湖北宜昌肉搏战「肉搏中的宜昌别墅」

嘉靖三十九年，胡宗宪因抗倭有功，被明世宗晋升为兵部尚书兼都察院右都御史，加少保。这位戚继光的领导达到他事业的巅峰，同年，他重修镇海楼，并邀请其幕僚徐渭为其写了一篇《镇海楼记》。

徐渭被称作是“中国式梵高”，诗词、书画、戏曲皆手到擒来，与解缙、杨慎并称为“明代三才子”，其为胡宗宪所写的《镇海楼记》全文不过八百字，但胡总督给其支付的稿酬达到220两白银。

拿到稿酬后的徐渭，第一时间在老家绍兴的东南郊买了一套二手别墅，并邀请了诸多文人好友前来参观。

此时的徐渭已近40岁，这套二手小别野是他人生第一套房，此前的30多年，他要么借宿岳父家，要么租房住，要么在寺庙寄居。

01.

在电视剧《人民的名义》中，“农民的儿子”、“吃面影帝”赵德汉面对2亿现金被搜缴出来时，说出了那句中国贪腐原因适用率最高的三个字：

穷怕了。

徐渭挖到人生第一桶金干的第一件事买别墅，大概率也是因为这三个字。对于大半辈子寄人篱下的他而言，房产是最能给人安全感的。而别墅，是既能给他安全感，又能彰显其社会地位的跃升（所以邀请文人好友前来参观）。

在徐渭买房这件事上，我们看到了大多数人阶层提升初期的影子，就像大B哥好不容易从普通发单员升到发单组长，就立马想把国产“永久”换掉，买辆国际驰名品牌“雅迪”，哪怕是最低配，也要宁做凤尾不做鸡头。

这部分新生代富人的需求和国家禁墅令的颁布，推动了别墅种类的快速繁衍，从最开始的独栋到双拼、联排、叠拼、院墅，别墅的种类越来越多，门槛越来越低。

别墅门槛的降低，挤压了高端高价高层的生存空间。

在宜昌市场上，除部分占据稀缺资源的项目外，过万元的高层住宅并不太好卖，不是说宜昌有钱人少，而是当总价来到近200万时，富人们的选择又开始多了，江景大平层、湖景洋房、入门级别墅…而当这些不同层级的物业类型挤在同一个价格段时，鄙视链就形成了：

可以别墅，何必洋房；可以洋房，何必高层。

尤其在疫情期间，高层家的孩子只能天天窝在家里看电视，而“地主家”的公子可以在院子里欢快地骑自行车。近两个月的室内活动让大家对空间感有了更深层次的需求，大家开始重新审视居住的安全性和私密性。

02.

宜昌别墅市场的发展相对缓慢，近20年来，城区别墅的总体格局也只变迁过一次。

新世纪的前十年，宜昌别墅的分布主要在一江一河，长江边上的江山风华和后期的水蓝郡承载了宜昌富人向东迁徙的使命；而黄柏河边上，由无石山庄、玛歌庄园、皇铂御府组成的一大片别墅群，则让大家看到夷陵有钱人的硬核实力。

接下来的十年间，随着城市的扩容，宜昌富人圈的边界继续扩大。郭家湾、龙盘湖和卷桥河成为宜昌新一代富人追逐的方向。

目前，宜昌城区有别墅产品在待售的项目不少，联投银河公园、鸿坤花语墅、弘洋新都汇、保利罗兰香谷组成了郭家湾别墅组团，世纪山水、龙盘湖·中国墅组成了龙盘湖别墅组团；维多利亚港湾、碧桂园·阅江山和江南URD则组成了卷桥河别墅组团。还有些项目别墅体量较小或离核心城区较远，分布得比较分散，比如唐家湾的弘洋拉菲庄园、红花套的御江南、猇亭的空港城、平湖湾区的保利山海大观等。

三大别墅组团中，目前热度最高、销量最好的当属郭家湾片区，天然的山湖美景和夷陵万达广场落地等各种区域利好的加持，让该区域别墅项目的销量一度超过同片区某些高层项目的销量。

与产品多样、项目众多、烟火气更足的郭家湾片区相比，龙盘湖组团的富人基因则显得更为纯粹。由于地理地势的原因，龙盘湖与伍家核心区之间有一个断档，公共交通、配套的不足拦住了一大部分高层购房者的脚步。但龙盘湖顶级的景观资源和顶尖的私立教育资源，仍然让不少有钱人接踵而至。

卷桥河片区则是近年来新晋的别墅区，从地图上看，卷桥河的别墅几乎都在点军核心区，山水资源和人间烟火气兼具。但受限于点军特殊的地形地貌以及片区发展相对的缓慢，落到项目上，核心区应有的配套又过于单薄。

03.

长江日报地产研究院的胡院长曾总结了品评别墅的四点重要因素，分别是自然禀赋、经济通道、相对的私密性和绝对的好物管。

从胡院长的四个维度来看，个人认为在宜昌三大别墅组团中，有六大项目的身位略靠前一点，他们分别是联投银河公园、鸿坤花语墅、维多利亚港湾、碧桂园·阅江山、龙盘湖·中国墅和中铁龙盘湖世纪山水。

联投银河公园

|效果图

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我们在聊别墅时，很少联想到联投银河公园。作为郭家湾销量的扛把子之一，联投银河公园高层的火爆，让大家似乎忘了当初项目的定位是宜昌最好的低密居所之一。

随着郭家湾片区的崛起，联投银河公园的别墅已经由单纯的景观型别墅升级为兼具商业配套和山水资源的城央别墅。玉带环绕的运河、21万的梦泽湖和自然的山体构成了项目独享的山水资源，加上紧邻的夷陵万达广场以及规划中自带的滨水商业街，让联投银河公园成为宜昌真正的出则繁华入则繁花的别墅体之一。

在项目入市一周年之际，联投3600亩广袤的土地上仅有的277幢别墅即将面世，广告语中的“新墅种”能否掀起宜昌别墅产品更迭的革命，我们拭目以待。

龙盘湖·中国墅

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龙盘湖·中国墅项目由宜昌三峡鸿铭旅游地产开发有限公司开发，位于龙盘湖别墅群龙岛六号B区，项目总建筑面积约6万方，绿化率33.1%，容积率0.804，由120套新中式别墅组成。

中国墅也是今年入市的纯别墅体，项目的主要卖点除了产品本身外，还有龙盘湖的景观资源、龙盘湖高尔夫、龙盘湖国际学校等高附加值。

维多利亚港湾

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维多利亚港湾总占地10万平米，由高层住宅区和临长江的地中海风情高端别墅区组成，其中高层住宅已全部售完。别墅组团分为A、B两个地块，共规划有23栋藏江独栋别墅和134套瞰江联排院落。

由于禁墅令的实施，独栋别墅的土地及规划不审批，维多利亚港湾的独栋别墅已经是市场上的孤品。项目独栋别墅面积区间为423-668平米，每户赠送地下室和前庭、前院、中庭、后院和侧院，而且均配备双车位及户内电梯。

鸿坤花语墅

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鸿坤花语墅项目总占地面积约为27.31万方，其中住宅占地约25万方，商业占地2.31万方，建筑总面积约33.5万方，分三期开发。项目综合容积率仅1.02，住宅容积率0.92，建筑密度仅24.6%，综合绿化率40%.

花语墅是目前宜昌最畅销的别墅项目之一，其别墅产品沿梅子垭水库分布，与3000公顷的白鹭自然保护区隔湖相望，项目与夷陵万达广场一路之隔，与银河公园一样，皆是景观与配套兼得的墅区。

中铁龙盘湖世纪山水

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项目整体规划用地570亩，总建筑面积48万方，其中地上约38万，地下10万方，容积率1.01，绿地达45%，建筑密度为17.64%。项目分3期开发，依次规划双拼、联排、电梯花园洋房、景观高层。

世纪山水别墅的关键词是湖、山、大花园，地下室赠送面积约100平米，并且有超大花园赠送，同时项目配套有4.2万方运动休闲公园、游艇码头、恒温泳池等。

碧桂园·阅江山

碧桂园·阅江山项目是碧桂园在宜昌首个新中式项目，位于宜昌点军区夷陵长江大桥旁，对望宜昌城市精神主峰磨基山，三面环山，毗邻五龙河湿地公园。项目总占地205.54亩，容积率1.01。

阅江山主要资源优势是山景和五龙河，而且与伍家岗万达隔江相望，过桥即是伍家核心区。同时其产品设计也颇具亮点，大面宽、短进深，功能分区合理，中式庭院设计层次感强。