张江的小区「张江买房这几个小区错不了」

年前最后一次看二手房，放在了张江板块。中介小哥讲，张江是上海硅谷。

妙啊，我还是格局小了。

照这个思路，陆家嘴就是上海华尔街，安亭应该叫上海底特律！

板块概况

区位：张江板块西至罗山路，东至环东二大道，南至迎宾大道，北至龙东大道。距浦东国际机场较近，向北经中环线连接金桥地区、向南可达南汇腹地以及海港新城。

以2号线为依托，沿线有科技、医药、金融各行业，还有上海中医药大学、上海电影艺术学院、复旦大学等高校，确实是优质新上海人的聚集地。

交通：2号线张江高科、金科路站。自己开车的话上中环、外环都是一脚油门的事。

医疗：上海中医药大学附属曙光医院，三甲类医院。

教育：全市最好的学校———上海张江集团中学（初中）、华东师范大学第二附属中学（高中），张江高科实验小学。

商业：汇智国际商业广场和长泰广场。商业是该板块目前唯一稍弱的地方，但位置优越，大家都是乘车出行，所以问题不大。

2. 小区情况

本次看4个小区：汤臣豪园，张江汤臣豪园1-4期，汇智湖畔家园，万科翡翠公园。

张江汤臣豪园和汤臣豪园名字很相似，其实区别很大：

张江汤臣豪园有1-4期，除1期有少量联排别墅外，以高层住宅为主。

汤臣豪园则分1-2期，全部是叠墅。

汤臣豪园

小区位于张江立交东侧，紧靠龙东大道。叠墅，2002年建成，绿化率35%，容积率1.4，物业费2.3-3.5元。

看2个标的。

标的1，汤臣豪园2期，4室2厅，148.9m2，总价1788万，单价12万。

因为楼间距大，而且客厅都是全落地窗，采光极好。

厨房稍显小了，有些逼仄。

真石漆外墙，看不出是20年前的房子。

标的2

汤臣豪园2期，1楼，户型与标的1相同，但多一个花园。总价1650万。

张江汤臣豪园

1-4期陆续于2004-2012年建成，车位配比1:1，容积率1.4-1.5，绿化率40%。

1期有很多联排别墅。

除了别墅外，也有不少高层。

2-4期基本相同，小区内都是高层住宅。

张江汤臣豪园小区绿化40%，从数据上看不算非常高。但是这个小区绿化最大的特点是很有秩序感，走在小区里，两侧的树高大但是不茂密，阳光稀稀疏疏漏进来，像走在大学校园。不像有些小区绿化很好，但缺少秩序感，就像走进了森林一样。这里就不点名了。

这是2期进门。

3期进门有一个很深的景深，两侧空出大片的草坪，不知道是不是为了和对面的2期保持楼间距。

除1期的联排别墅外，高层住宅单价基本在12万，总价1200-1600万。

汇智湖畔家园

2014年建成，高层板楼，容积率2.1，绿化率36％，车位配比1:0.9，物业费2.2-2.8元。

单价13万，总价1200-1800万。

不知道是不是年底了，门口并没有保安，可以直接走进来。

最别致的，是小区东南侧紧邻一条小河。在小区和小河之间有一条柏油路，两端都是断头路。成为我到上海以来见过这个价位里，晾床单最多的小区！

此处没有贬义，我觉得很有生活气息。

从这道后门就可以走到那条柏油路，没有保安、没有门锁。

柏油路西头是垃圾场。

柏油路东头也是封死的。有小朋友在这里骑车。

小区一共只有600户，放出来的房源不多，单价基本都在13万。

万科翡翠公园

2016年建成，高层板楼，容积率2.8，绿化率35％，车位配比1:0.7，人车分流，物业费5-6元。

小区共6期，沿13号线中科路-学林路段分布。

作为10年内的小区，确实很新。另外，万科好像很喜欢建底商。

人车分流，每期只有两排，采光很好。

外立面是褐色面砖。1期建的早些，远远可以看到顶部有些剥落了。

因为这里已经在中环内，单价已经到了13万。

另外，不得不提的是，今天走了这么多小区，只有万科翡翠公园的保安对我进行了有效盘问，其他几个小区的保安基本形同虚设，或者保安亭里根本没人。提出表扬，要保持！

总结

1. 以上小区单价能到这个价格，其中至少3-4万是学区溢价。还有2万来自周边产业。1万来自交通便利。

2. 张江汤臣豪园的绿化好且很有秩序感。汇智湖畔家园非常宜居。万科翡翠公园的安保比较好，很难得。