北京红廷别墅好不好「京城高端市场系列调查(三)揭秘红廷别墅十年土地迷局」

新华房产6月21日北京讯（记者孙梦姝）5月份刚需盘的集中释放消化了大量目标客户，进入6月，中高端楼盘的宣传开始喧嚣尘上。其中包括了位于北四环外北京影视城的红廷别墅项目，其宣传的低容积率，绝佳的位置吸引了不少购房者的关注。

而新华网记者调查发现，除了项目方宣传的优势卖点，红廷别墅项目所在的土地则更充满了神秘—十年土地才动工，六年预售刚见房，土地价格上涨，楼面价格上涨不止28倍。推了几年的东方贝弗利花园莫名消失，在同一块土地上，6年后红廷别墅出现在众人面前。此次京城高端市场系列调查，新华网记者将探索红廷别墅地块谜一般的前世今生。

“北京影视城一期工程”地块十年迷局

新华网记者在了解红廷别墅项目时，曾致电红廷别墅的营销总监潘玉萌，向她询问红廷别墅地块的拿地时间，她回答是2007年。

不过记者查询了北京市土地整理储备中心2007年的成交一览表，并没有查到有关红廷别墅开发商“北京森润房地产开发有限公司”和红廷别墅所在地块“朝阳区南皋乡”的信息，反而在2004年8.31大限之前协议出让的土地中，找到了红廷别墅地块的信息，那时它的名字是“北京影视城一期工程”。

从8.31大限开始，“北京影视城一期工程”地块经历了2007年项目拿证，2008年项目入市，2013年土地被抵押，2014年项目再度入市的历程，下面让我们回顾一下红廷别墅地块谜一般存在的十年。

在2004年“8.31”大限之前的8月16日、19日和26日，北京市国土资源局三次下发《关于办理我市历史遗留经营性用地协议出让手续及有关事项的公告》，公布了288个符合协议出让条件的项目清单。在《第二批协议出让的经营性项目用地清单》中北京影视城一期工程（现红廷别墅项目），协议出让土地面积为55万平方米，规划建筑面积为24万平方米，2004年建议地价水平（楼面毛地价）为商业800元/平方米，综合700元/平方米。申请出让单位为北京森润房地产开发有限公司，由此可知北京森润房地产开发有限公司是在10年前获得朝阳区南皋乡地块的。

随着时间推移，到了2007年，项目名为“北京影视城一期工程”和开发商为“北京森润房地产开发有限公司”的信息出现在了东方贝弗利花园项目的预售许可证上，而东方贝弗利花园项目就在“朝阳区南皋乡”地块上。

2014年6月19日，记者在“朝阳区南皋乡”地块上进行随机采访，询问东方贝弗利花园项目位置，周边居民都表示不清楚。后来记者在红廷别墅的工地围栏外发现，在《建设工程参建单位、监督机构及负责人公示牌》上，工程名称为“北京影视城一期”，建设单位为“北京森润房地产开发有限公司”的红廷别墅正在施工。

同时记者还调查得知，“朝阳区南皋乡（北京影视城一期住宅、综合）”地块在2013年被抵押。在2013年1月21日北京市国土资源局朝阳分局发布了《北京市国土资源局朝阳分局关于北京森润房地产开发有限公司土地抵押权初始登记》的信息，信息显示：北京森润房地产开发有限公司将坐落于朝阳区南皋乡（北京影视城一期住宅、综合）地块抵押给中国光大银行股份有限公司北京金融街丰盛支行。土地抵押面积为76512.37平方米，用途为住宅、综合，抵押金额为49000万元，土地评估金为157072.24万元，抵押期限为2012.12.19-2015.12.18 ，土地证号：京朝国用（2012出）第00328号。

第二批协议出让的经营性项目用地清单

东方贝弗利花园无故消失 红廷别墅近期面市

朝阳区南皋乡地块上的别墅项目，此前名称为东方贝弗利花园，此地块在2007年10月12日，2008年3月21日，以及2008年5月16日取得了三个预售许可证，预售许可证号为京房售证字（2007）365号、京房售证字（2008）83号、京房售证字（2008）178号。目前这三个预售许可证已经失效，具体销售套数已经无证可考，也没有转成现房销售。据记者现场查看，如今原东方贝弗利花园所在地块（现红廷别墅）正在动工。

对于红廷别墅土地使用年限和08年此地块是否以东方贝弗利花园名称入市等问题，新华网记者拨打了北京森润房地产开发有限公司常务副总经理杜宏志的电话，对于上述问题，他说都由红廷别墅的营销总监潘玉萌回答。

随后新华网记者拨打了红廷别墅营销总监潘玉萌的电话，对于红廷别墅项目拿地时间，对方回答是在2007年，而红廷别墅的前身是否为东方贝弗利花园，对方回答：“不清楚。”对于东方贝弗利花园是否已经建成，对方回答：“不清楚。”关于土地是否已经抵押？对方回答：“我只是一个打工的，他们（北京森润房地产开发有限公司）招我来也没有和我说这些，所以对于这些事（我都）不清楚，如果想了解这些事情，请（你）给杜总打电话。”

2004年拿到地的北京影视城一期工程，2008年低调退出市场的东方贝弗利花园，2014年高调入市的红廷别墅三者本属一地。此块土地历经十年时间，东方贝弗利花园变成了红廷别墅，6年的时间过去了，“朝阳区南皋乡”地块上项目还没有建完；如今十年已逝，根据北京市国土资源局朝阳分局公布的《北京市国土资源局朝阳分局关于北京森润房地产开发有限公司土地抵押权初始登记》中的信息可知：此块土地在2013年的评估价格约为15.7亿元；2004年的楼面价是商业800元/平方米，综合700元/平方米，2008年东方贝弗利花园的开盘价格是1.6—2.2万元/平方米，如果用2004年楼面毛地价最高的商业800元/平方米与2008年东方贝弗利花园的开盘最高价格2.2万元/平方米近似作下比较，可粗略估算楼面价格上涨近28倍。目前红廷别墅的价格待定，红廷别墅的销售总监在采访时讲到：“楼盘预计今年9月份之后拿到预售证，交房时间预计为2016年6月之前。”

从红廷别墅项目外围护栏的《建设工程参建单位、监督机构及负责人公示牌》上可以看到，北京影视城一期（红廷别墅）正在动工，此次红廷别墅可以顺利建成吗？是否会像它的前身东方贝弗利花园一样销声匿迹？后续结局将会在“朝阳区南皋乡”这一充满谜一样的地块上继续上演。

东方贝弗利花园取得的预售许可证

红廷别墅项目施工公示牌