郑州花园北路房价,郑州东花园最好的楼盘

前 言

郑州各区以前一直流传着这样的比喻“金水省、二七市、管城区、中原乡、惠济村”，那时惠济区城中村众多，经济落后，落得惠济村的说法。

然而几年前，郑州主政者提出“东移北扩”的发展构想，对惠济区城中村大拆迁，引进大牌开发商，依靠黄河湿地良好的生态环境、古惠济桥遗址等成为“郑州北花园”的置业沃土。

自2014年开始，郑州北区也成为房价上涨最快区域之一，本文详细分析北区优势劣势以及北区哪些楼盘值得投资者购买，哪些楼盘投资者应该放弃。

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大北区优势

1、紧靠黄河湿地，空气好

惠济区没有污染企业，当时格力金属想落户惠济区，但惠济区没有因为项目落地会增加税收而接纳，坚决拒绝了这个污染项目。惠济区靠近巨大的黄河湿地，占据郑州上风头，所以空气明显比市区要好，迎宾路两侧巨大树木，夏天比市区温度低两三度。

2、北区交通发达

进出郑东新区、北龙湖区域都非常方便。北区有地铁2号线延长线、3号线、4号线和7号线。

从北区走北四环及中州大道进出东区非常方便，花园路、文化路直通市区，京沙快速路往南很方便，并且有多个高速路出入口。

3、大北区在大力发展教育

郑州四中、省实验中学英才校区、郑州市实验高中等中小学进驻，并且，北大学城人口众多。

4、大北区有强大的人口基数

北大学城接近20万人，几十个城中村及租户的人口基数，并且很多郑漂在大北区有着深厚的居住习惯。

5、大北区在补齐商业短板

惠济万达已开业，万科商业不久将开业，宜家也已落地。

6、大北区进驻的都是大开发商，开发大地块

建业、融创、保利、永威、锦艺、和昌、万科、富力，这对提升大北区整体形象品质都非常有帮助，并且由于惠济区成片拆迁，大开发商进驻都是拿到几百亩甚至几千亩土地，有利于产品规划。

7、沿黄河湿地生态农庄多、度假村多，适合居住休闲娱乐

思念果岭、清华忆江南以及黄河湿地里非常多的农庄，非常适合周末游玩，提高生活质量。

8、生态河流多

贾鲁河、大运河都已开始改造，改造后大大提高北区的宜居程度。

02

大北区劣势

1、教育欠发达

大北区优质小学、中学还太少，人均教育资源不足，尤其三环以北几乎没有知名公立中小学和幼儿园。

2、医疗欠发达

惠济区也大力建设了惠济区人民医院、河医四院，但医院的数量和质量都无法满足迅速增长的人口。

3、公共交通不足

地铁2号线北延线已经动工，但离运营还要2年以上，天河路、大河路、江山路等公共交通不发达。

4、惠济区内实体经济不发达

惠济区内实体经济不发达，无法向本区域内居民提供就业机会，所以居住北区得在东区和金水区就业，往返路程较远。

03

惠济区各板块楼盘分析

惠济区分为：花园路沿线板块、文化路板块、天河路大河路板块、古荥板块。

1

花园路板块

该板块发展较早，地铁2号线延长线受益大，贾鲁河生态环境良好，交通便利，离东区、市区较近，但离中州大道和花园路近有些嘈杂。

一、正弘澜庭叙（建议放弃，前期涨价过大，手续慢）

正弘澜庭叙位于花园路与英才街交汇处东50米路北，花园路与中州大道之间，惠济区西弓庄村改造项目，整体占地面积为900多亩，目前；二期处于前期咨询阶段，预计年后开盘。户型为三房89㎡、110㎡、130㎡。估价18000元/平左右。

优势：

1、容积率低，只有洋房和小高层

2、临近2号线二期

劣势：

1、目前配套还不是很完善

2、东边就是富力建业尚悦居，正弘交房后，尚悦居尚处于施工状态，预计后期会有一定影响；二期西侧临汽配市场。

3、受军用机场航道影响，手续报批缓慢

二、富力建业808（建议关注，看开盘价格）

富力建业808由富力地产、建业集团、易居中国联合开发。项目位于中州大道与贾鲁河交汇处西北角，总占地808公顷，一期为富力建业•尚悦居 共10栋15-16的小高层约11万方，户型为77㎡的两房、89-118㎡的三房、133㎡的四房，目前处于前期咨询中。估价17000元/平以上。

优势：

1、富力、建业强强联手打造精装修，细节处理比较到位

2、自带15万㎡商业，后期生活方便

3、一期全小高层，容积率低2.49，得房率高

劣势：

1、离地铁2号线二期工程较远

2、周边配套暂时不齐

三、建业花园里（建议放弃，前期涨价过大）

建业花园里位于花园路与英才街交汇处向西800米，是惠济区金洼村改造项目。项目总占地1263亩，共14个地块，分4期开发，项目主打学区房。目前二期仅剩少量房源在售，均价16000-16500元/㎡，户型面积有89㎡、105㎡、130㎡。

优势：

1、教育是花园里最大的亮点，建业与河南省实验中学共同创办河南省实验学校英才中学，花园里项目业主享有该学校每年不超过200名的入学名额，仅限本人及子女，超过200人的由实验学校英才中学组织考试，按照考试成绩录取前200名；购买75平以上的业主每户享有一个名额，如果转手，以二手房方式受让的业主本人及子女均无机会。

2、临近地铁2号线二期，出行方便

3、建业品牌影响力

劣势：

1、地块分散、无法形成大规模中心景观

2、前期内部团购过多

2

文化路板块

该区域靠近大学城、人口密度高，有万科商业和万达商场，生活便利，地铁2号线、7号线开通后出行方便，该区域临连霍高速车流量大空气差，人口拥挤，居住舒适度下降。

一、锦艺金水湾（建议放弃，地块散，临高速噪音大）

锦艺金水湾位于文化路北段贾鲁河两岸，总占地672亩，总建筑面积230万㎡，是皋村的城改项目。自身配建33万㎡商业，目前一期剩余120-130㎡三房在售，二期之前开盘过一部分，目前处于前期咨询中。估价15000元/平左右。

优势：

1、项目三期引进文化路一小分校、郑州七中分校

2、临近地铁7号线

3、地块被文化路、贾鲁河分割开，不利于景观规划。

劣势：

1、一期临近连霍高速，噪音大。据说连霍高速要北迁，但是即便迁走，现在的高架桥后期恐怕也要承担起市政快速路的重担，所以噪音问题依然不可避免。一期不建议购买。

2、学校都在三期，建设较晚，前期业主孩子着急上学的估计不一定能赶上。

3、文化路路西还有三栋楼和安置房在一起的，据说是开发商抵账给了承建商，目前通过某电商平台在销售，价位低很多，也不建议考虑，后期没有居住品质可言。

二、锦艺四季城（建议放弃，手续慢，价格高）

锦艺四季城京广快速路与天河路交汇处北300米，总占地2000亩，总建筑面积290万㎡，是惠济区苏屯的城改项目。目前二期洋房、高层待售，前期咨询中。估价15000元/平左右。

优势：

1、距离地铁3号线较近

2、自身40万㎡商业，建成后生活比较便利。但是目前这块地还是苏屯村出租给四季同达生态园，合同未到期，所以目前尚未拆迁。

劣势：

1、位置稍显尴尬，和文化路片区和大河路天河路片区都有点分离，所以后期商业配套主要依靠自身商业

2、签约的外国语中学据说也和郑州外国语中学没什么关系

3、安置房南侧为北区热源厂，有一定的污染；项目北侧是仓储用地，存在隐患。

三、万科天伦紫台（建议放弃，维权不断）

万科天伦紫台位于文化路大河路交汇处，是惠济区东赵村的城改项目，目前文化路天河路交汇处西北角的二期高层、洋房待售。估价16000元/平左右。

优势：

1、万科品牌影响力

2、距离地铁7号线较近

劣势：

1、大河路目前大车较多、噪音大、扬尘严重，最前排的高层势必会受到影响

2、除了北四环未来的影响外，绿化带上空规划有220KV高压线，另外，地块的西北侧路对面规划有社会停车场

四、碧源月湖（位置好，建议关注）

碧源月湖位于文化路与开元路交汇处西北角，总占地约2500亩，总建筑面积约283万方，是惠济区木马村的城改项目，也是目前的惠济特色商业区。是由河南碧源集团主导开发的城市综合体，同时规划了300亩的月湖公园。目前公寓房源及商铺在售，公寓面积为40和60平左右，价格为10500-11000元/㎡，商铺面积为40-450㎡，均价为25000元/㎡。

优势：

1、位置好，离地铁2号线、7号线、月湖公园、东风渠、惠济人民医院等在500米之内。

2、引进了惠济万达，生活更加便利

3、签约了郑州一中，对惠济区教育资源改善也是一项利好。

劣势：

1、前期内部团购较多

2、开发商以前没有什么项目，产品还有待市场考证。

五、民安北郡（建议关注，产品一般）

民安北郡位于开元路与清华园路交汇处，是惠济区毛庄的城改项目，总占地2000亩，总建筑面积200万㎡，分六期开发，目前一期二期已交房，四期高层待售。估价15000元/平以上。

优势：

1、位置不错，离2号线金河路站很近，东风渠、古树苑公园、惠济人民医院、惠济实验小学等都在500米内。

2、在惠济区大开发商云集的环境下，民安基本没有品牌优势，唯一的优势就是一期二期已经交房，实景展示。

劣势：

1、民安北郡是周边项目中唯一自身没有引进中小学的项目。

2、三期环境较乱，东侧是毛庄社区，西侧是烂尾的鹏翔商业中心和毛庄蔬菜批发市场，清华园路环境有待改善。

六、美景麟起城（建议放弃，涨价过大）

美景麟起城位于文化路与英才街交汇处西南角，总占地300亩，建筑面积80万㎡，是惠济区杨庄的城改项目。目前高层和公寓房源在售，其中115平米高层房源仅剩2套，均价为16000元/㎡，公寓清盘在售，建筑面积约35-39平米，均价为12500元/㎡。

优势：

1、位置相对繁华，对面就是大学城

2、双地铁：2号线、7号线

3、万科生活中心，休闲购物更加方便

劣势：

1、繁华的同时要承受人多带来的嘈杂

2、离2号线稍有些远

七、融创珑府（建议关注，价格不高）

融创珑府位于文化路英才街西800米贾鲁河东风渠交汇处，是惠济区固城村的城改项目，占地435亩，建筑面积90万㎡，目前一期2号地洋房、高层处于前期咨询阶段。估价精装16000元/平左右。

优势：

1、东风渠、贾鲁河双河环绕，环境好。

2、距离地铁2号线金河路站比较近。

劣势：

1、洋房、高层搭配，密度大。

2、1号地为毛坯房，2号地为精装，价位预计也会上个台阶。

3

天河路大河路板块

该区域北靠黄河南靠大运河，生态环境极佳，地铁3号线途径该区域，但目前极不成熟，配套缺乏。

大运河现状

一、建业运河上院（商业产权，建议放弃）

建业运河上院位于大河路与天河路交汇处向北500米路西，总占地150亩，总建筑面积20万㎡。洋房已清盘，目前只有190-220㎡的联排别墅在售，价位约500万左右/套。

优势：

1、位置不错，别墅距大运河300米都是公园。

2、每户赠送地下室200平左右，2个车位，带庭院，赠送1棵名贵树种。

劣势：

1、运河上院的别墅为商业用地，40年产权，后期水电、交易税费都要按照商业标准来征收。别墅产品不建议购买。

二、和昌林与城（建议关注，性价比不错）

请输入图片描述

和昌林与城位于绿源路与天意街交汇处，总占地978亩，总建筑面积129万㎡，一期规划有27栋楼，首批预计推出6-7层洋房和18层小高层，洋房户型面积为122-143平米，小高层户型面积为77-132平米，目前处于前期咨询阶段。估价10000~11000元/平（毛坯）。

优势：

1、位置靠西北一点，不受大河路大车影响；

2、临近地铁3号线。

劣势：

1、周边还有村庄待改造，后期会有一定影响；

2、目前周边生活配套匮乏。

三、融创瀚海大河宸院 （建议关注，容积率低位置好）

融创瀚海大河宸院位于大河路与天河路西北角，总占地面积9535亩，总建筑面积300万㎡。一期位于天河路以东，大运河以北，由11栋6-8层的洋房和7栋15层的小高层组成，户型面积143的四房，目前前期咨询中。洋房精装估价20000元/平米。

优势：

1、一期容积率低1.6，面积纯粹，只有143㎡的四房。

2、运河北侧，改造后环境不错。

3、距离地铁3号线较近。

劣势：

1、目前大河路天河路大车多，噪音扬尘问题较大；

2、中国大运河还有待改造。

4

古荥板块

惠济区想借大运河申遗成功后，以古荥镇为“龙头”，以大运河为“龙身”，建设“一河两岸六园八景十二遗珠”的现代风情旅游景区。

其中，“一河两岸”指大运河遗址滨水自然景观带；“六园”指运河古城、运河人家、运河码头、运河驿馆、运河农舍、运河渔歌六个文化园区；“八景”是依托原来老“运河八景”而建的新“运河八景”：运河伊始、万般竞发、纤夫船号、水上船工、汴水清沙、贾鲁胜景、筒车兴农；“十二遗珠”是指散落在大运河区域内的人文景观，包括王氏宗祠、程式水庙、惠济桥、花园口决堤遗址、红光寺、岔河遗址、小双桥遗址、玉皇阁、祥云寺等。

一、正商兴汉花园（建议关注，未来该区域不错）

正商兴汉花园位于大河路与古须路（西四环延长线）交叉口向东300米，主要由洋房和小高层组成，面积为三房88-112㎡。

优势：容积率低，只有洋房小高层

劣势：周边村落较多，无配套

结 尾

惠济桥、大运河饱经千年的岁月沧桑，依依默默注视着它熟悉的“邙山村”。

随着惠济区大片城中村即将拆迁完毕，昔日的“邙山村”“惠济村”正成为历史，如今惠济区正朝着文物保护与生态旅游结合，它依靠着黄河大片的生态湿地正变成宜居之地，也正成为郑州“北花园”。

大北区在宜居程度上胜过南区和高新区，但大北区也正面临着房地产发展过快，而科、教、文、卫、体等基础配套还很不完善。

惠济区房价在2016年已经历一波疯狂行情，在该区置业建议关注首次开盘的大盘，其性价比会更佳。

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