叠拼别墅和大平层哪个保值「选叠拼还是大平层先来盘一盘别墅的保值情况」

来源公众号：溜爸

在我们近期的咨询中成都学区百科，出现了不少想买别墅、叠拼这类型产品的读者。

这类购房群体的增加，我们评估有以下几个主要原因：

第一，新政释放房票，不少有钱人，拥有了终极改善的机会。

第二，在疫情的裹挟之下，居住的需求开始转变，大家开始重新审视房屋的舒适性与安全性，自己拥有一方天地显得尤为珍贵。同样的千万房产，对比大平层，别墅显然更“独立”些。

第三，因为众所周知的原因，实业这几年确实受影响非常大，实体经济不好做，而股票等投资模式又不可控且善变，就会有越来越多的钱涌入优质资产以求避险。别墅这种终极改善便被富人们盯准了。

不过，人们总是在诟病别墅的升值能力，大多跑输大盘，客群有限且成交周期长，市场流通性差。

“客群有限且成交周期长，市场流通性差”是事实，但是否它的升值能力就真的很一般？哪种别墅更能卖得起价？别墅产品的投资意义又如何？

带着这几个疑问，我们开始。

什么样的别墅价格很NICE？

由于在贝壳这类二手房市场，别墅的成交量太少，难以统计，加之它的挂牌价格更是一门“玄学”，所以我们最终决定以法拍市场作为基底。

虽然法拍市场不是常规的成交渠道，但对于别墅这种不常规的产品，一定程度上，法拍市场的成交情况便是代表了客群对拍品的价值认可，有一定的参考意义。

通过对比以上101个别墅(含叠拼、顶跃)房源的成交，我们发现了高单价的别墅产品都多少具备以下几个特点：

＃品牌好＃

早年间，成都别墅泛滥，而出自于蔚蓝卡地亚、万华、置信、合景泰富、蓝光、华润、华侨城等品牌之手的产品，不论是建筑设计、园林、物业服务等均属上乘，这些指标也构成了二手房市场中衡定房产价值的部分标准。

以蔚蓝卡地亚为例，它在麓山开发的南延线蔚蓝卡地亚，以独栋/联排/叠拼为主，项目总占地面积约589亩，打造有约2万㎡大型水景景观，以及约1300㎡的景观泳池。

而蔚蓝卡地亚的物业服务在成都也是出了名的优秀，尤其是在高端市场。

2019年，南延线蔚蓝卡地亚一栋573㎡独栋别墅，拍出了3600万＋的高价，折合单价约6.3万元/㎡。整个片区的二手房均价也仅有约2.4万元/㎡的水平。

(图源@蔚蓝卡地亚LACADIERE)

再以万华为例。

前有麓山国际社区，后有麓湖生态城，均是法拍市场上的“尤物”，仿似限量版爱马仕，迅速被一扫而空。

麓山国际社区黑钻山庄、黑鹰山庄、香溪堤、香怡林这类绝版的独栋别墅，均是千万级别的藏品。

就在今年4月，麓山国际社区香怡林一套461㎡的独栋别墅，拍出了近2000万的总价，折合单价约43255元/㎡。

而麓湖生态城更不用赘述，黑珍珠、白玉台，均是买一套少一套的稀有品。拥有千万级预算的成都富人们，在选择终极居所时，很难绕得过它。

早年间专注豪宅产品的置信，开发出了不少拿得出手的项目，包括但不限于丽都花园C区、芙蓉古城、丽都花园·丽府、牧山丽景等。

今年5月，置信丽都花园城拍出了一套302㎡别墅，价值约1218万元，折合单价约40400元/㎡。

(截图源@阿里法拍)

另外，据阿里法拍公示的阿里询价报告，置信丽都花园城的单价一直跑赢武侯区平均水平，实力可见一斑。

(截图源@阿里法拍)

事实上，任何投资场景，一旦与高端挂钩，都要考虑品牌这一要素。

越是高端的品牌，越是具有自己的独特审美，设计出的东西，自然不入俗套。就像“爱马仕橙”、“宝格丽金”、“梵克雅宝白”等奢侈品牌的专属，都是令人爱不释手的珍藏品。

＃资源聚集＃

城市资源越集中的地方，别墅的保值性更高。

高新区就特别明显。

同样是独栋，位于金融城的中海城南官邸明显比中和三利宅院强势。两者的成交单价相差一倍多。

再比如西派澜岸，位于大源片区，即便出售的是稀缺程度不是特别高的叠拼产品，法拍市场的成交单价也是5.8万元/㎡，同二手房挂牌价基本持平。

同样位于大源片区的复地雍湖湾，在贝壳二手房上的挂牌均价都是7万元/㎡。

(截图源@贝壳二手房)

金牛区，也是“唯资源论”。

华侨城纯水岸、东岸常见于法拍市场，每次的参拍热度都是很高的。

今年7月底，纯水岸一套571㎡别墅，拍出了近2219万的总价，折合单价约3.89万元/㎡。

华侨城对口人民北路小学(华侨城校区)单校划片；西倚天府艺术公园东挨欢乐谷，生态环境一绝；地铁/商业等各项配套齐全……资源配套没得说。

再加之华侨城的文旅产品做得风生水起，打造终极居所游刃有余，所以在金牛区众多别墅产品中，华侨城始终很亮眼。

可见，不仅仅是普通住宅，在别墅市场，资源仍是加分项。

＃产品稀缺＃

别墅，又分为联排、双拼、独栋等形态，这几年跃层、叠拼这种类别墅产品也在兴起。

不过在众多形态中，独栋始终是最为稀缺的，是真的卖一套少一套。

坐落于城西风水宝地浣花溪畔的草堂之春，就是城西首个豪宅出街之作，2000年建成，仅33户。如今二手房的单价都快突破10万/㎡的关口，且一房难求。

草堂之春环绕浣花溪畔，紧邻四川博物院，周边拥有久负盛名的杜甫草堂、浣花溪公园。社区内部配套游泳池、标准网球场。

据阿里拍卖数据，去年6月，草堂之春拍卖成交了一套建面约790㎡别墅，成交总价约6918万元，直接刷新了阿里司法拍卖四川豪宅成交纪录。

(截图源@阿里法拍)

以草堂之春为典型，之后浣花区域内陆续呈现的流水山庄、浣花溪山庄、春天花园、金林半岛等，均是成都数一数二的别墅产品，证实了浣花溪的“西贵”。

而无论是地段位置、生态环境，还是产品调性、居住圈层，都很少有楼盘能与草堂之春相比，说它一骑绝尘也不为过。

此外，提及“稀缺效应”，部分豪宅的顶跃产品，比如誉峰、华润金悦湾，同样属于豪宅大平层产品中的稀有不动产，价格还领超不少别墅产品。

拿誉峰为例。去年6月，一套545㎡顶跃房源，拍出了近3274万的总价，折合单价60114元/㎡。这套房的竞争还挺激烈，前后竞拍了195次。

(截图源@阿里法拍)

就像我们文章开篇说的那样，虽然法拍有偶然性，但一定程度上，肯定是代表了对拍品的价值认可。独栋别墅及豪宅大平层中的顶跃均是稀有品，那么这类产品的保值及升值性毋庸置疑。

所以，买别墅看好这三样——品牌、资源、稀缺度，那么大方向就不会错。

别墅，有没有投资意义？

大家都在说二手房市场低迷，挂牌价格在下降，但别墅市场不同，因为一旦总价达到一个高度，你就不能用寻常的眼光来看待它。毕竟，富人们总是不缺钱的那类群体，影响他们决策的更多是经济行情。

而稀缺的别墅产品，长远来看，投资价值是一定有的。

这里举几个例子。

首先麓山国际社区。

我们统计到从2018年到今年，麓山国际社区成交的13套房源，除圣芭芭拉的三套为叠拼外，其余均是联排或独栋别墅。

圣安德鲁在19年拍卖了一套378㎡双拼别墅，单价近2万元/㎡；时隔三年，今年4、5月前后都成交了一套，单价都上涨了不少，最高的一套拍出了3.17万元/㎡的单价，涨了近60%；

香怡林，2018年5月与2022年4月，均成交了独栋别墅，相差近4年的时间，上涨了近1万元/㎡；

而圣芭芭拉的叠拼，虽然整体涨幅不像圣安德鲁那样多，但是成交单价还是有很明显的上涨。

再来看南延线蔚蓝卡地亚。

2020年到2021年，它前后成交了5套联排别墅，价格一直都比较稳。不过它成交的两栋独栋别墅，差别就大了。相差三年时间，拍卖成交的单价从16798➜62915元/㎡，涨幅约275%！

建发浅水湾，近几年成交的均是独栋别墅，上涨同样明显。从2018年到现在，直接翻倍。

绿地锦天府的叠拼，也是有小涨。

金阳伦敦西区，也是逐渐上涨的趋势。

不过，普通人还是不要轻易尝试。

别墅买家，一般都有殷实身家，还能做好长年卖不掉的心理准备。

而指望投资别墅赚钱的，始终是少数。

在二手房市场，拥有较强的流通能力的产品，普遍不愁卖，譬如实小、泡小等对口房源，基本都是“买家市场”，但恰巧别墅最大的尬点，就是流通性远远不足。

同样是投资，主城区核心地段的大平层不好吗？

为什么别墅供应会越来越少？

截至目前(2022.10.20)，5 2区域内，在贝壳挂牌的别墅房源一共仅有1363套(光天府新区就占了771套，比主城另外6个区加起来还多)。

(截图源@贝壳二手房)

由于“限墅令”，别墅供应从源头上被切断。

最近十年，成都基本没有出让过容积率低于1.0的宅地。

像草堂之春0.51的容积率，几乎绝迹。

这两年的土拍，容积率最低的1.2——非遗42.6亩(待拍)，唯此一宗。

(截图源@投资云地图)

有天有地的东西，卖一套少一套。主城更甚。

回顾这一两年主城入市的别墅类产品，一双手都能数清——青秀阅山、新希望锦麟府、德商锦江天玺、龙湖揽境、绿城凤栖鹭鸣、锦江大院、万达一号，均是抢手货。

2021年底，龙湖揽境推出双拼别墅，35套千万级别的产品，卖出了“独立行情”。

今年4月，绿城凤栖鹭鸣推出了14套建面约242－503㎡合院，总价约850-1600万；而后，金牛区电建洺悦府开出10套千万级合院，开盘售罄。

今年5月，华发统建•锦江大院12套压轴合院，建面约506㎡，总价超过1645万，依然有不少人关注。

未来，别墅产品会更加稀少，除了三圣乡还未亮相的锦江赋有66套合院产品、绿城凤起朝鸣千万级别墅待售、麓湖生态城外，主城就基本很难有别墅供应。

(黑钰岛实景 图源@乐道景观)

所以这几年，叠拼产品成为终极居所的替代品。不过很多叠拼小区，也不是纯粹的低密住区，而是高低配布局，在园区内强行排布出叠拼产品，很难真正如别墅一般有天有地有前庭有后院。

不过，未来的叠拼供应同样会逐步变少。

一个诱因就是今年刚发布的建筑新规——2022年6月1日起报规的项目，都不准将地下室充当产权面积。

简而言之，开发商想多增加利润，挖地下室的办法不得行了。

常见的高层底跃以及带地下室的上中下叠产品，都是把地下室拿来充当产权面积，一起算入建面，但这一部分又不会计入容积率，相当于直接增加了货值。

比如以上这个项目，地下住宅面积约1.47万㎡，并未计入容积率，但是计入房屋产权面积，单价按照2.5万来计算，直接平添了约3.7亿的销售额。

不准挖地下室，就等于说少了几亿的货值。此外，没有地下室的叠拼，功能性肯定欠佳，有点味同嚼蜡。

又加上，这几年叠拼有些“泛滥”，部分项目也出现了不好卖的情形。

由此我们推断，未来，底跃、叠拼等产品或将大幅减少。

与此同时，现在的市场也出现了许多4-6F的洋房产品。比如融创国宾雅集、锦江金茂府、建发天府养云(还有叠拼)等，深投白鹭湾项目也会打造6F纯洋房。

不过，一旦叠拼进入稀缺模式，长此以往，在二手房的价值同样值得期待。

其实别墅，最令人诟病的，就是它的流通性。

一方面来说，能接得起这个千万价位顶豪的买家，极少受外界因素影响，整体数量始终比较固定，且相对比较少；另一方面，想买别墅的人，总是最不缺钱的，几套房换着住，只是在等适合自己的。

在正常的市场里，他们面前有的是选择，未必要接手二手别墅，这也间接成就了叠拼的“火热”。

但是，主城有投资价值的别墅，挑来挑去，始终是少数。

赚得盆满钵满的人，是早就已经下手了的，新人想要一样的回报，那就要等好几个甚至十几轮周期。

不过话又说回来，拥有一套稀有不动产，便有一种手握筹码的稳妥感。能挺过一轮又一轮周期的资产，它不就是好资产吗？

你觉得呢？