武汉各区房价涨幅「武汉楼市现状新区涨幅快老区涨幅慢」

武汉各区房价涨幅「武汉楼市现状新区涨幅快老区涨幅慢」

我是武汉房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派,只说对你最有用的操作和建议

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提问:新人加入,星球中知识精华文章已全部摆读,感觉言语犀利,风格幽默,内容深刻。赞!坐标武汉,曾经出售过3套房产用于置换,现目前手上有6套住宅,其中3套在武昌二环附近,基本都有地铁和大型商业。1套在汉口三环内古田片,这套投资比较失败,收益率垫底。三套贷款,一套全款。另外A套在武昌二环内,14年房龄楼梯房老破大。B套在父母名下一套青山区二环边的楼梯房房龄大概14年,品质尚可,说是老破小有点勉强,77平无贷款,周边有大型集中商业、明年开通地铁。上述房产,IRR在12%-28%,平均值为20%。请教如下:

1.今年是最好的出手时机。A套现已出手,偿还贷款后,即将净得230子弹,纯投资,看好招商一江璟城、融创御央首府、融创1890、百步亭和谐里、仁恒公园世纪,拟伍选二入手,上述楼盘投资潜力如何?应该选择哪两个楼盘?家庭年收入仅10万,预计月供将达到27K,新房加原房产月供压力较大。家庭负债率从16%提升至25%,预计22年7月后现金流为负。该时间点之后如何处理?

2.未来计划将剩余的B套出售,可获得子弹130,纯投资,考虑购入美林青城二手房一套,88平,单价21000,总价193万。半年内出手,是否合适?

3.另阳逻有2套2010年购入的底商,地段不佳,出租收益每年每套仅3K,长期挂牌出售无人问津,请问如何出手?

4.最近踩盘颇多,个人认为白沙洲价格洼地也已经被填平,远期供应量巨大。光谷片区发展滞后于预期,2-3年内不看好,小米、华为言过其实,如果仔细计算引入的人口和未来住宅供应量之间的关系,很可能得出供过于求的结论。

回答:你好,武汉房产投资,选对板块就成功了一半。很多二线城市在近10年的发展中,一直在鼓励建设新城区,放弃老城区,导致新城和老城的房价差异越来越大。

武汉并不是这样,东南西北的新城都在发展(只是重视程度不同),但是老城也一样没有放弃。所以现在武昌内环单价2.5,光谷关山大道的单价同样是2.5。从你的选筹角度来看,你一定是个武汉土著,环线地段认同感比较强。

那事实情况是怎么呢?

后湖 四新 白沙洲 这几个板块,分别是汉口 汉阳 武昌老城区的延伸板块,客群大部分还是来自武汉本地人,这些被我们称为地缘客户。但是关山大道和光谷东这2个板块不同,除了一部分土著看好之外,大部分都是新武汉人和外地投资客。我们投资房产,买的就是预期。并不怕有泡沫和预期,怕的是泡沫被踩破,预期被实现。当梦想变成现实,房价就真的到顶了。

至于供需平衡的问题,现在并不需要担心,关山大道已经没有地了,光谷东核心板块的住宅产品也会越来越稀缺。除了小米,华为,还有无数不知名的其他企业不断入驻,给板块导流。

白沙洲未来的价格会追平南湖,光谷东的价格会逐渐追平甚至超越关山大道。这中间的差距,就是留给我们的利润空间。

你看的这些盘里面,我比较不推荐仁恒公园世纪,产品与板块的资源错配,买入溢价太多。物业口碑会随时间流逝逐渐走低。剩下的几个楼盘各有优势,跑平大盘问题不大。

阳逻出手建议参考星球内的办法过户,能省不少税费,把卖房科技树用上。

最后,收支规划要提前做好,负债率不要超过50%,开发副业,分割出租增加收益。

提问:新人首问。智慧房姐你好! 坐标武汉,爱人武汉户口,我是北京户口,目前武汉名下有两套房,一套汉口140平全款自住未办证,另一套琨瑜府168平商贷已办证。目前手上子弹400,一直没有投资理念。请问: 1.因工作均在汉口,想在金银湖购置别墅自住及10年后退休养老。目前选择有:黄金海岸临湖独栋别墅700万,富力西溪悦居商住别墅双拼330万,两栋一起650万。请问该如何选择?毕竟各有利弊,黄金海岸小区破旧,物业管理差,但是视线好。富力为商住2年后交房,环境物业好,但不知未来前景如何。 2.女儿3年后想在北京读大学,将来可能留在北京,现在是否需要提前北京购房,本人在北京算首付首贷。如果购房,武汉再买别墅压力太大。且北京近几年均在下跌,是现在买还是过几年再买还是不买? 3.宜昌近CBD处一套住宅172平未办证(可包过户但需一次性付款),想出售但价格不理想。是留还是降价卖? 问题较多,还请房姐指点迷津,非常感谢! 另,如需公开信息,可否将关键词隐藏,谢谢!

回答:你好,金银湖自住,除了房价不怎么涨,其他都挺好的。 商业别墅是所有房产类别里面最没有价值的一类,只能纯自住。 黄金海岸和富力对比,优先黄金海岸。 全武汉范围内,考虑自住和投资兼顾,花山别墅是非常好的选择。 北京现在是被低估,缺少政策面和金融的刺激,但是北京的购买力是非常充足的。 西城学区划片政策一出来,单价20万一平的学区房,被全款一扫而光。 北京长远看好,现在是比较好的淘笋时机。 宜昌价格一直在跌,建议出手后置换一二线城市。

提问:房姐,遇到一个奇怪的问题。一个小中介A带了买家B和房东C谈价格,买家B想先付定金给房东C,5个月之后再走网签,让C先把钥匙给他。因为这5个月内买家B想把房子装修一下,再加点价格卖出去,比如给买家D接盘,到时候让D和房东C走流程网签。中介A说如果买家B在5个月后没有找到接盘的D,属于违约,赔偿房东C的损失。请问房姐: 1.这种情况房东C可以答应么? 2.房东C有什么风险? 3.怎么做才能避免风险?谢谢!

回答:也是我们星球内的买家吧 对方想做abc单 你仔细想想,能被职业多军看上的适合abc单的房子,是不是你价格卖低了? 还是你不会凤变冰和卖房技巧,损失了更多的利润? 违约金尽量写高,约定每一步的流程的准确时间,租房期间的租金等。

提问:亲爱的房姐,你好!我有个疑问,在汉口老城区胜利街合作路那边,开发商的地价都差不多2W了,为什么新丽大厦的房价还不到2W,这是不是属于低估区?如果卖,您建议什么价格合适?麻烦您指点迷津,谢谢!

回答:你好,武汉二手房市场上有个产品叫老大楼,或者老破小 老破大。 老破大,一般指的是2000年以前,面积超过140的那种户型偏大,但不太好的老公房产品。 我们一直对老破大,老大楼非常谨慎,没有开发商 没有小区环境,出房量少,成交量小,处于房产生物链的最底层,涨幅滞后,靠片区的均价带动。老破大属于穷人看不上 富人买不起的产品,涨幅最少,跌幅最多。 就算是大学生,大多是90、00后,已经跟10年前第一代移民不一样,很多小年轻,他们从小住的不是私房就是商品房,就没住过老破大,无法理解也很难接受这样的产品和居住环境。 你看看老破大实际走势,这几年也并没有很强,除非有强学区的加持,整体来说是比老破小处境还尴尬的产品。 风变冰之后单价1.7左右可以出手。

提问:聪明的房姐,刚入星球,坐标唐山,卖掉凤凰新城一套,剩南湖仁恒一套,橡树湾一套,宝坻一套,手头有子弹80,问题:现在继续投资唐山还是投资重庆广州,有合适的笋盘建议入手吗;宝坻的房子跌价严重,但因为留户口,有好的置换方法吗?

回答:你好,唐山是京津冀城市圈的第三大城市,自住买入没有问题。 不过唐山去年基本上也已经涨完了,现在出手置换到能级更高的城市 思路正确。 投资兼落户,海教园18000以内的 宝坻太远了,投资没有什么价值,等天津回暖之后出手吧 这几个城市优先广州,北方人 如果能找渠道办一个工作居住证 买一套北京是不错的。

提问:1.我,沈阳人,女儿女婿,娃刚过一周岁,在深南保利达江湾城有自住房一套,115平,公积金贷款还差10万,打算马上还清。 2.因为现在沈阳也实行多校划片,而且感觉沈阳房价还在向上趋势,打算入手一套学区房,感觉长白地区好学校比较多,打算在长白岛买一套二手学区房,他们手上子弾60,我们最多能借他们50。 3.请问房姐,女儿女婿都有公积金,打算入手总价200万左右的房子,应该怎么选?另外为理公积金 商贷多长时间能办下来?现在买房时机怎么样,是马上买还是再等一等? 3.

回答:你好,感谢付费!

长白板块自住挺好的,成熟、舒适。投资就当然很难成为涨的最快的板块,甚至也不排除略跑输大盘的可能性。 从整体上来看长白岛的教育资源十分均衡,如果按照划片,也不会太差。 二手:格林英郡、新加坡城、和平之门、天河家园 淘笋,8-9折笋才考虑入手。 组合贷一般1-3个月左右

提问:房姐,这波深圳严查jyd,但是官方表态让人疑惑,有没有扩大的可能,您怎么看?武汉操作风险有多高?如何防止抽贷?您对此有什么建议吗?

回答:但是现在深圳ZF态度很明显,不想调控。 深圳银行现在是外松内紧,不过上有政策,下有对策。周期性调控过了,银行还是会打开门来做生意。 为什么JYD会流入房市?因为买房的远比做生意风险低。 保证真实经营就好了,已经下款的影响不大。 武汉暂时没有影响,武汉ZF一向无为而治

提问:新人首问,请教房姐: 1、上海浦东的高铁东站附近的3个板块,祝桥,川沙,惠南,请问哪个更有发展潜力?入手哪里比较合适,手上子弹60,可加30的信用杠杆! 2、上海高铁东站的祝桥板块能否成为下一个虹桥枢纽?目前有浦东国际机场和大飞机航空产业区! 3、祝桥的地王盘公元2040能否值得买入?

回答:公元2040已经是价格非常虚高了, 没有必要把它作为标准。 祝桥未来确实会是第二个虹桥,但时间不确定。 机场旁边的产业主要是物流业,不容易产生高薪人口,不会有很大的房价涨幅。 300万主力产品端,可以在大虹桥的辐射区,泗泾、江桥、马路、徐泾北城,或者鲁汇、周浦、航头、川沙一带找2005年以后的次新房。

提问:房姐,你好,新人首问。南京江北新区有一套贷款已还清的房子,房龄在10年。90平,单价2.2W。请问用首套房做抵押贷款买一套投资可行吗?如果再买您建议我买南京还是其他城市?

回答:抵押融资可行,但是要注意按揭和抵押的先后顺序,一般是建议换核操作。 南京均价最终会到上海同等板块60%,以南京为跳板,终极目标还是往上海跳。 上海和南京,长远看,仍然不是一个级别的城市。 子弹100 首选上海,次选武汉 成都 郑州 重庆 等低价潜力城市。

提问:(接上条我的新人描述)嫂是黄冈下属县市的在编小学教师,有两个小孩,一个两岁半,一个半岁。买房主要考虑小孩教育,目前计划: 1 现在武汉买套5-10年内增值大的房,等大孩上初中前卖掉,再买一套自住房,不考虑学区,小孩读私立初中。或者买套好点的初中学区房自住。 2 首选:青山滨江和光谷中心城。看了这两个板块的新房和二手房,价格上新房有优势。感觉二手房位置更好。青山滨江:新房招商一江璟城,二手房大华铂金瑞府。光谷中心城:新房碧桂园十里春风,二手房光谷188国际社区。当然也可其他新房二手房 3 次选:东西湖的临空港开发区。这个地方远了点,但看中新城桃李郡旁边的北师大十五年制。请房姐给予指导。再次感谢!

回答:你好,这几个盘考虑教育,优先江璟城。 光谷东这类新区,没有出成绩,无法判断教育水平。 东西湖这类远郊投资是回避的,北师大目前不能100%确定能对口新城桃李郡。

提问:房姐好,看了几个区域,白沙洲的楼盘二手含税费基本都在1.8左右,关山大道那边金地格林东郡含税费大概在2.5左右,感觉价格都比较高,价格稍低的楼层都很矮,想请教下房姐这两个区域如何淘笋? 另外看到白沙洲大道旁的梧桐花园,顶楼三房单价1.56,与9楼单价相同,比次顶层低1600,这个价位投资价值如何?比较奇怪这个盘价格不高为什么卖的不是很好?

回答:你好,感谢付费! 多开发淘笋渠道,没有特殊方法,笋盘都不会在APP上挂出来的,中介一定是优先通知跟他关系好的 能全款的客户。 梧桐花园勉强可以买,楼盘太小了,价格优势也不大。 9楼如果采光不影响可以入手。

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