慧盖房 500万买入昆明高档盘就这么便宜吗「500万买入昆明高档盘就这」
导语：
500万左右购入的高档楼盘，是不是应该比绝大部分昆明小区更优质？
起码，要比普通小区的绿化更好一点。
这个小区，001号研究员去过一期，002号研究员去过二期，当时都觉得不错。
故我们这次来到其三期，也颇为期待。
应yu女士邀请，9月30日，两位研究员来到了美的顺城府三期，三期为纯别墅社区，这样的高端小区又会给大家带来怎样的惊喜呢。
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注意：本文所有的室内部分的交付情况，仅能代表yu女士一家的情况；也仅能代表探盘当天的情况（仅限美的顺城府三期）。
不代表本次交付的所有业主情况和未来整改情况；图片为研究员现场手机拍摄，无调色，仅供参考。
因是别墅小区，本文打分小项与之前项目略有差异，新增了前后花园、采光井、地下室、花园栏杆、阳台/露台等。
说实话美的顺城府的三期交付，两位研究员认为“水平比之前略有下降”，主要体现在园区绿化和公区施工上。
先来看看项目整体的交付情况：
优点：
1、准时交房，且做到交房即交证。
2、清水房交付（比普通水泥砂浆还多了刮了一层腻子/大白），首层管道有做包管处理，防水也比较规范，带空气能热水器交付。
3、地上部分室内层高较高，室内采光好、空间利用率高。
4、已交付的一期临路边已有较为丰富的商业。
缺点
1、园区内绿化园林树种、层次不丰富，缺乏设计感。
2、没有设置室外锻炼/儿童游乐区/公共休闲区域，公区设计不够人性化。
3、三期大门口两侧路不通畅，两侧绿化没有完工，进出道路不平整，坑坑洼洼。
4、二层的地面水泥/混凝土疑似不达标，花园内覆土有建筑垃圾（或其他垃圾)残留，但整改响应度及时、态度不错。
交付流程
合同约定交房时间是9月30日前，集中交付时间是9月28日到9月29日。
虽然离集中交付才过一天，但我们9月30日到达现场的时候没有看到明显的指引，主观感受交付仪式感不强，且进出的道路不平整，稍微有点坑坑洼洼。
“物业费5元/平米/月，按照地上面积收取，从10月1日开始交，要求交到明年年底；车位管理费50元/月/个。”（这部分信息仅为业主yu女士口述）
因yu女士暂未开始办理契税这些，但她表示开发商做到了“交房即交证”。
在众多项目延期交付的当下，能够准时交付已属不易。
楼栋内外
别墅楼栋是什么情况？
（入户花园一面，前花园）
浅黄色干挂石材外墙，顶部为深灰色斜面屋顶，二层窗户下方有咖啡色装饰，三楼窗户下方为与外墙同色系的回字纹墙砖，三楼窗户顶部为咖啡色格栅装饰，与二楼窗户下方颜色呼应。
每户外墙外都有统一配备的壁灯（与整体风格类似，新中式风格）。
（后花园一面，图中别墅为南向入户，北向为后花园，花园内有采光井）
整体颜色和外观是比较协调耐看的。（但yu女士家采光井旁边的墙面为普通涂料，001号研究员认为这样的涂料“略有粗糙”）
楼栋外围设有入户花园门，高2米左右，实体墙 铁艺（或其他合金）组合设计，上方有向外伸出50~60厘米的屋檐，左右两侧均有圆形图案装饰，左侧为门牌号，右侧为门铃，大门一侧还有信报箱。
这个入户花园门中规中矩。
我们比较疑惑的是花园门没有门锁or插销（昆明部分别墅/一楼带花园的产品交房时会配备统一配备门锁or插销）。
（没有门锁，也可注意下这里的客厅窗户为落地窗）
楼栋外围的围栏为铁艺栏杆（或其他合金） 底部水泥墙体底座，可惜比较矮（目测1~1.2米左右），后期业主想要保证私密性就必须加高。
（图中为中户，左右两侧与邻居用灌木隔开）
另外，同一栋别墅中户之间、中户与端户之间后花园采用小型灌木/篱笆隔开，高度1.3-1.4米左右（属于昆明别墅小区的主流做法）。
从近处看，楼栋南面比较正常，落地窗，开窗面很大（下图）；但北侧因装饰柱（或承重柱）太粗（上图），显得窗户比较小（主要是卫生间窗户，可以理解）。
（南面为大窗户，但因采光井位置，对客厅的落地窗有影响，其他南向入户的客厅位置就是落地窗了）
后期其他小伙伴也要注意这个问题，购房时需要确认采光井位置。
比如上图中的北入户结构（入户大门在北侧），因是中户，花园本身就面积一般，同时南向花园的采光井占据了一部分花园面积。（但相应的地下室采光就更好，看大家如何取舍了）
（这一排楼栋就是南向入户，北边的花园有采光井）
因整体地势有一定坡度，每一排的别墅都略有高差，前排和后排之间也做了护墙，但部分护墙难免对前排邻居的花园造成一定遮挡。
（图中别墅后花园的视野就略有点压抑了）
室内部分
注：yu女士家北向入户，地上3层，地下2层。
从北花园入户后进入yu女士家中。
室内入户门为步阳子母钢制门 美的密码锁，后花园这边的入户门则是普通的玻璃门。
虽说是毛坯房，但整体清水房交付（比普通水泥砂浆还多了刮了一层腻子/大白），这一点印象确实不错。
来看室内的交付特点：
1、整体层高不错。
一楼的客厅位置为挑高设计（未来业主可以自行搭板再隔一层出来），层高约6.958米；二楼卧室区约3.35米；三楼层高约4.6米。（一般别墅的单层层高在3.3-3.5米之间，美的顺城府的净高能做到这样已经算不错）
（一楼客厅挑高，没有搭板，总层高6.958米左右）
（斜面屋顶，可做阁楼，三楼卧室，最高处约4.6米）
地下室层高，负一层约2.84米。
2、采光、空间利用不错，地下室实用性较高。
一层，客厅上方挑高，没有搭板；（昆明主流做法，不搭板）
地上每一层 负一层，过道两侧不搭板，做成采光井；（昆明主流做法，搭板）
负一层，除过道两侧外，全部搭板。（昆明主流做法，不搭板）
这样的结果是，地上空间采光更好，但地上使用面积减少；负一楼、负二楼可以通过室外花园采光井 过道位置的天井采光，地下室空间实用性增加。
我们认为别墅面积本就够大，这样的设计牺牲一部分鸡肋面积换取更好的采光，值得。
（过道一侧为楼梯，另一侧没有搭板，后期业主也可以自己搭）
（从负一层向上看室内采光井）
过道位置的天井，若后期业主不搭板的话，也有利于其他楼层的采光。
（花园的采光井下方）
（负二楼采光）
（负二楼的采光）
整体来看，虽然yu女士家建筑面积266平米左右，但实际可用的面积在400平米以上，且没有什么鸡肋空间。
“在外围看着这个别墅还觉得不是特别大，但内部空间是真的不错”——001号研究员评价。
也有一个缺点，就是三楼主卧的阳台太窄，同时因为不是落地窗，离地面有一定高度，外出阳台需要跨一个20-30厘米的门槛。
3、一楼管线、防水不错
一楼卫生间上方的水管提前用保温/隔音海绵（或其他类似材质）包好，卫生间防水层1.7~1.8米左右，厨房也有30厘米左右高的防水层。
但从这里也可看出，下水管道设计为异层排水。
同时负一层、负二层管线太低，且不贴墙，影响地下室的实际使用；同时2楼卧室的天花板的下水管线也有设计缺陷。
（负一楼的管线不贴墙）
（二楼卧室天花板位置的管道也是比较别扭，管线下方已经到摆放床的位置了）
配备空气能热水器（被设置在3楼阳台处），品牌，不太知名，桑涞斯 高尔美。
（读者dt反馈“高尔美”是“志高”旗下的，经查询确实如此，高尔美前身为广东志高空调有限公司制冷设备事业部）
4、设计电梯间交付
地上3层，地下2层设计，实际我们上上下下地爬楼梯确有点累，预留出了电梯井。（若不安装也可作为采光井）
5、二楼楼板水泥/混凝土疑似不达标
2楼主卧地面的水泥/混凝土不平整，疑似水泥/混凝土不达标。
具体这部分需要再次落实，yu女士表示工程方面已有反馈。
除此之外，yu女士家的问题，还在1楼客厅天花板发现疑似外露的钢筋（距离太远目测5厘米左右）、楼梯一处台阶有缺角、采光井顶部密闭性、南花园覆土疑似垃圾残留等。
（本文应业主yu女士要求，具体关于楼板、花园、钢筋问题照片不做展示，这也是我们重发文章的原因，在此再对yu女士表示歉意）
公区部分
目前有两个出入口，另外的车库出入口在我们到达当天暂未投入使用（主要是前往车库的路不通）。
小区大门右侧的道路，本来这里是通向停车场的，但是交房当天这条路保安不让通行
（小区大门左侧的道路，本来这里也可通向停车场，交房当天不让通行）
人行出入口为最主要的出入口（下图，这里称之为小区大门1），采用中式风格设计。
（小区大门1）
顶部为项目logo/牌匾，中央区域为影壁，加上两侧的迎宾树种叶片暂时不太茂密，整体看上去稍微有点普通。
而小区主出入口（下图，这里称之为小区大门2），当天暂未开门，但整体风格也与之前的大门风格类似，但是整体尺寸更大气一些。
(小区大门2，这个花台上已经贴了一些广告，有点掉价了）
中间位置是小区物业/保安值班室，采用中式格栅遮挡，顶部有“顺城府”的项目logo/牌匾，整体采用干挂石材铺贴墙面，两侧有大型桂花树装点。
遗憾的是这个大门门前的道路还没有完全弄好，故左侧通行口采用了移动花台，且门口道路尘土较多。
来看园区内部的其他特点：
1、入园区后，归家仪式感不强。
从小区大门1进入则是小区的步道，需要爬楼梯。
（从小区大门1进入，这里为人行出入口）
一左一右的阶梯，错列分开，花台中是木樨（或类似）、天堂鸟、红铁树加上小型紫色花卉的搭配，也别有趣味。
（不过如果是轮椅就不方便走这条路了）
从小区大门2进入则是缓坡，进门后左侧虽然特意做了景观树种的分层布置，但整体搭配后呈现的效果还是稍微有点差强人意。
（前方为小区大门2，这个大门暂未投入使用）
2、小区主干道设置太过简单
两侧的大乔木均是高大的蓝花楹，虽然枝叶暂时不算太茂密，但高度是够的（4-5米之间）。
部分主干道位置乔木下方的灌木丛只有一层，景观层次不够丰富，比较单调。
且这条主干道的路面没有铺砖，从外观上看有点像柏油路。
（左侧为南北向主干道，右侧铺砖地面为东西向次干道，非常明显的差异）
小区次干道路面铺砖，两侧树种包括蓝花楹、鸡爪槭、桂花树、木樨、三角梅等，但因部分次干道/巷子绿化面积较窄，左右两侧都大概只有50厘米，绿化面积略有点少。
次干道/巷子有三种款式：
a、左右分别50厘米左右绿化的小巷子，硬化道路是笔直的
b、绿化面积比上图多一层（一侧有1米宽左右），有蜿蜒感的巷子。
c、左右皆为约50厘米宽绿化，但路面明显更宽的大巷道。
垃圾桶还带有小区logo。
路灯普通，有单独的地灯。
通讯信号不错，监控头较多。
不知道是不是因为别墅小区的原因，美的顺城府的公区设施较少，普通小区中有的休闲座椅、休闲廊架、儿童/健身设施也极少，加之没有相应的中庭景观，总体两位研究员都认为公区环境较为一般。
地下停车场和其他配套
别墅小区，车位充足，基本上每户别墅都带2个以上车位。
（打开负二楼的门，外面就是车位了）
以业主yu女士家为例，负二楼便有一道门直接通往停车位，非常方便。
车位宽度和车道宽度都比较不错，指示标志、管线、照明都比较规范。（但入口暂未投入运营，前文的道路部分已经提及）
地面为环氧地坪。
只不过以下图这户人家为例（可能是这一排南入户的楼栋的通病），自家大门与车位的距离太过接近（约40公分左右），稍显拥挤。
而其他家这个距离就有70公分左右，稍微好一些。
其他配套方面：
美的顺城府一期已经交付三年左右，一期临街（金瓦路边）已有比较丰富的商业业态，包括各类餐饮、ktv、生鲜超市、口腔门诊、药房等，完全能够满足日常所需。
另外项目配备的幼儿园也已经投入运营（位于一期二期中间）。
（上图为百度卫星图2021年版本，这里仅表示三期与金瓦路距离）
由于这次交付的三期为最“山顶”的一期，故整体离主干道稍远（三期大门到金瓦路约560米），相对来说比较安静。
但通往三期的道路目前还稍微有点不太平整（不排除二期业主装修需要用到大型施工车辆导致路面坑坑洼洼）。
同时二期与三期之间的绿化带尚未完工，目前还是黄土阶段，后续还需要继续整改。
因三期为纯别墅小区，整体成交均价500w 。
我们认为，相比其他改善/高端小区的配置（公区设施、会所、绿化之类），美的顺城府三期的这个价格更多是花费在了作为别墅的土地、建筑面积、院子以及居住氛围的纯粹上，毕竟昆明主城范围内的联排确实非常少有。
但不可否认，这样的交付情况稍微一般（仅代表研究员、作者主观感受）。
