慧盖房 莘闵别墅区为何会沦为鸡肋地区「莘闵别墅区为何会沦为鸡肋」
首先澄清一个误区：这片区域正确的名称是新闵别墅区，而不是莘闵。
顾名思义，新闵就是新桥靠近闵行的地区，1993年就以新闵命名了经济开发区，该地区的公办学校均以新闵冠名。
别墅这种产品在上海历史非常悠久，租界时期就开发了马勒别墅、绿房子这样的经典作品。
改革开放后上海再次掀起别墅热潮，1992年-1998年在虹桥路沿线、徐汇华山路建国路一带诞生了大量标杆作品，不过这个期间别墅都是给外国友人住的——清一色的外销别墅。
第一个真正面向国内客群的别墅区，就是新闵别墅区。
由于铁路阻隔，新闵地区原来是一个相对封闭的区域。
1995年，新闵通往莘庄的地下通道通车。随着百佳花园的破土动工，正式开启了新闵别墅时代。
01
在众多郊区别墅中，新闵别墅区距离市区最近：
上海地倾西南，新闵别墅距离西南副中心莘庄只有3公里。
然而这样一个黄金位置，大量联排、叠加别墅单价却只有5万多。
如果限定房龄20年内、商品房，莘庄的电梯三房总价要800万以上，后退三公里到新闵完全可以换一套别墅。
单价出现如此落差，大家心里也都明白：这3公里远的像西天取经一样。
前面提到过新桥到莘庄有铁路阻隔，时隔多年，这个问题依旧没有得到很好解决。
铁路、地铁、高架将该区域切割的七零八落，断头路极多。
新闵别墅区内新南路、明中路都是断头路，车流只能汇集到莘松路，不堵车才怪。
莘北路可以穿过嘉闵高架，不过过了高架就是巨无霸小区上海康城，东西向又被切断。
跨过嘉闵高架后，七莘路-沪闵路以及5号线又造成一些断头路；跨过沪闵路，莘庄和外环内的梅陇、古美道路又不通。
三重封锁下，新闵地区进出市区基本靠莘松路-沪闵高架华山一条道。
更关键的是，新闵地区暂时没有轨道交通，大量居民出行必须依靠自驾。
保守估计新闵地区有三万多户、十多万人，几万辆私家车。
而莘松路双向四车道，运量不足，再加上经过涵洞被迫减速，这三公里通常需要三十分钟以上。
所以新闵地区的地段优势大大缩水，莘庄的百万方商业那么近又那么远。
出行硬伤持续影响市区客户流入，环二之前提过，脱离了市区辐射，房价上限就被死死按住。
02
好在新闵别墅不缺潜在客群，这也是2021年该地区大火的原因之一。
提到新桥，许多媒体认为这里是三不管地带，经济发展滞后，不然也不至于连条地铁都混不上。
其实不然，新桥一直是松江经济最发达的地区之一，尤其是第二产业。
几个邻居九亭、九里亭街道、泗泾、洞泾加起来，工业总产值也不及新桥。
早在九十年代，这里就建设了新桥镇工业区，甚至还开发了松江经济技术开发区，其他街镇只能临渊羡鱼。
没办法，新桥临近的南闵行地区一直是实业重镇，源源不断的吸收着闵行外溢。
闵行现在已经是主城区，对产业要求越来越高，原有的一些工厂、园区迁到新桥最好不过。
当然新桥并不甘心当闵行小弟，一直在探索转型之路，并且取得了重大成就，官方称之为“新桥模式”。
新桥的努力被大家看在眼里，漕河泾园区取得成功后区里将重大项目G60科创走廊给了新桥。
20年前，松江的重点是松江大学城、松江新城，毫无保留的将核心资源给了这个片区；
20年后，松江集全区之力打造G60科创走廊，新桥的经济中心地位很难撼动。
而新闵别墅区恰好在以上所有产业区中心位置，既能够得到南闵行大量客群，又一直是松江工业区后花园，现在又吸收着G60带来了新兴群体。
所以新闵别墅区的房子不缺潜在买家。
03
唯一的问题是，新闵别墅能不能把这些客群留住。
新闵别墅区的最大特点是大。
这里规划面积超过8000亩，共计开发了30多个别墅项目，号称亚洲最大别墅区。
环二初步统计了一下，这里涉及别墅的小区有36个，共计23480户。
其实看占地面积，佘山别墅区不遑多让，不过佘山定位更高，小区密度极低，又相对分散，建筑面积与新闵不是一个量级。
新闵密密麻麻的小区
佘山大开大合的布局
不过即使如此，新闵的居住密度还是过低，没有形成大体量商业。
新闵地区主要商业是亚繁亚乐城、绿地乐和城、弘基广场，基本都是社区商业类型。
亚繁亚乐城目前营业还算正常，绿地乐和城日渐萧条，不少店铺已经关门歇业。
绿地乐和城关闭的门店
这样的商业已经不能满足中产客群需求，莘庄的商业又鞭长莫及。
客观的讲，商业配套匮乏是别墅区的通病。别墅区主要的卖点是低密度居住，而商业的繁华恰恰需要高密度的人口。
商场的主要客群来自2公里范围，别墅区2公里内通常小区都没几个。
所以商业并不是新闵别墅区真正的短板，对手可能更差。
不过对手的核心优势，新闵更是完全招架不住。
佘山不用讲，佘山森林公园、辰山植物园共同构筑了上海环境最优美的地区；旗忠以高尔夫球场得名，以绿城玫瑰园打出口碑；美兰湖、朱家角以湖景为基础，也塑造了宜居定位。
新江湾为了出圈，拼命的营销自己湿地概念，总之自己就是环境好啊环境好。
新闵别墅区开发的太早，当时的开发商相当朴素，并没有为优质社区做很多铺垫。
来到新闵，你只能感觉到自己来到了郊区：视野空旷，部分道路尚坑坑洼洼，随处可见横冲直撞的电线。
小区密集，道路上私家车、电瓶车来来往往；航道下方，随时可以感受到发动机的轰鸣。
你想要的优美的别墅区环境，这里没有；你想要的静谧的居住体验，这里没有。
后来沪昆高速北侧开发了九科绿洲公园，一个是距离远至2.5公里，一个是完全没有融入社区，对社区环境改善几无利好。
别墅区的另一类标配是：一流的国际学校、高品质的会员制超市、高尔夫球场，这里也没有。
可以说新闵别墅区并不像郊区别墅，而是一个低密度的中产社区，真正的顶级别墅客群并不会选择这里。
当然这里也有一定产品因素：新闵别墅诞生之初就不是顶级别墅区。
新闵别墅区开发后不久，徐泾别墅区开始动工，定位要高出不少。
2000年前后，徐泾别墅区以独栋别墅为主，此时的新闵以联排、叠加为主，面积、总价都低不少。
当然新闵也有乔爱别墅、绿洲比华利花园这样的独栋小区，总体定位还是低于徐泾。
而且由于开发较早，部分别墅房龄已经接近甚至超过20年，小区已现衰相，真正在意品质的客群也很难留下。
丽水华庭小区环境
目前能留在新闵的客群，一类是面积要求较高，一类是怀有一颗别墅梦。
在莘庄只能买一套高层公寓，在新闵可以住得上有天有地有花园的别墅，成为大量用户说服自己的唯一理由。
对于中产客群来讲别墅适合还是高层适合这里不做争论，新闵别墅区的居住定位的确很难翻身。
即使后面上市了新南路壹号、金地都会艺境等新的项目，新闵别墅区逐渐老去是很难扭转的事实。
更何况区域已经没有更新空间。
04
能留给新闵别墅的，是局部的修修补补。
12号线延长线可能会经过这里，雪中送炭般解决大家出行问题。不过别墅区密度低，能受到地铁直接辐射的小区相对有限。
明中路打通工程也已经动工，通车后莘松路上的车流有望缓解，大家去莘庄更加方便。
当地产业不会衰退，仍旧有人接盘；G60科创走廊的不断开发，也会导入新的购买群体。
不过这一切都掩盖不了新闵别墅的面临的困境：高端客群留不住，这里并不是典型别墅区；中产客群留不住，这里没有他们想要的城市资源。
什么都可以放弃，就是一定要住别墅的客群也会有，你们描述的别墅的优势都是对的。
不过不用争论，这类客群一定是少数。
养老客群也会有，不过新闵地区并不一定是他们最优解，上海优秀的别墅区太多太多。
剩下的就是当地客群。仅靠郊区地缘客群就将一个片区撑起的案例，之前还没出现过。
– 环二文章合辑 –
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