124套独栋别墅领证八年仍有过半房源在售限墅令成宣传噱头武汉墅王鑫聚温莎半岛身世存疑

“武汉市内一线临湖纯独栋别墅”“124套独栋别墅不限购，70年产权、可落户”。近日，这样一则武汉市区纯独栋“墅王”上市销售的消息在武汉市民中扩散。一线临湖、纯独栋、70年产权等信息吸引了众多购房者的目光。

据了解，这个名为鑫聚温莎半岛的纯独栋别墅项目位于武汉市蔡甸区知音湖畔。项目由武汉鑫聚置业有限公司（以下简称“鑫聚置业”）开发建设，总占地面积67000平方米，总建筑面积45000平方米，容积率最低仅为0.45，绿化率高达45%。

《中国经营报》记者实地探访发现，目前别墅已全部建成，现房在售。在鑫聚温莎半岛项目营销中心和北门入口处，国家屡次升级的“限墅令”成为标榜项目稀缺的噱头，“1亩1栋，问鼎武汉别墅群”“纯独栋墅区，止于温莎半岛”“限墅令下，独栋别墅少之又少，鑫聚温莎半岛70年产权带独立花园的独栋别墅已然成为稀缺藏品”的宣传随处可见。

“限墅令”屡次升级之下，鑫聚温莎半岛何以如此高调？对此，鑫聚置业和蔡甸区住建局负责人均回应记者采访称，项目五证齐全，现在买房可以直接办理预售证。

“墅王”吐货

以“伯牙遇子期相结为知音”故事而闻名的知音湖位于武汉市西南部，由于紧邻汉阳四新板块和武汉经济技术开发区，优越的区位和湖居环境成为别墅开发的主战场。该片区沿天鹅湖大道密布有鑫聚温莎半岛、人信千年美丽、绿地美湖、湖墅观止、东方夏威夷国际花园等众多别墅区。泰禾集团也将院子系在此落地，开发有泰禾知音湖院子项目。

记者查询发现，作为知音湖别墅区的拓荒牛之一，鑫聚置业早在2006年就通过公开竞标方式，以4030万元购得蔡甸区大集街曙光村2005-12号地块，并与蔡甸区签订土地使用权出让协议，取得该地块的开发使用权。

规划资料显示，鑫聚温莎半岛项目总占地面积68000平方米，总建筑面积45000平方米，容积率不到0.8，绿化率高达45%。项目整体规划124栋独栋别墅，面积介于324平方米至524平方米之间，是武汉市区唯一的纯独栋别墅小区，有“墅王”之称。

5月13日，本报记者以购房人名义对项目进行了实地探访。目前，独栋别墅项目已全部完工并完成验收，以D07栋为例，工程竣工标志牌载明的开工时间为2011年2月，竣工时间为2017年12月。

据现场一位置业顾问介绍，别墅项目现房销售，现在购买可以直接办理房产证。项目不仅具有70年大产权，每户还附赠超大花园及内庭院，花园也可以办理产权证。项目采用“一墅一价”标准销售，沿湖别墅价格每套超过1600万元。目前在售的房源中，最小面积为385.22平方米九室五厅一厨四卫户型，售价超过700万元。

据了解，项目曾多次开盘销售，不过去化并不理想。今年更是启动了渠道分销，武汉众多房地产中介不遗余力推广带客。

记者在武汉市住房保障和房产管理局（以下简称“武汉市房管局”）官网查询了解到，鑫聚温莎半岛共有房源220套，其中包含91套非住房。在124套别墅住房中，已售35套，尚有89套独栋别墅处于可售状态。

武汉市房管局信息显示，项目土地使用年限自2006年10月21日至2076年10月21日，这也意味着产权年限已缩水近13年。项目于2011年1月31日和2012年9月3日分两批取得预售许可证（武房开预售[2011]44号、武房开预售[2012]348号），容积率分别仅为0.45和0.7，两个预售证载明的拟竣工、交付日期分别为2011年5月30日、2012年6月30日和2012年12月1日、2013年10月1日。

项目取得预售证已超过8年时间，缘何至今还有大批房源在售？鑫聚置业和蔡甸区住建局负责人给出的说法并不一致。鑫聚置业一位负责人告诉记者，现在销售的二期、三期房源是后来拿的预售证，是单独办理的预售证，之前的预售证是一期的。

但在武汉市房管局官网上，记者并未查询到其所说的项目二期、三期预售证。而蔡甸区住建局一位负责人则表示，去化比较慢主要是由于别墅面积都比较大，2万左右的销售单价虽然不是太高，但是别墅面积最小的也300多平方米，总价最低也要七八百万元，大的要1000多万元，所以项目一直在销售。但项目的手续都是合法的，现在是现房销售，买房可以直接办理房产证。

“限墅令”成宣传噱头

事实上，我国推出“限墅令”由来已久，早在1994年相关部门就出台规定限制别墅用地，2003年、2005年国土部对别墅类、高尔夫球场项目进行限制，明确提出政府禁止投资，管理部门不予审批、核准或备案，各金融机构不得发放贷款。

2012年和2016年，国土部面对屡禁不止的别墅建设热潮再度收紧政策，明确提出住宅容积率不得低于1.0的标准，从操作层面将别墅挡在门外，2016年国土部再度明确“禁墅令”，要求全国各地停止审批别墅类供地和办理相关用地手续。

值得关注的是，今年4月3日，住建部下发《关于别墅项目建设审批有关事项的通知》（建科函【2019】57号），要求各地做好对违法违规别墅清查整治工作，立即暂停办理有关别墅项目建设审批手续，同时对已建、在建、在批、待批的别墅项目进行梳理。

据了解，目前，国务院有关部门正在制定开展全国违建别墅清查整治工作方案。

而有意思的一个细节是，国家屡次收紧的别墅限令正成为鑫聚温莎半岛标榜项目稀缺性的噱头。在项目营销中心，工作人员专门制作了宣传板对上述“限墅令”进行了梳理呈现，并以“限墅令下 一墅难求”的醒目标题提醒购房者，限墅令下独栋别墅少之又少，70年产权独栋别墅已成为城市稀缺藏品。

而在项目北门入口处，“半岛藏湖 唯此独栋”“纯独栋墅区，止于温莎半岛”“1亩1栋，稳定武汉别墅群”“独天独地，非双拼联排能比”等大幅宣传，则无一例外地标榜项目作为纯独栋别墅区在武汉市场的唯一性和稀缺性。

2016年8月28日，鑫聚温莎半岛正式开放别墅样板间。在对外宣传中，有当地房地产媒体称，无论是空间尺度还是户型设计，温莎半岛的独栋产品都真正达到了“墅王”级别，放眼武汉都是十分罕见的。

国家层面不断收紧的“限墅令”也曾让项目陷入风波。据了解，早在2011年，项目所在的蔡甸区大集街南湖村村民就对当地占用耕地大规模开发别墅项目，本地村民因此无地可种被迫上楼而提出质疑。彼时，蔡甸区政府法制办工作人员曾明确表示：“鑫聚温莎半岛已经在今年5月份被责令停工，并取消了预售许可证，禁止销售。”

对于当时项目被取消预售许可证，禁止销售的情况，鑫聚置业上述负责人回应称，当时的情况并不了解，现在手续都是正常的，五证也都齐全。

而历经多次“限墅令”升级，鑫聚温莎半岛在断断续续开发超过十年后，坐拥房价上涨红利，销售价格超过2万元/平方米，按临湖别墅超过1600万元每套的售价计算，仅3套别墅就可以换回当年公司支付的4030万元土地成本。