慧盖房 南京河西的楼盘「河西城东鼓楼7折起拍南京又一批房源低价大甩卖」
当前市场缺少的不是房源，而是适格的买家。
继南京新房库存达到7.67万套 、二手房在售房源超过15万套后，南京法拍房市场蓄水也已经逼近2万套。
（商品房库存）
（二手房库存）
南京限购以前，法拍房市场是溢价时代，也曾吸引一大批外地人来投资。不过限购执行后，溢价情况几乎消失，沦为普通商品房。
加上法拍带来的罚息、税费和诉讼费用，相当一部房源都是平价成交。当然，也有少部分高品质住宅、学区房竞价激烈、溢价成交。
而且目前法拍房常见的规则是，一拍按照7—8折，流拍后二拍按照6折，法拍房也一跃成为特价专区。近日，南京各大法院也玩起了司法拍卖“双11大促”，一批低价好房上新。
比如，河西中部高端住宅降价100-200多万、城东老牌富人小区“降价”300多万；鼓楼树人学区房降价200多万……
01
豪宅：华润悦府、世茂天誉、复地御钟山
降幅170—345万
南京高端住区的法拍房向来受欢迎，不论是三四千万的主城别墅，还是一千多万的中心区大平层，都能引发“哄抢”。比如，9月份仁恒国际公寓一套法拍房竞价163次才成交；华润悦府一套房源成交价高出市场价350多万成交等。
日前，河西中部的华润悦府、世茂天誉，以及城东环紫金板块的复地御钟山均有优质法拍房出炉，最高“降价”约345万。
华润悦府，建面约122㎡，折合单价约3.4万/㎡，7折卖房！
该房源位于15幢703室，户型建面约122.22㎡，起拍价为410万，折合单价约3.4万/㎡。
相较于市场估价约577万，该房源变相“降价”约170万。截至发稿前，该房源目前已有7879人次围观，有1人报名。
（图源阿里法拍）
拍卖房源内部实景：
根据该房源的执行裁定书显示，原房主因发生金融借款合同纠纷，导致被法院强制拍卖其名下房源。
据链家网显示，华润悦府目前有47套二手房源正在挂牌出售，均价约为6.4万/㎡。
（图源链家）
世茂天誉，建面约217㎡大平层，折合单价约4.2万/㎡，8折卖房！
该法拍房所在小区与华润悦府仅一街之隔，位于世茂天誉01幢4101室，户型建面约216.71㎡，起拍总价约900万，折合单价约4.2万/㎡。
相较于市场估价约1100万，该房源变相“降价”约200万。截至发稿前，该房源目前已有7296人次围观，有1人报名。
（图源阿里法拍）
拍卖房源内部实景：
该项目于2018年12月21日首开，均价在4.5万/㎡左右，目前所有住宅房源已售罄。项目前身为河西中G11混合地块，在2016年5月13日的土拍中，被世茂以总价88亿拿下。
项目占据着河西中部核心位置，毗邻地铁2号线集庆门大街站，一边是河西金鹰世界，另一边是乐基广场，附近万达广场和建邺吾悦广场。
链家官网显示，世茂天誉目前共有15套二手房源在售，均价约为6.2万/㎡。
（图源链家）
其中，一套与该房源面积段接近且为低楼层的二手房挂牌价约在1370万，折合单价约6.4万/㎡。
（图源链家）
复地御钟山，建面约262㎡，起拍单价约3万/㎡，7折卖房！
复地御钟山靠近环陵路，是城东数得上的豪宅，以全法式园林与建筑风格被业内称道。此次拍卖的8幢二单元103室，户型建面约261.59㎡，底跃（含负一层、一层），得房率超过81%。
该房源起拍总价约805万，折合单价约3.1万/㎡。较市场估价1150万，“降价”约345万，变相打了7折卖房。不过，目前尚无一人报名。
拍卖房源内部实景：
从玄武区人民法院的执行裁定书来看，该房主与他人有借款合同纠纷，被判拍卖名下不动产还债。
该小区一路之隔就是花园城购物中心，与约6万方左右的集中式商业（在建）。而且该小区引进了Kids‘R’Kids国际幼儿园，周边还有太阳城小学、南京市第一中学马群分校等。
链家官网显示，复地御钟山一期、二期小区均价在45480—54775元/㎡。其中一期建面约173㎡户型新近成交价约869万，折合单价5万/㎡；二期建面约228.15㎡户型新近成交1110万，折合单价约4.8万/㎡。
（图源链家）
02
学区房：恒盛金陵湾、南堡新寓
降幅71—200多万
处于优质学区范围内的房源，加上起拍价较低，同样也是买房人关注的焦点。最近，树人本部、拉小本部直属分校等名校施教区内也推出了一批低价房源。
鼓楼龙江，恒盛金陵湾，建面约100㎡，折合单价4.7元/㎡，7折卖房！
该房源位于3幢二单元1503室，户型建面约100.51㎡，总层数为33层，得房率约超70%。较市场估价672.9万，该房源起拍总价才471万，折合单价约4.7万/㎡，“降价”超过200多万。也就是说，相当于打了7折。
拍卖房源内部实景：
从拍卖标的调查表来看，该房源原房主犯受贿罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金，法院依法拍卖其所购房源。
由于有着树人本部学区 一线江景加持，恒盛金陵湾关注度一直不低，其二手房价格甚至突破了约6.8万/㎡。
（拍摄时间2021年6月）
从贝壳找房APP检索，该小区新近成交了两套大三房，总价分别在695万、792万，折合单价都超过5.7万/㎡。
鼓楼滨江，南堡新寓，建面约53㎡，折合单价3万元/㎡，7折卖房！
该房源位于7幢1单元302室，户型建面约52.8㎡，总层高5层，起拍总价约166.32万，折合单价约3.15万/㎡。
相较于市场估价237.6万，该房源“降价”71.28万，变相打了7折。
拍卖房源内部实景：
南堡新寓的学区为拉小方兴小学 滨江中学，临近在建的地铁5号线方家营站鼓楼滨江有名的老破小，最早的房龄可追溯到1994年，距今已经28年。目前小区物业为银城物业。从商品房买卖契约显示，该小区为危旧房改造，小区环境一般。
不过，由于落位了拉萨路小学直属分校方兴小学，小区价格从2018年的2.2万/㎡涨到现在的3.8万/㎡，最高成交记录在2021年3月，一套建面约41㎡单室套成交单价突破5.2万/㎡，且成交周期只有2天。
不过，作为买方，需要警醒的是，不要被法拍房的折扣冲昏头脑，“降价”对应着等价的风险，比如房屋是否设立过长租约，是否设立过居住权，原有房主是否存在物业欠费或者其他欠费等。
还有买方能否在限定时间内办理按揭并办妥担保放款进入法院账户，要知道整个交易周期很短，对于资金要求很高，可能10个工作日内要交齐款项。如果需要办按揭，银行要在短期内放款，如果超出交款期限，那么法院有权收回房子重新拍卖。
所以在购买法拍房最好去实地看房，充分了解了该房源被拍卖的缘故，弄清楚房屋是否可以落户、是否存在房屋质量问题、是否拖欠水电费和物业管理费等风险问题。
