青岛主城区房价2020上涨「青岛重点建设区域回归市内四区房价要再涨错变化才刚开始」

到了2021岁末，青岛地产圈突然冒出来一个大瓜：青岛“十四五”期间的城市建设，将要回归主城。

而且这个大瓜并非空穴来风，或者说说而已，而是有相当详尽的提纲挈领，划定了12个重点建设区域。这里比较吸引眼球的是，12个重点建设区域里，属于非“市内四区”的，只有西海岸前湾港保税区、王台工业区和城阳白沙河北岸以及棘洪滩交通产业示范区。其它8个都在传统“市内四区”。

这个规划一出，以青岛首席楼市砖家为代表的一群人，又开始了奔走呼号：大事不好了！青岛建设要回归主城区了！浮山后新都心那些密不透风的鸽子笼房子又要涨价了！

还有些人的话，那是说得更难听：“那些买海洋活力区、上合示范区、少海新城、蓝色硅谷的人，青岛已经抛弃你们了！”

真的吗？听他们扯淡就行了。

青岛主城房价上涨？别想了。甚至可以认为，青岛市内四区的楼市，有可能会因为这种大规模的回头建设经历一次——这里不知道该怎么形容，用“腰斩”、“惨烈”、形容可能有些过分，应该不至于，但幅度可能不会太小——的下跌。

为什么说，青岛这个“十四五”发展规划，重点建设主城区，只可能导致主城房价大跌？原因是多方面的。

首先，价值决定价格，供求关系影响价格。重点建设区域回归市内四区，势必要有大量土地被供应出来，青岛土地“不再稀缺”，至少“不再那么稀缺”。

关于青岛买房，有个很有意思的“买主城还是买郊区”的悖论，在我之前的文章、视频回复区里经常出现：

相比长沙、无锡、郑州、西安、合肥这些GDP和青岛差不多的城市，乃至武汉、重庆、成都、苏州这样的GDP高于青岛的城市的房价而言，青岛主城市南、市北、崂山三区的房价，高到畸形，对于城市发展非常不利，甚至会导致人口、产业流失。

甚至有数据显示，青岛是中国的新一线城市里，主城区和近郊板块房价差距最大的城市，没有之一。主城区房价畸形飙高，近郊区、新区一直“涨不上去”，最后两边都受害。

下图显示，成都繁华的锦江区，房价和青岛市北相仿，西安房价最高的雁塔区，房价还不到青岛李沧的水平，其实拉出无锡、长沙、合肥的数据来看，也差不多。

这时候总有一些楼市砖家和部分坐地户来回复我：相比这些城市，青岛有红瓦绿树，碧海蓝天，风景秀丽，气候怡人。可以吸引全国人民前来休闲度假，房价高点也正常。

其实这种说法肯定是不能成立的。要是真的是这种原因，那蓝色硅谷、灵山湾、海洋活力区这些地方的房价，早就把浮山后、新都心、老四方按在地上摩擦了。

看到这里，楼市砖家们憋了半天才回复我：因为它们不是主城区……

坐地户（也憋了半天）：白（别）瞎咋呼，嫩（你）懂不懂红岛黄岛特（它）不是青岛，一看比昂的就不些青岛人，个老巴子……

但是，这依然讲不通。外地人若真的看中青岛无敌山海资源，来青岛度假，只要有山有海就行了，管它是不是市里呢？金沙滩银沙滩城市阳台，前几年游客都很猛……

其实，真正导致青岛楼市前几年“冰火两重天”，主城楼市畸形发展，房价无限拔高，近郊板块“萎靡不振”的原因，就是因为土地供应失衡。

前几年，青岛近郊板块开发太快太猛，低水平重复建设，人口、产业都跟不上；主城反而“嗷嗷待哺”，大批居住在“老破小”里的土著居民，改善需求强烈却没有好房子可选。

从人口数据上来看，青岛绝大多数人口增量，配套商业、学校建设都在近郊板块，所谓“市内四区”的房子销量只占青岛全部销量的10%上下——在新一线城市里，这个数据又是最低，其它城市这个数据甚至接近40-60%——但是，青岛近郊板块，房子实在是太多了，怎么卖都卖不完，开发商之间内卷到极限，房价怎么可能起得来。

但是另一面，青岛主城的房子，虽然价格高昂，泡沫堆砌，却依然“供不应求”。

最典型的是像浮山后“辽阳路上韭菜城”这种房子，从外面打眼一看就知道它注定是个城市笑话，居住品质几乎为负的楼盘，能在3.3万高价被“哄抢一空”，一个重要原因就是从2018年到2020年上半年，偌大一个浮山后，没有竞品楼盘，购房者别无选择。

然而到了现在，金地、金茂、国泰、北泰、青啤、华新园等等开发商混战成一团，再也不是“一家吃独食”的浮山后，好几个楼盘已经出现精装改毛坯，起价跌破3万大关的动作。

即使浮山后的降价还不如其它板块那么明显，到现在还有几个“头铁”的炒房客口口声声说浮山后房价必破4万大关，但是“辽阳路上韭菜城”业主，在房子交付时候对于门前新修高架路的态度，却是无比诚实。当年买了这个楼盘的购房者们——不对，是韭菜们——现在看到隔壁金茂府悦府，品质更高的房子，价格更便宜的时候，他们的心情，是相当复杂的。

那诸位看客们大家仔细寻思一下，青岛市内四区一年的新房销量寥若晨星，加起来也只有一个西海岸新区的1/4。

若是老四方、北站、李沧世园会、崂山张村河株洲路周边的土地，如雨后春笋一般地供应出来，供应量翻了好几倍，那现在的房价格局能守得住吗？

图片来自网络，侵删

都说成这样了，还是有几位明白二大爷嘴硬：别（白）瞎咋呼，老四方、水清沟、胜利桥那是市里（来），嫩（你）懂不懂，那些原来要买城阳、红岛的，不会跑到这里来买房吗？

但是，这些区域的新建楼盘，想把城阳、红岛的购房者勾过来，一个重要的前提是什么？得先降价啊！这么贵，谁买？

其次，有一个观点我说过很多次，盲目相信大规划去买海洋活力区、蓝色硅谷、上合示范区等远郊区的房产，属于炒房。但是盲目相信学校、医院、商超等现实配套把主城区干成高价，也是炒房。

房价上行期，郊区板块由于大战略规划和较低的购房起点，容易受到热捧，但是房价下行期，由于供应量大，人口少，特别容易支撑不住，泡沫“一戳就破”。

但是，主城区由于人口多，配套齐全，房价泡沫往往较为隐匿，不容易发现，甚至其它区域的泡沫都破了，主城区的房价泡沫还能继续堆积，但不被发现不意味着泡沫不存在，而且主城楼市泡沫，对城市的产业发展、人口聚集往往伤害更大。

还是以这几年爆炒的浮山后为例，很多人觉得，浮山后的房子应该是购房者买来自住的，炒房客比例很低。其实不然。

看浮山后当年的一些老小区，像竹韵山色、含章花园，到了晚上亮灯率确实不低。足以说明当年大家购买这里的房子都是自住的。但是嘛，最近几年情况有点不对劲。

还得用这个2019年开价卖3万3还被一抢而空的“辽阳路上韭菜城”，交付到现在三四个月了，从晚上亮灯的情况看，别说跟灵山湾、高新区比了，连蓝色硅谷、上合示范区一些楼盘都比不过。和周围湖光山色、曙光山色、含章花园、长春花园等楼盘形成了鲜明的对比。

甚至被称为炒房客基地、入住率低到发指的星光岛杜鹃园，亦可以“完爆之”。

要知道，“韭菜城”它是精装交付，拎包入住，从交付到现在3-4个月依然无人入住的事实足以说明，“辽阳路上韭菜城”的购房者里，自住者的比例不高。

为什么敢于判断“辽阳路上韭菜城”的业主大部分是炒房客，这个得由“山后无豪宅”的千年古训以及浮山后的配套层次不难推理得出。

浮山后这个地方，由于山后的地形，超高的容积率，不佳的居住环境，其实并非很多中产阶级聚集地，而是“上一个维多利亚湾”，是青岛的24K纯刚需聚集区域。

它的配套，学校医院菜市场，上班通勤距离近，也是工薪族刚需所青睐的。然而，对于中产阶层，浮山后的社区配套其实很难满足他们的青睐。没有大型公园绿地，缺少小资生活所必须的闲聊约会场所，文艺青年、发烧友、玩家圈层、体育爱好者很难在这里获得认同，“只能老婆孩子热炕头，每天刷抖音的日子很难熬”。

展开可以说很多，可能需要好几千字，这里就不多说了。后续会有专文进行分析。

把一个刚需聚集的区域炒到四五百万的门槛，甚至还想继续上扬，对整个青岛的产业发展、人口聚集都是毁灭性的打击。2017年浮山后房价快速上涨的当年，市北区即由人口正增长开始衰退。就是明证。

再次，青岛的人口流入还在进行，城市的内部还在进行着新老交替以及变迁。分析各区的人口增长数据，对于购房者选择片区，大有裨益。

说到浮山后、新都心等区域房价高企，导致市北区人口外流，我们必须分析一下近一段时间青岛市的人口数据。

事实上，最近几年的城市化进程相比十几年前确实有所减缓，但并不能说停止。青岛作为新一线城市、计划单列市、特大城市，在可预见的时间里，人口增长的速度还是相当可观的。

那么，这么多年流入青岛的人口都去了哪里？

根据青岛“七普”人口数据 ，相比10年前2010年的“六普”数据来看，青岛相比10年前增长135.66万人，人口增幅超过10%其中，西海岸新区、城阳区、李沧区是人口增加最多的区域，分别增长51.10万人、37.24万人、22.49万人，分别增长36.69%、50.52%、43.89%。

但是，必须强调的是，这10年间，市南区人口却出现了减少，十年减少接近10%，而市北区也是“原地踏步”。从大数据看，市北区人口在2018年到达峰值，随后也开始外流。

市南市北人口负增长，外在表现就是它们很多社区进入了老龄化、超老龄化阶段，走在大街上，到处都是耄耋老人，白发苍苍。

作为作者，我自己深有体会：逛西海岸新开的利群金鼎超市，排队十几人里，全是小伙子小姑娘，我属于最年长者。而逛西镇的前海利群超市，同样排队十几人，全是大爷大妈，我属于最年轻者，反差异常强烈。

再加上青岛地铁未来几年带来的城市交通大变局，主城“老破小”品质不佳、老化严重、房价过于高昂等问题，其实城市的一切利好都指向西海岸、城阳这样的近郊板块。

相反，传统主城区反而是利好出尽，后面全是利空。甚至可以说，这个十四五的大规划依然是利空主城房价，毕竟房价近期看供求，中期看配套、远期看人口。

青岛市南市北主城区，看远期人口流失，看中期，配套建设乏善可陈，看近期——支撑主城区房价上涨的最后一根稻草——供应量稀缺，也不存在了。

唐岛湾建设12万方的利群金鼎广场，都开业了还没啥波澜，因为周边比它大的商场有得是。但是水清沟建设同样12万方的印象城，正在建设过程中，附近的开发商就天天拿出来宣传——跟远郊区一样，还不能说明问题吗？

顶着一个“市里”的噱头，其实很多板块的城市界面、配套、学校、商业还不如近郊核心板块，人口老龄化严重，虽然顶着“市里”的名分，其实高房价早就把这里的实体经济和年轻人逼走了……

虽然我坚信市南崂山沿海一线依然是青岛的yyds，不可超越。但不代表市内四区每个地方都是yyds。人挪活树挪死，有句话叫好男儿志在四方，但一辈子只呆在老四方不挪窝的，绝对不是好男儿。

那你觉得青岛主城区，房价还能涨吗？

最后，青岛这个“十四五”发展规划，不等于简单否定之前的“三湾三城”，只能说是“三湾三城”大框架下的一个微调。

青岛当年的“三湾三城”大框架，不可谓不宏伟。但是时至今日，总有人颇有微词：撒胡椒面式的大发展，各地雨露均沾，实际上是哪里都没发展好……

这个说法其实有一定的道理。很多青岛人迄今为止搞不明白，为什么红岛高新区还没弄利索，就又开始发展一个上合示范区；为什么大学城要在蓝色硅谷和西海岸军民融合示范区，一东一西各搞一个。

这个事情只能说，看不懂，懂也得说不懂……

其实，“三湾三城”的大框架本身并没有错。错的是，实现“三湾三城”的步子迈得太快太急，很多情况下应该“文火慢炖”的操作，变成了“大火爆炒”，结果一顿操作猛如虎，生生的搞成了“外焦里嫩”。

最简单的例子就是：“灵山湾下一个富人区”的争议。同样是坐山观海，浮山前的麦岛一带，房价动辄十万起，小珠山前的灵山卫，凭什么房价才一万多？是这里的山海环境比麦岛差吗？谁都知道不是。

对于这个问题，很多人，包括我都给予了很多解释。

有些人说，麦岛距离青岛市中心近，灵山湾实在太远——这个只能解释一部分。唐岛湾同样是青岛重要的区域CBD之一，辛安、老黄岛、中德一带还有大量的实体工厂，还有石油大学、山东科技大学等高校，按理说，高校教职员工、企业高管、高级技术人员都属于高级圈层。再说，西海岸看人口数据，已经达到青岛“市内四区”之和的60%，抛去胶南也应该有40-50%左右。再加上灵山湾环境、气候远比东李好，更适合养老度假和外地人投资，就算房价比崂山低，也不该比东李低。

还有些人说崂山有金家岭金融中心，科创园等高端产业，这就更属于扯淡了。单纯看人均GDP，西海岸甚至比崂山区还高。如果算人均可支配收入，根据数据来源，西海岸是崂山区的82-88%，如果抛开胶南这个“拖油瓶”，崂山和黄岛人谁更有钱，还真说不准。

再加上刚才说了，外地人来青岛是看海的，崂山和灵山湾、蓝色硅谷，选谁其实无所谓…所以，答案只能指向一个，那就是西海岸的房子的供应量太大了。开发商为了追求回款，陷入恶性竞争，利润越摊越薄，根本无心也无法盖出精品豪宅。

一个比较可以看出来，从上世纪90年代初的“东部大开发”到现在，青岛主城建成区边缘由当年的延安三路一带扩展到现在的沙子口，花了将近30年时间，实际开发利用的海岸线才十几公里。

但是，从2013、2014年东方影都拿地、西海岸新区成立，直到现在，短短几年间，西海岸新区的海岸线简直是“闪电般”地被填满。不到10年的时间，开发了30多公里的海岸线。

很明显，贪多求快嚼不烂。甚至在某种程度上糟蹋了青岛宝贵的海岸线。

举个例子，现在整个灵山卫街道的登记人口才6万人，就算实际人口翻两倍也不到20万人。可兰东路、两河路周边在售的项目就有十几个，能顶上一个市北区——还有双星、中联等开发商很快就要加入战团。

这一带还没有配套，地铁、公交、学校、商圈都不好，只能杀价格。更要命的是虽然属于灵山卫，却没山没海，一片大平地，规划还不是洋房别墅，全是一栋接一栋的高层大板楼。

“泛灵山湾”的面积，南到东岳路，北到镜台山，东到星海滩路，西到两河路，这一区域的面积实际上和浮山后有得一拼。浮山后开发迄今接近30年，而且当年城市化的进程、人口流入的程度远比现在迅猛。“泛灵山湾”区域，不可能有那么多人口来“填补”。

这种情况下，没有那么多人口，却建设了大批大批的房子，让开发商怎么卖？只能无底线杀价格。上合示范区、蓝色硅谷的情况也差不多。

“万恶的开发商”盖房子的目的，终究是要赚小钱钱的，赚不到钱，谁愿意盖房子？也难怪最近城阳、高新区很多土地接连流拍。

开发商都不想盖房子的地方，购房者还敢买吗？

三湾三城，是一部好经，但是在前几年的执行过程中，被某种程度的“念歪了”，现在青岛的“十四五”大规划，就是为它“纠偏”。

以前在很多文章中多次写到，青岛现在的问题在于，主城供应稀缺导致房价过高，而高房价导致人口产业外流，有房的土著高高在上，年轻人日子不好过。反观外围板块无限供地扩张，大家一哄而上“撒胡椒面”，低水平重复建设，甚至辜负了大好山海资源。

而这个十四五大规划，很显然是对之前“三湾三城”规划的一个修改。如果能顺利实施，那主城一再热炒的房价、郊区的低水平扩张都会受到遏制。城市的发展，摆脱粗放模式，进入集约、精致、高效的发展阶段，提升高端实体产业，减少贫富差距，提高老百姓的生活质量，都是有意义的。

在此，为青岛的主政者点个赞。来了青岛，大家就是青岛人，都希望青岛的发展越来越好。红瓦绿树，碧海蓝天，大家安居乐业，其乐融融，岂不美哉？

我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。

我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。

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