武汉各区房价涨幅「武汉楼市现状新区涨幅快老区涨幅慢」

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议

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提问：新人加入，星球中知识精华文章已全部摆读，感觉言语犀利，风格幽默，内容深刻。赞！坐标武汉，曾经出售过3套房产用于置换，现目前手上有6套住宅，其中3套在武昌二环附近，基本都有地铁和大型商业。1套在汉口三环内古田片，这套投资比较失败，收益率垫底。三套贷款，一套全款。另外A套在武昌二环内，14年房龄楼梯房老破大。B套在父母名下一套青山区二环边的楼梯房房龄大概14年，品质尚可，说是老破小有点勉强，77平无贷款，周边有大型集中商业、明年开通地铁。上述房产，IRR在12%-28%，平均值为20%。请教如下：

1.今年是最好的出手时机。A套现已出手，偿还贷款后，即将净得230子弹，纯投资，看好招商一江璟城、融创御央首府、融创1890、百步亭和谐里、仁恒公园世纪，拟伍选二入手，上述楼盘投资潜力如何？应该选择哪两个楼盘？家庭年收入仅10万，预计月供将达到27K，新房加原房产月供压力较大。家庭负债率从16%提升至25%，预计22年7月后现金流为负。该时间点之后如何处理？

2.未来计划将剩余的B套出售，可获得子弹130，纯投资，考虑购入美林青城二手房一套，88平，单价21000，总价193万。半年内出手，是否合适？

3.另阳逻有2套2010年购入的底商，地段不佳，出租收益每年每套仅3K，长期挂牌出售无人问津，请问如何出手？

4.最近踩盘颇多，个人认为白沙洲价格洼地也已经被填平，远期供应量巨大。光谷片区发展滞后于预期，2-3年内不看好，小米、华为言过其实，如果仔细计算引入的人口和未来住宅供应量之间的关系，很可能得出供过于求的结论。

回答：你好，武汉房产投资，选对板块就成功了一半。很多二线城市在近10年的发展中，一直在鼓励建设新城区，放弃老城区，导致新城和老城的房价差异越来越大。

武汉并不是这样，东南西北的新城都在发展（只是重视程度不同），但是老城也一样没有放弃。所以现在武昌内环单价2.5，光谷关山大道的单价同样是2.5。从你的选筹角度来看，你一定是个武汉土著，环线地段认同感比较强。

那事实情况是怎么呢？

后湖 四新 白沙洲 这几个板块，分别是汉口 汉阳 武昌老城区的延伸板块，客群大部分还是来自武汉本地人，这些被我们称为地缘客户。但是关山大道和光谷东这2个板块不同，除了一部分土著看好之外，大部分都是新武汉人和外地投资客。我们投资房产，买的就是预期。并不怕有泡沫和预期，怕的是泡沫被踩破，预期被实现。当梦想变成现实，房价就真的到顶了。

至于供需平衡的问题，现在并不需要担心，关山大道已经没有地了，光谷东核心板块的住宅产品也会越来越稀缺。除了小米，华为，还有无数不知名的其他企业不断入驻，给板块导流。

白沙洲未来的价格会追平南湖，光谷东的价格会逐渐追平甚至超越关山大道。这中间的差距，就是留给我们的利润空间。

你看的这些盘里面，我比较不推荐仁恒公园世纪，产品与板块的资源错配，买入溢价太多。物业口碑会随时间流逝逐渐走低。剩下的几个楼盘各有优势，跑平大盘问题不大。

阳逻出手建议参考星球内的办法过户，能省不少税费，把卖房科技树用上。

最后，收支规划要提前做好，负债率不要超过50%，开发副业，分割出租增加收益。

提问：新人首问。智慧房姐你好！ 坐标武汉，爱人武汉户口，我是北京户口，目前武汉名下有两套房，一套汉口140平全款自住未办证，另一套琨瑜府168平商贷已办证。目前手上子弹400，一直没有投资理念。请问： 1.因工作均在汉口，想在金银湖购置别墅自住及10年后退休养老。目前选择有：黄金海岸临湖独栋别墅700万，富力西溪悦居商住别墅双拼330万，两栋一起650万。请问该如何选择？毕竟各有利弊，黄金海岸小区破旧，物业管理差，但是视线好。富力为商住2年后交房，环境物业好，但不知未来前景如何。 2.女儿3年后想在北京读大学，将来可能留在北京，现在是否需要提前北京购房，本人在北京算首付首贷。如果购房，武汉再买别墅压力太大。且北京近几年均在下跌，是现在买还是过几年再买还是不买？ 3.宜昌近CBD处一套住宅172平未办证（可包过户但需一次性付款），想出售但价格不理想。是留还是降价卖？ 问题较多，还请房姐指点迷津，非常感谢！ 另，如需公开信息，可否将关键词隐藏，谢谢！

回答：你好，金银湖自住，除了房价不怎么涨，其他都挺好的。 商业别墅是所有房产类别里面最没有价值的一类，只能纯自住。 黄金海岸和富力对比，优先黄金海岸。 全武汉范围内，考虑自住和投资兼顾，花山别墅是非常好的选择。 北京现在是被低估，缺少政策面和金融的刺激，但是北京的购买力是非常充足的。 西城学区划片政策一出来，单价20万一平的学区房，被全款一扫而光。 北京长远看好，现在是比较好的淘笋时机。 宜昌价格一直在跌，建议出手后置换一二线城市。

提问：房姐，遇到一个奇怪的问题。一个小中介A带了买家B和房东C谈价格，买家B想先付定金给房东C，5个月之后再走网签，让C先把钥匙给他。因为这5个月内买家B想把房子装修一下，再加点价格卖出去，比如给买家D接盘，到时候让D和房东C走流程网签。中介A说如果买家B在5个月后没有找到接盘的D，属于违约，赔偿房东C的损失。请问房姐： 1.这种情况房东C可以答应么？ 2.房东C有什么风险？ 3.怎么做才能避免风险？谢谢！

回答：也是我们星球内的买家吧 对方想做abc单 你仔细想想，能被职业多军看上的适合abc单的房子，是不是你价格卖低了？ 还是你不会凤变冰和卖房技巧，损失了更多的利润？ 违约金尽量写高，约定每一步的流程的准确时间，租房期间的租金等。

提问：亲爱的房姐，你好！我有个疑问，在汉口老城区胜利街合作路那边，开发商的地价都差不多2W了，为什么新丽大厦的房价还不到2W，这是不是属于低估区？如果卖，您建议什么价格合适？麻烦您指点迷津，谢谢！

回答：你好，武汉二手房市场上有个产品叫老大楼，或者老破小 老破大。 老破大，一般指的是2000年以前，面积超过140的那种户型偏大，但不太好的老公房产品。 我们一直对老破大，老大楼非常谨慎，没有开发商 没有小区环境，出房量少，成交量小，处于房产生物链的最底层，涨幅滞后，靠片区的均价带动。老破大属于穷人看不上 富人买不起的产品，涨幅最少，跌幅最多。 就算是大学生，大多是90、00后，已经跟10年前第一代移民不一样，很多小年轻，他们从小住的不是私房就是商品房，就没住过老破大，无法理解也很难接受这样的产品和居住环境。 你看看老破大实际走势，这几年也并没有很强，除非有强学区的加持，整体来说是比老破小处境还尴尬的产品。 风变冰之后单价1.7左右可以出手。

提问：聪明的房姐，刚入星球，坐标唐山，卖掉凤凰新城一套，剩南湖仁恒一套，橡树湾一套，宝坻一套，手头有子弹80，问题：现在继续投资唐山还是投资重庆广州，有合适的笋盘建议入手吗；宝坻的房子跌价严重，但因为留户口，有好的置换方法吗？

回答：你好，唐山是京津冀城市圈的第三大城市，自住买入没有问题。 不过唐山去年基本上也已经涨完了，现在出手置换到能级更高的城市 思路正确。 投资兼落户，海教园18000以内的 宝坻太远了，投资没有什么价值，等天津回暖之后出手吧 这几个城市优先广州，北方人 如果能找渠道办一个工作居住证 买一套北京是不错的。

提问：1.我，沈阳人，女儿女婿，娃刚过一周岁，在深南保利达江湾城有自住房一套，115平，公积金贷款还差10万，打算马上还清。 2.因为现在沈阳也实行多校划片，而且感觉沈阳房价还在向上趋势，打算入手一套学区房，感觉长白地区好学校比较多，打算在长白岛买一套二手学区房，他们手上子弾60，我们最多能借他们50。 3.请问房姐，女儿女婿都有公积金，打算入手总价200万左右的房子，应该怎么选?另外为理公积金 商贷多长时间能办下来?现在买房时机怎么样，是马上买还是再等一等? 3.

回答：你好，感谢付费！

长白板块自住挺好的，成熟、舒适。投资就当然很难成为涨的最快的板块，甚至也不排除略跑输大盘的可能性。 从整体上来看长白岛的教育资源十分均衡，如果按照划片，也不会太差。 二手：格林英郡、新加坡城、和平之门、天河家园 淘笋，8-9折笋才考虑入手。 组合贷一般1-3个月左右

提问：房姐，这波深圳严查jyd，但是官方表态让人疑惑，有没有扩大的可能，您怎么看？武汉操作风险有多高？如何防止抽贷？您对此有什么建议吗？

回答：但是现在深圳ZF态度很明显，不想调控。 深圳银行现在是外松内紧，不过上有政策，下有对策。周期性调控过了，银行还是会打开门来做生意。 为什么JYD会流入房市？因为买房的远比做生意风险低。 保证真实经营就好了，已经下款的影响不大。 武汉暂时没有影响，武汉ZF一向无为而治

提问：新人首问，请教房姐： 1、上海浦东的高铁东站附近的3个板块，祝桥，川沙，惠南，请问哪个更有发展潜力？入手哪里比较合适，手上子弹60，可加30的信用杠杆！ 2、上海高铁东站的祝桥板块能否成为下一个虹桥枢纽？目前有浦东国际机场和大飞机航空产业区！ 3、祝桥的地王盘公元2040能否值得买入？

回答：公元2040已经是价格非常虚高了， 没有必要把它作为标准。 祝桥未来确实会是第二个虹桥，但时间不确定。 机场旁边的产业主要是物流业，不容易产生高薪人口，不会有很大的房价涨幅。 300万主力产品端，可以在大虹桥的辐射区，泗泾、江桥、马路、徐泾北城，或者鲁汇、周浦、航头、川沙一带找2005年以后的次新房。

提问：房姐，你好，新人首问。南京江北新区有一套贷款已还清的房子，房龄在10年。90平，单价2.2W。请问用首套房做抵押贷款买一套投资可行吗？如果再买您建议我买南京还是其他城市？

回答：抵押融资可行，但是要注意按揭和抵押的先后顺序，一般是建议换核操作。 南京均价最终会到上海同等板块60%，以南京为跳板，终极目标还是往上海跳。 上海和南京，长远看，仍然不是一个级别的城市。 子弹100 首选上海，次选武汉 成都 郑州 重庆 等低价潜力城市。

提问：（接上条我的新人描述）嫂是黄冈下属县市的在编小学教师，有两个小孩，一个两岁半，一个半岁。买房主要考虑小孩教育，目前计划: 1 现在武汉买套5-10年内增值大的房，等大孩上初中前卖掉，再买一套自住房，不考虑学区，小孩读私立初中。或者买套好点的初中学区房自住。 2 首选：青山滨江和光谷中心城。看了这两个板块的新房和二手房，价格上新房有优势。感觉二手房位置更好。青山滨江：新房招商一江璟城，二手房大华铂金瑞府。光谷中心城：新房碧桂园十里春风，二手房光谷188国际社区。当然也可其他新房二手房 3 次选：东西湖的临空港开发区。这个地方远了点，但看中新城桃李郡旁边的北师大十五年制。请房姐给予指导。再次感谢！

回答：你好，这几个盘考虑教育，优先江璟城。 光谷东这类新区，没有出成绩，无法判断教育水平。 东西湖这类远郊投资是回避的，北师大目前不能100%确定能对口新城桃李郡。

提问：房姐好，看了几个区域，白沙洲的楼盘二手含税费基本都在1.8左右，关山大道那边金地格林东郡含税费大概在2.5左右，感觉价格都比较高，价格稍低的楼层都很矮，想请教下房姐这两个区域如何淘笋？ 另外看到白沙洲大道旁的梧桐花园，顶楼三房单价1.56，与9楼单价相同，比次顶层低1600，这个价位投资价值如何？比较奇怪这个盘价格不高为什么卖的不是很好？

回答：你好，感谢付费！ 多开发淘笋渠道，没有特殊方法，笋盘都不会在APP上挂出来的，中介一定是优先通知跟他关系好的 能全款的客户。 梧桐花园勉强可以买，楼盘太小了，价格优势也不大。 9楼如果采光不影响可以入手。

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