慧盖房 栖霞大学城「探地①13幅差异化定价地块之大校场河西栖霞篇」
6月11日，南京第二批土拍的44幅地块终于出炉，距离5月10日举办的南京春季住宅用地招商合作推介会，已经整整过去1个月！
44幅地块出炉，比5月招商会上发布的地块多出了11幅，重点增加了江宁、江浦等区域的土地供应比重，而之前土地招商会发布的7幅高淳地块，被全部剔除，说明二次集中出让，南京将继续“聚焦主城”的土拍主题。
除了地块的增加，二次集中土拍最让各界关注就是相关政策的变化，特别是44幅地块之中，有13幅将设差异化定价原则，也就是说这13幅地块将不设毛坯房限价，最终新房定价将由物价等部门，根据市场情况给出最终价格。
这不免让人感到，13幅差异化定价地块“不一般”，不仅在扩大“房地价差”的路径上是一个创举，而且地块本身肯定也蕴含着某种潜质，是适合建造“高品质”住宅的地块。因为之前5月份的土地推介会上也曾说过，要支持要高品质项目建设，今天我们就先来看看这13幅差异化定价地块之中位于河西、大校场、栖霞的5幅地块。
01大校场G23、G27
两幅差异化定价地块
G23地块位于石杨路以南，过兵桥路以西，地块南面就是七桥瓮湿地公园。
这幅地块此前就已经去实探过，是一幅面积很大的“净地”，地块东侧一墙之隔就是南师附中秦淮科技高中，北侧一条石杨路之隔就是万达江南明珠和金科的洋房项目玖樾印象。
从地块本身素质来说，总占地面积达到了62595.04㎡，规模上是大校场中央居住区出让地块的两倍左右（中央居住区地块以3万㎡/幅出让），但在容积率上却只有1.76，只有中央居住地地块的一半左右（平均情况下是2.5），从产品上而言，更适合打造洋房或者多层小高层产品。
从地块周围的环境来看，南面是一线河景，景观视野上，南向可谓无遮无挡，且有湿地公园作为景观衬托，这样的环境本身也可以为“项目品质加分”。
地块实景
G23地块距离大校场四叶草项目也比较近，与南宸紫阙直线距离只有900余米，依具目前南宸紫阙近52000元/㎡（含包价），如果G23地块未来要做高品质住宅，采取差异化定价的话，未来价格大概率上可能比四叶草价格还要高出一些，目前四叶草主力户型基本上固定在140-180㎡，那么按照惯性思维，G23地块如果未来要与四叶草拉开差距，做高品质的话，户型上可以会以200㎡起步。
如果是这样，大校场的未来新房市场将具备更广阔的想象空间，毕竟这样一幅素质均好的地块，如果用心开发真的会做出惊艳全南京的“地标级豪宅”。
其实G23这幅地块已经不是第一次挂牌了，去年11月份土拍与今年4月土拍，该地块都有亮相，且均流拍了！4.22土拍时这幅地块毛坯限价45800元/㎡，要求最低配建租赁住房5000㎡，开发资质要求三级以上。如今这些限制条件统统被拿掉了，轻装上阵的G23地块不知这次会花落谁家？
G27地块位于南部新城校场大道以北，神机营路以西
图片就可以看得出，G27地块正是处于机场跑道公园南侧，按照规划正是出于中央居住区境内。
该地块不仅是紧邻机场跑道主轴，同时还是地铁6、10、16号线红花机场站三线换乘的上盖物业，与神机营公园融为一体，区位优势显著。
地块性质为Rb商住混合用地。共分为AB两个分区，未来将建设超高层的地标建筑，打造高端商务办公、商业及居住为一体的城市综合体。
南部新城官方文件中指出该地块位于明故宫御道街轴线与跑道城市空间的交汇处，沿跑道轴线紧邻金地商置综合体。同时今年首场土拍刚刚出让的三金G02也就在G27地块西面200米左右的距离。
由于G27沿机场跑道，决定这幅地块未来能享受更多的地标配套，目前来看中分交流合作中心、第二历史档案馆新馆、市中医院均在G27地块北侧200米的位置，所以无论从哪个方面来说,G27地块都很适合做大校场的“地标盘”。破除了毛坯房限价的“限制”，相信G27地块这次只要不“流拍”，未来品质一定会与的金陵华夏中心、三金G02等项目拉开差距。
02河西仅一幅
G29邺城路以北，平良大街以东地块
万万没想到，本次13幅差异化定价地块，河西仅占1幅。本以为最有资格缔造天价豪宅的地方，却如此低调。
在5月的南京土地推介会上，这幅河西南地块没有出现，外部揣测当时尚未拟定“差异化定价”的新规，这幅地块尚不好露面！
如今看来，G29地块确实当得了河西南新一代封面豪宅的重任，看看它位置，地处青奥前湾板块核心，整个河西南“鱼背”富人区的核心位置，地块东侧一街之隔就是滨江ONE、万科翡翠滨江、长江尊邸三大顶豪，北侧不远就是滨江岸线，华侨城欢乐滨江正坐落于此，未来G29地块业主开窗即可看见139米高的太空舱摩天轮。
教育配套，一街之隔就是邺城路幼儿园、九年一贯制学校、南师附中奥南校区；医疗上，步行范围之内就是南京儿童医院河西院区；产业上，阿里巴巴、小米华东总部、苏酒集团总部聚集于此。
G29地块实景
无论过往的开发历史，还是区位、配套各个方面来看，G29都是本次土拍最能够孕育顶级豪宅的地块，没有之一。
而地块本身已经是净地，用地面积达到了40483.2㎡，容积率2.8，完全可以突破性的打造阚江高层豪宅。
之前的限价让河西鱼背豪宅们在定价上都比较克制，已交付的长江尊邸，前期精装均价6.4万/㎡，前一个月该小区房源刚刚拍出超8万/㎡的成交价，说明二手房的溢价空间还是非常充足！而滨江ONE前期含包价格5.85万/㎡、万科翡翠滨江前期含包价5.9万/㎡。
依据这个价格走势，外界有判断认为未来G29开盘价格有可能会超过7万/㎡，不知您会怎么看？
03栖霞G34、G38两幅地块
一幅在燕子矶，一幅在仙林
栖霞楼市这两年很红，有资格较老的网红板块燕子矶、仙林，又有栖霞滨江、兴智科创新城等新板块不断发力，城市中心北移，城市向东等概念也为栖霞楼市的发展提供了理论基础。
要说本次二次集中土拍，栖霞的两幅地块G34、G38被列为差异化定价地块行列中，却也有几分道理。先来看看G34地块。
G34地块，位于燕子矶和燕路以东、临江路以北，这是一幅规模很大的临江地块。
G34地块实景
图片中就可以看出，G34地块北侧就是浩瀚的长江，地块距离滨江岸线不过百余米。除了位置上非常好，G34的用地规模也非常大，达到了97105.58㎡（含仅出让地下空间10102.33㎡），且地块整体容积率只有1.06，堪称此次出让44幅地块中最低的一幅，足可以打造极为高端的临江低密洋房产品，做出让南京楼市仰望的高品质作品。
燕子矶滨江商务区效果图
其实G34地块除了本身素质出众，位置卓越，它之所以高端还在于所处片区有着非常高端的城市规划。细细看地块所处位置正是燕子矶滨江商务区二期核心，燕子矶滨江商务区地处经五路与临江路，形成T型商业商务轴，共分为三期开发，分别是经五路商务轴线区（一期：宝能金融中心）；燕子矶老镇文化旅游区（二期）、沿江商业文化区（三期），整个滨江商务区总占地近1000亩。
在众多地标级规划利好的簇拥下，未来G34地块确实是可以获得高估值，做出一些捅破区域天花板的高品质产品。
G38地块，位于仙林湖板块阳春路以西、花蕾路以南。
地块位置图
上图中就可以看得出来，G38地块距离仙林万达茂非常近，直线距离大概500米左右，用地面积达到40475.82㎡，容积率低至1.2，而且是纯住宅用地，未来足可以打造高品质洋房。其实毫不夸张的说，若不是有“限墅令”，这幅地块足可以打造高端别墅，仙林湖板块早有先例，比如几年前的高科紫薇堂，总价千万已经是南京豪宅的天花板。
地块实景
如今仙林湖板块的基础价格就达到了48000元/㎡，而且2、4号线地铁通勤，万达茂商业繁华，确实是南京孕育高品质住宅的优先级板块，如今将G38地块设为差异化定价地块，想来也不无道理。
写在最后：
从今天整理的5幅差异化定价地块情况，不难看出这些“差异化定价”地块都有几个共同特点，那就是位居全市顶流板块，或者地块周边有着旷世顶级的规划，或者地块本身非常优质（容积率低、限制要求少），这样来看这些地块确实非常符合打造豪宅的诸多标准。
（图片来源：南京土地市场网720云航拍）
