房价刺客16号通车深地铁突破559公里十八年来地铁房涨多少

自2004年第一条地铁通车，18年来，深圳地铁突破559公里！

深圳地铁运营里程超过成都，位居全国第四。深圳轨道交通平均客运强度1.39万人次/公里日，全国第一，超过广州、上海、西安、北京。

深圳成为一座地铁大城。

深圳的通勤范围，也扩至沙井、光明、坪山。住2万多的商品花园小区，1个小时地铁就到福田CBD上班，成为日常。

地铁是房价刺客。

众所周知，买房跟着地铁走，增值抓到手。从地铁1号线开始，深圳就活跃着无数“地铁买房族”，产生过很多白手暴富故事。

12月28号，地铁16号线开通。2022年，深圳6号延长、12、14、16号线接连开通，横贯东西。地铁，几乎无所不达。如果转乘城规，还能对接东莞地铁。

16号线，沿途最低二手房仅2万出头，新房也大把3万左右的。甚至，距离16号线终点站几个公交站距离，就是1万多能买“豪宅”的惠州大亚湾。

地铁，是民生的同富裕推手。地铁，却未必真的分分钟推高楼市泡沫。

2022年深圳地铁批量交付，可是远郊新盘的市场一再疲弱。接连2条地铁通车的东部坪山也好，6号线延长线加持的光明也好，新房大规模滞销。打再多的折扣，新房也无法走量。

不管怎么样，我们还是回头看看过去若干年，深圳地铁通车和当年房价的情况。

看看，地铁是不是一直都是房价刺客？

2004年，1号线辐射到的南山各板块，房价已经从几万块跃升为10几20万。

2004年，布吉关外依然就是几千块一平米。现在，布吉变成了几万块一平米。

地铁，怎样促进着房地产的发展？今天，我们就来盘点下！

2004年：地铁元年

2004年，深圳地铁元年

2004是地铁的元年，也是深圳“一路向西”的起点，也是关外地产主流化元年。

深圳炒楼的早浪，就有“紧跟1号线”买房的规金律。这一路，早期抄家买出了一系列豪宅神话：福田中心区、香蜜湖、华侨城、高新区。

不过，2004年1号线通车所到的世界之窗，沿途还并不是房价的最奇迹。其中，表象最突出的，可能是华侨城的纯水岸别墅。

纯水岸联排，从当年的几百万一套，到现在标价按亿来算。华侨城的高层豪宅，价格10多万到20万。而华侨城的普宅，却一直就是几万块、大几万块一平。

2004年，香蜜湖还是一片开发的热土。香蜜湖地块“9万3（平方米）”以9.5亿元的价格拍出，一年后“香蜜湖1号”以每平米7万元起的价格开盘，32套底价至少在3000万元以上的别墅不到10分钟全部卖完。

3000万，2022年在香蜜湖只能买个高层平面四房而已。

而香蜜湖1号别墅已经是以亿计价。

著名的中信红树湾当年推出一期高层，均价9200元/平。现在卖13-22万/平，涨幅20倍。

蛇口半山120-320平，半山海景兰溪谷一期开盘均价9000元/平，现在卖12-18万一平，涨16倍。

截至到2022年，哪怕深圳楼市历经超过一年的大滑坡，华侨城的顶豪也还是有20万一平的。

天地混沌以为太初，深圳的房地产大涨其实也是2004后，拉开的神话序幕。

2009年：粤海街道走向主场

2009年，粤海街道的崛起

2009年地铁1号线继续西延，终于吃下了科技园。是粤海街道崛起的鼎力事件。

那时候的南山，房价没有福田突出，最多就跟罗湖差不多。南头、西丽这种地方，就是“关外价”。西丽房价跟当时布吉、西乡差不多的。

那时候的科技园、高新南，房价是不如福田中心区4大豪宅，不如香蜜湖豪宅的。

2008年，全球经济危机。深圳科技园，第一次经历裁员潮。

2022年，互联网大裁员，也没有放过科技园，鹅厂带头减员。

世界金融危机突发，深圳楼市出现了2000年以来的首次房价下降，但降幅也只有4.3%。金地梅陇镇以6670元/平的价格触底。

“再低，就不可能了。”佳兆业地产在清平高速打出巨型广告牌，佳兆业茗萃园5056元/平。2022年，平湖新房限价4、5万。佳兆业茗萃园二手卖4-5万/平，是当年的近10倍！

2022年，金地梅陇镇所在的民治，新房限价7万。二手房层普遍冲高到过8万，现在6、7万为主。而离民治很近的红山，更是曾经10万遍地跑。

经历过1年的经济危机折磨，2009年，深圳的房价怎么样呢？

得益于4万亿货币宽松刺激，2009年深圳房价强势反弹，涨幅36.7%，下半年正式进入“2万时代”。

城市更新办法出台导致新一轮“造富”运动大规模开启。后海的曦湾华府当年开盘均价2.5万/平。

深圳湾豪宅，原来以2、3万买到就算是“贵”。2020年，深圳湾豪宅报价动辄4、50万一平。哪怕被严格打压，现在深圳湾的豪宅依然30万一平不稀奇。

就是曦湾华府，很多报价30多万。

豪宅翻个10倍，有钱人更有钱。

莱蒙水榭山联排别墅09年就卖到了均价6.5万/平，现在16-25万，10年3倍。增值已是惊人，但相比同期其他热点高层住宅的涨幅，算是跑输大市了。

2008-2009年，楼市属于“经济危机和救市”，并不是地铁在塑造楼市主旋律。

情况，一如2022年当下的深圳楼市。2022年，深圳房价大跌，全球经济低迷。房价涨跌，都由调控政策左右。虽然2022年通车的地铁很多，但是新开通的线路沿线房价全在跌。

2010年：地铁普及前夕

2010年，地铁普及前夕

2010年的深圳地铁，通得比较古怪。

非常迫切需要一条到市区上班的人们，只迎来3号线地铁关外段的开通。从双龙到草铺，布吉人真不知道这条线有什么实用的。

2号线，则似乎在论证“豪宅区”就是西部，通的是赤湾到世界之窗这段。基本上把蛇口、后海、深圳湾、高新南豪宅区给重墨圈出。

只是，当时的富人并不大需要靠2号线通勤。科技园的新贵，基本上住华侨城、高新南、深圳湾、前海。

蛇口的逍遥壕，也很少往市区跑。

2010年的地铁，其实是个过渡年。远不如，那一年楼市的转折那么精彩。

2010年的房价，并不能说太便宜。龙华已经进入2、3万的时代。

龙华潜龙曼海宁开盘均价2.8万/平，每年推一点，每次单价涨1万，后来一直卖不完，开发商直接封盘不售转为租赁，后来遇上了2015年的市场繁荣，开发商解封项目，楼盘所有货值轻松售罄。

那时候，人们疯狂追逐着龙华北站、红山、上塘的新房。70后的金领，几乎都在涌入龙华。地铁口，就是他们置业的终极法宝。

曼海宁的房价，在当时上塘是算贵的。2021年，曼海宁依然因品质和户型被市场认可，一套140平左右的大户型，也是轻松成交到上千万。高峰期，单价8-10万还是有的。

2011年：楼市小热、地铁多条

2011年，深圳地铁联小网

2011年，深圳地铁开始像一张骨干网。一口气开通了3条线，总体通车了5条线。地铁，逐渐成为深圳市民出行依仗。

这一年，新地铁站点所到之处，日后房价都迎来了疯涨。

这一年，是龙华的“宇宙中心元年”。4号线终于从福田，开向了龙华清湖。龙华北站、红山、上塘，正式成为年轻精英的高尚置业热土。

这一年，也是“一路向西”，宝中、碧海走向决赛圈的重要一年。1号线，通到了机场。

这一年，布吉开始打开了希望。3号线开到了草铺（布吉关），布吉人终于可以地铁一路直达罗湖、福田。越来越多的科技园码农，从布吉搭地铁去往南山上班。

这一年，豪宅线2号线也初露锋芒，串起来世界之窗和福田豪宅区。

这一年，深圳也终于有了“内环”——5号线联通了前海湾和黄贝岭。

2011这一年，深圳的房价不再持续疲弱。

2011年，龙华花半里限价开盘，均价1.8万，还送2000元/平精装修。10年后的2021年，深圳楼市的泡沫期，龙华花半里二手房卖到了6 ，10年涨了2.35倍！

只是，2021年，比龙华花半里位置更好的龙华地铁站的新房，限价6万、去化却比较凝滞。二手房，也是普遍下滑，龙华花半里现在5、6万为主。

福田中心区，住宅供应不足。豪宅君临天下，2011年入市，算是福田中心区连续7年无供应后的首个高端住宅项目，69平三房起价2.5万/平。

2020-2021年，君临天下卖9万多，同样68平上到过630万。然而，因为市场疲弱，2022年，君临天下对面的新房富通九曜，限价10万左右，却最终按折后8、9万多走量。

可是，比起房价的波动，有时候“买”总是对的。

2011年，蛇口雍景湾开盘均价3万，现在挂12-16万，翻了4、5倍。到了2022年，招商育才二中的新房招商仕林臻邸限价10-12万日光，那边老破旧多层依然9-10万。

2016年：西部狂欢开始

2016年，11号线最拉风

地铁，并不跟楼市政策同节点。

避开了2012-2015年的楼市的波浪壮阔，深圳地铁直到2016年才再次投放新线路。

或者，2010-2011的地铁通车，并不能避免当时楼市的泡沫回缩。地铁通，房价没暴涨。

但是，在2014年以后，这些地铁通车的地方，真的也是2016-2016率先涨的地方。不要说4号线宇宙中心的疯狂，就连布吉也在2015-2016来了完美的翻倍。

对于刚需来说，似乎只要是持有10-20年，房子“买”就对了。

2016年，正当上一轮楼市泡沫的狂欢早期。

“330新政”之后楼市一路涨，房产均价方面，南山破“7”，福田破“6”，坂田破“5”，布吉破“4”。

光明1号当时开盘，均价才17500元/平，到了2022年，就是下跌后，还是要5万多。

宝安勤诚达22世纪开盘均价4.3万，高峰期15、6万，2022年还是11-15万。

这一年，11号线快线通车，从福田一路通达沙井碧头。让“一路向西”有了夯实的支撑。那时候沙井大概4万左右的价格，后来2021年最高到了8-10万。

这一年，西丽的命运也被改变。虽然未必是7号线让西丽有了更多对接市区的机会，但是西丽从2016年开始，变成了楼市主流、准豪宅化。

西丽2016年，房价跟龙华北站差不多，约莫是5、6万一平左右。但是，现在大学城已经10万 ，宝能城12-16万很普遍了。

这一年，深圳地铁在逐渐解决“南北”走向的问题，通过7、9号线，让南北2个角的人可以转车去到各个方向。

楼市的涨跌，依然看的是政策。只是，地铁房会在上涨时领涨。远郊地区的旗舰楼盘，更会因为地铁和学校，房价直接叫板市区。

2019年：楼市稳定

2019年，楼市稳定

2019年，深圳的地铁继续延长。5号线延到赤湾，让赤湾业主高潮了一下。

9号线从红树湾，延到了前湾。至此，前海已经多条地铁通车，成为一个可到达的地方。

深圳的房价，依然在起伏调整之中。

2017年，深圳楼市930开始调控。宝中房价从冲10，回落到6、7万。

回调、徘徊、盘整。

2019年，深圳的价格相对低位，但是新房、二手房都还是卖地动。

这一年，要说起来，地铁产生的影响力并不大。

这一年，深圳这个城市迎来的利好比较多。对深圳未来的热情，几乎要化成对深圳房价的热情。

2019年2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》出炉，规划近期至2022年，远期展望到2035年，要求要将粤港澳大湾区建设成为富有活力和国际竞争力的一流湾区和世界级城市群，打造高质量发展的典范。

8月18日，国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，要求深圳到2035年，建成具有全球影响力的创新创业创意之都，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。到本世纪中叶，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。

这一年，坪山、光明依然是个热点区域。

坪山中心级区域的新房，大多在3万多。只要给出一点促销大礼包，人们总是会从四面八方来买房。

那时候，“打新概念”还是很吃香的。

光明新房4、5万，也一样好卖地很。地铁通了，这种新城的绿荫蓝天，很是让年轻人感到居住的渴望。

如果不是2020年因为疫情，导致楼市重新被刺激，或许2019年的房价和楼市销售速度维持下去，就是一个很合理的深圳。

当2022年下半年深圳楼价深度下滑的时，人们就总是惊叹：房价回到3年前，回到2018-2019年！

其实，深圳的指导价，本就基本按2019年的限价、评估价来定的！

2020年：深圳中轴北拓

2020年，10北拓到平湖

2020年，新通的主干线，当属10号线了！

某种程度，10号线甚至算是个“华为通勤线”。10号线从福田中心，到坂田之后，一路通到平湖。

对于2020年坂田来说，热点楼盘6-9万都是有的。

坂田好房7、8万，平湖好房4、5万。但是，似乎华为人并没有热情地冲向平湖。

可能也是对的。毕竟，坚守到2022年，坂田这带不错学校的新房限价6万，何况还低身段、做促销。

6万的坂田，显然比5万的平湖香。

这一年，4号线北延到观澜。牛湖地铁站隔壁，其实已经是东莞观澜湖了。

8号线延长到盐田后方，但是盐田后方的住宅并没有大热。

6号线、3号线的延长端，都是在罗湖，对市场的影响就更微小了。

2020年楼市，依然是个政策市！

因为疫情，深圳终于开始刺激楼市。第一，是鼓励置业，尤其是鼓励换房，鼓励人们卖二手房，买新房。

第二，是支持房企的开发，楼盘出地面就可以卖楼了。

情绪大转折，715政策成为当年的市场情绪分水岭，更为未来房价的暴涨储蓄了力量。深圳楼市从疫情复苏之初的千万豪宅秒光开始，也揭开了奔忙、陡转和屡创新高的一年。

因为二手价格不断疯涨，新房限价与二手价格的倒挂明显，深圳楼市新房供应爆发，衍生出了打新、代持等楼市热相。

至此，不但80后全部陷入购房的热潮，90后也成为买房的主力了！

2020年下半年，光明就是热点的热点的代表。玖龙台的二手房，一下子从6、7万，成交到8、9万。

2021年：疫情压到一切

2021年，地铁不是主角

2021年，新冠的幽灵飘荡在全球的上空。疫情，成为压到一切的要素。

疫情经济，会成为未来一个“经济学大课题”。

2021，出口、抗疫、房地产，成为中国经济的3大增长板块。中国，因此成为球经济表现最坚挺的经济体。

这一年，深圳地铁没有很大的动作。就是20号线通车了。

20号线，解决的是机场到西部会展城的交通问题。沿线没什么住宅，只有会展城有一些公寓。

这一年，深圳房价自然是发疯的。

比起2019年的房价，热点区域和楼盘可以说是用了一年就完成了翻番的奇迹。

房价的巨涨，颠覆了人们的信念。几乎人人都在抢房。

西部的6号线、11号线，非常方便人们去看房。所以，西部依然是大热中的大热。

沙井、光明的主力热点盘，二手房基本都在8-10万了。这个价格，足可俯视福田的彩田、梅林这种板块，更是超过了罗湖。

2021，日光盘很多。

但是，隐患已经埋下。楼市不会有长久的烈火烹油。

因着惯性，二手房是2021年下半年达到高峰的。

同时，也是大把抄家站岗的价。比如，人们就爱宣传光明玖龙台的某个二手买家，10万 买的，现在跌倒6、7万。

学位房、小户型都是这个时候达至疯狂。比如，八卦岭因为荔园要开新校区，老破小上到了15万。3、4百万成交的，2022年降到了200多万，腰斩！

楼市的刹车，是从2021年下半年的“三道红线”开始刹的。

房企的资金链如危卵，进而昭示了2022年的小业主的炒楼巨亏。

2022年：地铁通车，去买腰斩的房？

2022年，地铁批量通车

12月28号开通

龙岗大运-坪山田心

。

2022年即将过去。在来年元旦的前3天，深圳还是通车了1条地铁线：16号线。

今年是深圳城市轨道交通新线开通的“大年”，开通线路的条(段)数为历年最多，共5条（段）128公里。

这一年，坪山通了2条地铁，14号线快线到福田，16号线能到大运转车到深圳其他地方。坪山还开通了有轨电车。

坪山能够真正自住了，但是坪山新房却卖不动了！

房价已经回到2018年，再好的新房折后也只要3、4万一平。地铁已经通车、不需要再等，可是坪山却不俏了。

房住不炒所需要的地铁、学校和产业都来了，房价也回到2018年，但是人们却不愿意买房。

原来出手，就得有2年翻倍？！

今天的坪山、平湖、观澜、光明、松岗、沙井、福永、西乡，都比以前更好。

但是，新房都在滞销，二手都在大降价。二手房大量的指导价和低于指导价房源。

2022，极少日光。

这让人想起2010-2011年，那时候也是楼市大调整。虽然地铁不断通车，但是楼市完全跟着政策走。

只是后来，在10年后的2020-2021的狂欢里，涨得优秀的，大部分都是地铁盘。

政策是号角，信贷是流水。楼市的短期爆发力，完全就看政策和信贷。

但是，房子的长期，却是看地铁、学校、城建和产业。长期看，住地铁房，当然还是香的。

2022年9月，深圳市城市轨道交通第五期建设规划进行了第二次公示。一大波新地铁依然在路上。未来，更多的地方将融入主城区。深圳和东莞、惠州的交接，将变成外环。

很多TOD新城崛起，诸多车站将前海、西丽湖国际科教城、香蜜湖新金融中心等地通过地铁串珠成链，将城市发展重点片区连接起来，同时加强与东莞等周边城市地铁网络衔接，将进一步增强深圳在粤港澳大湾区核心引擎带动作用。

深圳提出，2035年深圳全面建成“三个1000公里”骨干交通网，其中包括1000公里城市轨道。距离目标剩余12年时间，约440公里。深圳轨道交通，仍处于高速发展的阶段。

跟着地铁走，依然是深圳和大湾区置业的强指引！

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来源：深圳国资，深圳房产新资讯，深圳壹地产

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