上海奉贤区碧桂园,奉贤碧桂园新房

12月27日，上海宅地出让迎来收官：两幅位于奉贤海湾板块的纯宅地被碧桂园分别以5.1%、3%的低溢价率拿下，总土地出让金8.72亿元。

这是继去年12月，碧桂园联手东原、平安以23.1亿元拿下奉贤南桥新城地块以来再度加码该片区。分析人士称，此次拿下的两幅宅地与上述南桥新城地块相距甚远，周边配套也不完整，尚无在售楼盘，整个板块处于开发初期，一定程度显示出碧桂园加码上海区域的意愿。

当日成交的两幅地块位于临港奉贤海湾板块内，临海，分别为奉贤园区二期04FX-0002单元B0204纯宅地、临港奉贤园区二期04FX-0002单元B0701纯宅地，楼板价分别为8616元/平方米、8446元/平方米。

碧桂园营销体系相关人士向21世纪经济报道记者指出，2018年地铁5号线与虹梅路隧道开通，将会为地块带出溢价；城市更新导致奉贤当地有很多购买力强劲的拆迁户；来自江浙一带的私企老板们购买力也不容小觑。

而不少业内人士均有在奉贤的踩盘经历，其中大部分认为该区域目前配套并不完备，周边也没有在售楼盘，因此项目定位将有一定挑战性。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，奉贤海湾板块在大家印象中以旅游业为主，其实区域内还有装备产业基地，也是工业和信息化部授牌的装备制造和航空产业的国家新型工业化产业示范基地。不过这些产业黏性不足，难以聚集人气。旅游也是潮汐式变化，很难吸引人口长期入驻。在它看来，该板块短期内这种外部环境难以被扭转是客观事实，板块竞争力稍显不足，交通和商业配套是短板。

不过卢文曦认为，该板块最大优势是价格。“临港今年新房价格1.5万元/平方米；临近板块已经卖到1.8万元/平方米，涨幅也不如临港——前者有价格洼地优势。”

“板块的行政中心位于板块西部，而这两幅地位于板块东部，二者之间有不少距离，一些商业配套很难辐射到地块周边。”卢文曦透露，这幅地块附近有一幅地去年底被上海临港奉贤经济发展有限公司购得，当时楼板价为4246元/平方米。时隔1年，土地起拍价就涨到8200元/平方米，几乎涨了1倍。

不过卢文曦也指出，奉贤海湾板块内别墅产品不少，在配套不成熟的背景下，有不少别墅处于“空关”状态，可见未来一年内碧桂园这两幅地块开发、销售压力不小。

公开信息显示，碧桂园去年拿下的南桥新城地块，已经开发成碧桂园东原灏景湾项目，并于12月10日正式开盘。据现场销售人员介绍，一次性推出近300套房源，目前去化率接近90%，一度登上不少机构统计的周度成交排行榜首。其中广为首次置业者与投资者关注的公寓产品，均价3.3万元/平方米。销售人员称，“现在新盘一开出来基本上很快清光”。21世纪经济报道记者了解到，目前灏景湾周边二手房售价达4-5万元左右/平方米。或许在奉贤区域的第一个项目销情向好，成就了碧桂园加码投资奉贤的信心。

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