真卷济南改善项目在增在提而刚需项目却在降!

很魔幻，济南房地产市场分化得越来越厉害了！

改善产品是市场主流，于是有项目把原本规划的小户型全部提升成了大户型。

也有项目将整个项目外立面进行提升，以更符合项目豪宅的定位。

而刚需市场呢，都是犹豫观望，出手意愿不高，于是有项目就进行了优化节约成本，将层高由2.95米降成2.9米，当然，成本降低后，售价也会有相应的下降。

改善产品增多，豪宅越来越贵，而刚需产品的价格越来越亲民，虽然这只是今年几个项目的动作，但都是当前市场形势下的自发选择调整，也反映了一种市场趋势。

都有哪些项目进行了规划许可的变更呢？

先来看下刚需项目，金科华都学林府。

严格来说，这个项目不算刚需项目，因为项目规划户型是102-143，最初定位是偏高端的，为此，项目还打造了下沉式庭院、四点半学堂等，不少项目层高都是2.95米。

但无奈入市之时，已经是主城市场都凉透了的2021年年底了，市场持续下行，即使有地铁、学区等加持，但大家买房观念已经变了，为上几年学去投资买房的人肉眼可见的少了。

这不，为了顺应市场形势变化，项目决定对已在2021年取得建设规划许可证的【二期12#，三期17#、24#、25#楼，四期16#住宅】层高进行调整，由2. 95米调整为2.9米，其他指标均未调整。

从前期规划户型来看，调整层高的主要是102㎡户型，还有一栋116㎡户型。

与之相反的，则是市中万科城的增大户型面积，以及位于CBD西的中恒信项目。

先看万科。在今年3月，万科南北康07街区C4地块项目变更规划批前公示称，为应对当前市场变化趋势，为更多城市居民改善居住环境，提供高品质类住宅，现针对万科南北康07街区C4地块房地产开发项目规划方案进行整体品质提升：整体户型由小面积段产品调整至改善类大面积段产品，对应总图布局及分期、地库方案进行调整；优化地块内日照方案，取消居住式公寓；优化商业及配套落位，结合社区主要出入口创造城市口袋公园，形成良好的城市界面，提升社区改善品质。

无独有偶。今天，CBD西的中恒信项目也发布了规划变更公示牌，又是将一楼门厅挑空，又是将建筑里面进行提升，反正目的就是为了提升项目的品质感。毕竟，在CBD只有中恒信这一棵独苗、CBD北面项目都看3万的情况下，不提升提升建筑品质感，如何来提高项目售价呢！

目前来看，贤文片区的保利臻誉、中建云境都已进入收尾阶段，科技城片区的保利项目案名已发布，但入市也得9月左右甚至以后了，中恒信项目如果动作够快，还真能打出一个高端项目只我一家的时间点，到时候不买它还真没别的项目可买。

济南改善市场这种缺货的魔幻还会持续，心疼现在的豪宅买家们，遇到了一个如此无奈的买房时期。

与之形成对比的是，这真是刚需们买房的好时代，产品向上，价格向下，只是可惜，地段也慢慢越来越偏了。

我是荣姐，一个房地产领域资深从业者，关注城市建设和规划，关注楼市，欢迎关注我，了解更多消息。