的法拍豪宅。

2018年6月底，湖景花园有一套联排，拍了321轮才分出胜负，期间经历了391次延时。这套法拍别墅面积约305平方米，而最终成交总价1461万元，折合单价接近4.8万元/平方米，当年也是“天价”了。

不过，最终单价被拍至4万元/平方米以上的千万级法拍豪宅，并不多。

我们统计了一下，2016年至今最终拍成交的此类法拍豪宅中，成交单价超过4万元/平方米的，除了昨天的江山万里别墅，只有东部新城的兰园一套大平层、鄞州中心区城市花园的一套别墅、上面这套湖景花园的联排、荣安府的一套大平层等4套。

荣安府那套大平层，值得特别说一说。

这套面积约468平方米的法拍豪宅，成交于2017年年末，当时拍了349轮，最终以1901.1万元成交。而当时其起拍价才743.1万元，溢价率高达156%！

事实上，虽然当下都在说3万元/平方米的单价已经是“刚需价”，但在千万级法拍豪宅中，最终能以这个单价水平拍成交的，也是寥寥，2016年至今总计不过12套——包括上面说的5套超4万元/平方米的。

像钱湖比华利的别墅，成交单价多在2万元/平方米上下。今年年初其一套面积约793平方米的别墅，1550万元成交，折合单价仅约19500元/平方米。

钱湖比华利一套法拍房外景。图片来源：阿里拍卖平台

即便是极其市中心的豪宅，成交单价也是让人跌破眼镜的低。

位于奉化江西侧、琴桥畔、当年号称要与海景花园媲美的柳逸花苑，去年6月成交了一套跃层法拍房，面积约743平方米，最终成交总价1120万元，折合单价才1.5万元/平方米——按这个单价找，现在已经很难在宁波市区找到房子了……

只是，看一看它们标着的上千万的总价，我们普通人，也还就是看个热闹罢。

来源：宁波晚报记者 曾梅

编辑：史咏梅

二审：程旭辉

三审：张伟方

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