郑州二手房下跌最凶猛的7个小区「郑州二手房下跌最凶猛的7个小区」

原创 UCANMAX 宜凯门 2023-05-25 17:42 发表于河南

二手房市场是楼市的晴雨表！

郑州4月份二手房挂牌和成交比为：10:1，挂牌108050套，成交10747套。

相对新房的“有价无市”，期房的“暂不兑现”，二手房交易热度才能真实反映“居民的真实购房意愿”！真金白银的交易，才能反映真实的价格！

近两年郑州房地产的变化，相信大家都看在眼里。无论大小开发商，烂尾停工、减配降标似乎已经成为常态。买个房糟心事一件接着一件。小编的一个朋友，老家漯河的，最近想在郑州买房，犹犹豫豫还是决定买二手房，就是担心掉坑里…

陪他区去了多家中介后，突然发现郑州的二手房价格降得比较厉害，后经调研，发现二手房现在的价格已是7年来最低点，业主自嘲“降价降得的，连妈都不认识！”。这其中不乏很多知名楼盘降价，降幅最高达到40%！

经小编梳理，以下几个小区降幅较大：

01 银基王朝：最高时，2.5万/㎡，现在1.55元/㎡

降价幅度：38%

这可是当年郑州的一个金水路上的明星楼盘！当年，很多有钱人，带着现金，一出手就是好几套。大户型，高绿化，超大楼间距…没想到一场疫情后，这里沦为法拍重灾区！

02 正弘山：最高时2万元/㎡，现在1.45元/㎡

降价幅度：27%

小区位于通泰路白庄街，距离地铁3号线通泰站非常近，交通很是方便。下沉式花园社区，分2期开发，共12栋楼，户型从2房到4房都有。还是东区少见的完全人车分流，物业服务水准也很不错。

但是这样的一个小区，却是降价的厉害，比最高的时候普遍降价4000-5000元/平方米。而其降价的原因主要原因就是环境，东北侧是中力广告产业园，南侧是大邢屯和白庄安置房，周边小环境的噪杂混乱，直接降低了小区的品质。

03 汇泉西悦城：最高时1.3万元/㎡，现在8000元/㎡

降价幅度：35%

汇泉西悦城当初最高买到12600元/㎡到13000元/㎡，现在毛坯8000元/㎡，价格简直要跌穿地板，而原因，是触底底线的房屋质量问题。

整个西悦城位于郑州市中原区陇海路与西四环交会处，地处中原新区中心临近常西湖新区，项目总占地面积1473亩，总建筑面积约408.3万平方米，分12期开发。

2017年的汇泉·西悦城杀进郑州销售top20强，全年销售总额27.1亿元，销售面积24.57万㎡，销售套数2517套。2018年的汇泉依然表现不俗，销售总额31.21亿元，销售面积26.03万m²。

但是交房不足半年，郑州汇泉西悦城5号院便出现小区路面接连塌陷，楼体周边不断沉降，房屋屋顶坍塌、噪音持续扰民等情况，这些问题已经触及底线，价格大跳水也不足为奇。

04 托斯卡纳：最高时 1.7万元/㎡ 现在9000元/平

降价幅度：47%

当年红极一时，铺天盖地的广告，让这个意大利风情品质社区几乎人尽皆知！

但是后来，工程临近收尾阶段的时候，却遇到总公司资金链的断裂，由于当时托斯卡纳一二期的住宅已经基本交付，受到直接影响的是托斯卡纳三期的购房者。

楼盘主体建筑已经完工（无配套设施），户内装修已近半，没有基本的水、电，电梯没有运行，室外绿化景观几乎未做。

不过经过相关部门以及小区所有业主的共同努力下，目前三期的住宅已经基本解决了入住的问题，水电等基础生活设施都已经可以满足业主的日常生活。但由于项目完全竣工涉及到的相关环节较多，获得房产证的时间还是遥遥无期。

虽然前几个月业主完成自救，许多人顺利拿下房本，但是这种情况之下，项目的二手房价格很难不降。

05 康桥香溪郡：最高时1.2万元/㎡，现在8000元/㎡

降价幅度：33%

郑开大道上，绿博片区的明星楼盘也难抗跌！康桥香溪郡的二手房价格同样也是降低不少，而他的降价主要是因为他的位置。在某种程度上可以康桥香溪郡甚至可以算是绿博片区的一个缩影，换句话说，几乎整个绿博片区的二手房价格都不是很乐观。

作为一个不太成功的新区，绿博片区太过偏远了，包括商业和基础设施在内的周边配套并不是很完备，导致大家生活并不是很方便，加上新房市场相互竞价，导致绿博的二手房价格普遍降价。

所以在选择远郊盘的时候，价格再让人心动大家也要慎重考虑再入手。

06 帝湖花园：别墅最高时 4.5万/㎡ 现价 3.4万/㎡；高层1.6元/㎡，现价1万/㎡。

降价幅度：37%

帝湖花园小区是郑州城西最大的社区，曾经更是西区高档楼盘的代表，但这种业态杂（别墅、多层、高层都有）、人口多（共计6000余户）、建成年份久的大社区，物业服务的难度本就巨大。

7.20暴雨中，它受灾最为严重的小区之一，小区内共有34台10千伏配电变压器停止运行，其中26台全部被水淹没，损毁严重，4900余户居民因灾无法正常用电。

暴雨受损，物业没有任何表现，之后的全民核酸检测，物业也没有起到基本的组织安排作用，涝疫之灾，全靠业主们自救自维。日常的安全管理也有缺位，小区居民家不时出现入户盗窃现象。

可以说，帝湖花园的二手房价格崩塌，物业的原因占了很大一部分。

07 美林河畔：最高时1.5万/平，现价9000元/㎡

降价幅度：40%

二环边，地铁旁，高架口，临河….都是优点！！！但一个容积率毁掉所有…

这些二手房跌的比较狠的小区，要么小区周边存在重大或过多不利因素；要么是小区物业服务水平处于中下或者极差；要么是远郊或者近郊未成熟的新区开发的商品房小区。

总而言之就是一句话——价格配不上产品。那因为各种原因而产生的溢价，理所应当的被减去。而除了小区本身的原因之外，其他降价的原因，汇总下来也不过以下几点：

1、业主着急用钱，或是因为创业失败，或是因为专业炒房资金链不足，又或是因为失业问题等等，不管哪个问题，都不是普遍性存在的。

2、置换优化，想要一卖一买的。今年绝对是买的好时机，并且改善群体更懂，可要买之前就得卖，只要买入的价差比卖出的价差高，这笔账就能算得过来。

3、物业差配套不足，市场预期悲观，短期内房产升值无望，真正沦为“不动产”。

当然目前也有部分楼盘租金稳定、挂牌量不大、不降价也有成交的小区，整体跌幅在10%以内。例如永威东棠、海马公园、正弘蓝堡湾等等，这些楼盘

从这些小区的基本情况以及所属区位不难看出，这些二手房价格坚挺的小区都有着自己独特的优势。

1、要么在主城核心，要么在片区核心，地段好、交通便利。

2、都是次新小区，产品定位精准，户型或产品力在周边稀缺。

3、物业日常维护到位，服务口碑好，居住人员素质也偏高，居住体验好。

对于刚需购房者而言，现在可以尽可能的多看，根据自己的需求合理选择。

如果是改善，在市场的平稳期，多挑多看，建议卖方惜售，买方不要轻易下定。毕竟，优质改善二手房双方都有一定的财富和认知，玩得就是一个心理博弈。

在选择楼盘的时候，也要多了解一下楼盘的信息，避免踩雷。

肖远丨文

宜凯门图库丨图

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