武汉2手房降价了「降降降武汉市中心这些热门小区二手房降价了」
好久没有和大家说二手房行情了。
每年春节前,我都会提醒大家,这是“捡笋盘”的好机会。特别是在二手房市场,总会出现跳水房源,房东大幅让价。
最近一周,我已经看见好几套价格降到位的房子,尤其是二环内的改善型大户型,降得多。
粉丝里想换房的朋友不少,建议最近抽空去意向片区/小区的中介门店多看看,也许就能碰到降价房源。
我挑选了一些降价猛,而且小区配套齐全生活便利适合自住的房源,盯住这些小区,说不定在春节前,你有惊喜。
绿地国际金融城
最近绿地国际金融城的降价房源不少,价格很有吸引力。
单价3万以下,多是大四房,有些房源还是江景房。
加上武昌滨江从去年开始,华夏幸福地块、月亮湾壹号、月亮湾城市阳台等重点项目陆续开工,今年地铁5号线通车后徐家棚地铁站也会成为3条地铁换乘站,交通出行更方便,总体来说生活配套很成熟,区域价值还有上升空间。
为什么外部配套不错,小区二手房价却起不来?我认为,开发商确实直接关系到小区的价值和居住体验。
我有几位朋友住在这个小区,去过多次,平心而论,这个小区是绿地在武汉的早期产品,品质还有底线,比隔壁海珀滨江好得多。
但是户型不佳,尤其是通透性和方正欠缺,加上绿地常用的长城物业确实不专业,小区公共区域的维护也不如其他同档次小区,显得有些杂乱,是减分项。
评价:在武昌区,二环内400—600万的新房常年断档,维护较好、地段优秀的次新小区二手房更适合不想住远的地缘客户。
自住,绿地国际金融城的便宜房源可以买。
泛海
8月份,我们就写过泛海的二手房降价了,当时有些房东急售房源,单价甚至低至26000元/㎡左右。这种“笋盘”往往出来一套很快卖掉,现在能见到的性价比高的房源,均价约28000元/㎡左右。
我觉得这个价位,买CBD的地段和配套,性价比很高了。
虽然CBD招商引资确实不太行,但是二环核心地段的区位摆在这里,去哪都方便,区域内的规划、道路、商业和公园也是按照真正的中央商务区标准打造的。
而且今年华发中城商都和龙湖天街开业后,也会给CBD带来客流,形成新商圈。
对比汉口同价位楼盘,泛海有明显优势:比如中城悦城和时代新世界,二手房价格差不多,但是一个近二环线、一个近铁路,都是硬伤,交付品质、小区环境、对口学校均不如悦海园。
CBD附近的新房如华发中城荟二期和融创玖玺台,设计更现代,价格也高10%以上,对口学校也不如泛海对口的红领巾。
特别提醒,目前泛海在售的新房芸海园和桂府不对口红领巾学校,只有前期的樱、悦、桂、碧、香、兰、竹几个园区对口红领巾学校。
缺点是住在CBD没烟火气,日常买菜过早不太方便。而且二手房源中,144㎡以下的4房户型很少,偶有挂牌单价也高,对于二孩家庭来说选择有限。
评价:汉口像CBD这样连片开发,片区全是现代化高楼,道路宽敞不堵车,楼下有商场、公园双地铁的大型社区不多。3万以下的价格买配套和地段,不亏。
王府花园
王府花园,对口育才小学的学区房,价格也会跳水。
本周我看见一套挂牌价(单价)28350元/㎡的高楼层房源,觉得性价挺高了。
再看看成交记录,上月底有套已成交的房源,单价才26000元/㎡。
王府花园的优势,一是对口育才小学 第六初级中学的学区房,而且距离学校近,5分钟路程;二是地段好,建设大道上,楼下是香港路三地铁换乘站,坐地铁和开车出行都方便,步行范围内日常生活底商多,培优教育机构也多。
缺点也很明显,小区3梯6户,梯户比高,楼下1-5层是商业,6楼以上住家,整体居住体验嘈杂,小区内不少房子出租开店、开培训班。
所以王府花园价格远远低于同时对口育才小学的金凌雅苑,比一街之隔、有中型独立小区的金色华府也便宜不少。
不过,王府花园的户型面积段跨度大,有总价200万左右的1房,也有少量4房,不同价位的房源选择多。
评价:房龄较老,保养不佳,未来升值空间有限。若是买学区房的刚性学区,3万以下单价值得入手。
法拍房
去年,武汉的老牌江景豪宅怡景花园一套房子因涉及企业借贷纠纷被法拍,房主是大家熟悉的那家酒店的老板和儿子。
这套房子产证面积236㎡,709万成交,单价仅3万。相当于同小区均价的9折。
在阿里拍卖平台上,武汉地区的法拍房(住宅)记录有8000多。
对于有一定房产交易经验的人,可以考虑法拍房。
最大的优势是,武汉对于法拍房不限购,没购房资格或者武汉户籍也可以买。
当然,高收益也伴随着可能有的高风险。
购买法拍房,对资金要求高,现在部分法拍房可以贷款(部分银行有法拍贷业务或可通过第三方担保形式贷款),但是法拍房要求在拍下后短时间内交期首付,办好贷款并由银行把贷款打到法院指定账户,如果前期资金没准备好不能按时打款,保证金是拿不回来的。
法拍房和二手房一样,购买需要交对应的税费。有些法拍房是公司名义购房,过户税费高。买前要做好背调,避免暗藏的天价过户个税等费用。
另外还有不能落户的风险、原房主不腾退无法入住的风险、债务纠纷风险等等,需要做好调查。
武汉二手房市场的真相
看了这些热门小区二手房降价了,大家可能比较激动:二手房终于扛不住了,再等等,等大降价!
如果你这样想,那就错了。
我对二手房市场的判断是:个别二手房房源降价可以有,大规模降价不可能。
为什么这么说呢?
春节前,一些房东因为资金周转的原因,不得不降价出售房源,所以二手房市场最近时不时出出现便宜不少的房源(这些房源普遍对现金的要求比较高,所以也不是谁都可以“捡漏”的,你得有眼力,还要有实力)。
但是这些个别降价情况代表不了整体二手房房价走势。原因很简单:
首先,新房价格没有降。武汉二手房价格走势是跟着新房走的,总的来说,新房涨,二手房涨;新房跌,二手房跌。武汉新房2020年稳中还有升,二手房怎么会跌呢?
其次,房东普遍看好楼市,还在抗价格。二手房价格降不降,主要看房东。一看房东资金状况,二看房东心理预期。
目前我看到多数房东不差钱(准确说,不知道房子卖了后钱用来干嘛),不急着卖房就不会降价。更重要的是新房价格坚挺,让房东普遍看好未来的二手房价格(即便老破小,房东也不愿意降价,这也是这几年二手房不好成交很重要原因)。
甚至据我最近在换市中心高档房(学校好一点的)的朋友说,价格高的离谱,比如复地东湖国际要41000,保利时代要30000多,房东还牛叉的不得了。
总的来说,市中心这些学校还不错的、还比较新的楼盘,价格总体是很难降的。
所以,如果你碰到个别降价的房源,不用犹豫,果断出手,当然,前提是,你的资金能随时到位。
所以说,捡漏,最终都是给有眼力、有实力的人的。