方山房价最新消息,天津别墅以后会稀缺吗

摘要：方山别墅市场以联排、独栋为主体，中等面积段的产品在市场上不多见，鲁能泰山7号院入市推出的137-185㎡ 叠墅填补了市面上的空白。

一、方山别墅产品彰显稀缺价值

2016年，是南京楼市集体大跃进的一年。在这一年中，南京主城普通商品住宅的购买门槛，从200万直奔300万，而新贵云集的河西，普通住宅成交套均价更是高达450余万。在地产人奔走相告“改善时代已经来临”的一片欢呼声中，也夹杂着“被改善”群体的自嘲叹息。身为最讲求经济实惠的中间夹心阶层，奋不顾身加入改善购房者的行列，切切实实需要的是：实现居处空间环境的提升改善，并在对抗通胀中实现资产的保值与升值。因此，伴随市场膨胀，改善客群也从主城中心向边缘景观区域一路自然外溢，方山板块别墅项目热度升温。

方山东麓，是近年来南京别墅供应的主力区域之一，以其独特的自然地貌风光和丰富的人文资源优势，逐渐发展成为继紫金山、三山百家湖之后南京主流别墅市场的领军板块。在南京人传统观念里，方山是刚需项目和经济型别墅的集中地，但近两年来楼市炙热，受主城区水涨船高的影响，方山的产品与开发阵营也在不断升级。2016年以来，随着区域内可开发地块的减少，一个个昔日热销项目进入尾盘售罄阶段，方山板块的别墅价格节节攀升，资源价值优势日益凸显，高附加值的别墅产品越来越稀缺难求。

图：2016年1-12月方山板块别墅成交均价及成交地块

对于中产改善一族，方山区域的别墅项目具有高性价比的优势 ，市内小龙湾、九龙湖等其他区域的城市别墅售价多在500万起，普遍高于方山。2016年3月位于方山大学城中心的项目银城一方山，在收官前推出面积165-210平米总价300万左右的叠墅，被一抢而光。但在供需调节之下，方山地区的别墅价格也迅速补涨上来，低价房源迅速售罄，仅剩下少数面积和总价较大的房源。

项目方面，继银城一方山售罄，五矿九玺台尾盘在售后，2017年景枫加州城、伴山香槟园虽有房源推出在售，但实际已是尾盘阶段。追求快速开发周期的鲁能地产，2016年2月拿地9月开盘，开发进度已超80%。从区位环境来看，这几个项目中银城一方山实际位处方山外围，其余项目也已纷纷将入尾声，依山而建的纯墅资源正在迅速地被瓜分殆尽，如此来看，方山别墅的稀缺性与不可复制性正在日益彰显。

表：2017年2月方山地区别墅项目在售情况

二、分析师的导购建议

在地价节节攀升，“面粉价格即将超越面包”的市场中买房，似乎只要牢牢把握先发优势，就是跑赢大市的节奏。但另一方面，南京上空限购限价的阴影弥漫不散，看不见的无形的手在干涉着市场，即将到来的政策“加码”加重了未来的不确定性预期。购房者仍需从狂热中回归理性，选择更宜居更保值的住房产品。

最新的推盘消息是：即将到来的金三银四，方山的两个主力别墅项目将再次加推。其中鲁能泰山7号院将推出150套叠墅，面积137-185㎡，价格待定；景枫你山（加州城四期）预计在4月底5月初，加推最后76套联排别墅，面积180-360㎡，其中180㎡户型仅有十几套，200-260㎡联排，约有40套，价格待定。此外伴山香槟园目前还有30多套尾盘在售，为大面积联排、双拼别墅。

从个人自住与投资保值的角度而言，分析师更愿意选择鲁能泰山7号院，其推荐理由如下：

1、产品定位：适中的面积与总价。方山别墅市场以联排、独栋为主体，中等面积段的产品在市场上不多见，鲁能泰山7号院入市推出的137-185㎡ 叠墅填补了市面上的空白。总价过高的产品，面临的风险更大，未来资产变现的“接盘者”也会更少。而相对低总价与稀缺型的产品，在市场需求旺盛时期， 无疑会更受到欢迎。

另外户型方面，叠墅在进深、采光面、容积率方面的改进毋庸多言，泰山7号院的创新户型，每户都有独立私密入户电梯，中下叠赠送入户庭院，上叠赠送空中花园，完全做到了空间的合理高效利用，足够满足三代同堂的居住所需。

图：鲁能泰山7号院五叠上A3户型

图：鲁能泰山7号叠墅露台

图：鲁能泰山7号院叠墅庭院

2、产品风格与理念：“鲁能泰山7号”是实力央企鲁能地产打造的时尚体育社区产品，它所追求的“体育 ”理念是让体育真正走进社区，让运动完全融入居者生活，这一品牌调性无疑具有高度的前瞻性，正契合了当代社会发展与中产富裕阶层的人文需求。“鲁能泰山7号”系列以高端产品等位和不可抵挡之势在北京、天津、济南、南京、重庆五大城市落地开花，足以说明鲁能产品在创新发展方面所具有的强悍生命力。毫不避讳地说，产品调性将具有同类需求的人群聚拢到一起，对于同类住宅产品的选择偏好，实际决定了未来“你将会与什么样的人做邻居”。

图：鲁能泰山7号院社区入口（效果图）

图：鲁能泰山7号院休闲设施（效果图）

3、仍然是产品差异性：物以稀为贵，在同质化严重的住宅市场中，平庸无奇的产品对未来风险的抵御能力也相对薄弱，选择差异化的产品可以规避风险。鲁能泰山7号院综合了建筑设计、人文景观资源、硬件配套、品牌理念等多方面的前沿优势，在同区域产品中具有显著的品牌特色，再结合鲁能央企实力保障与后期高标准的物业服务水平，我们可以预见：未来鲁能泰山7号院在区域同类型产品中实现高阶品牌溢价将有待可期。