想在长春买房「2022年底了怎么在长春买个房最新版」

【注意：全文不少字，看完需要耐心。。。。】

又是一年年尾，这种科普文章我又得开始更新了，由于已经一年了，有很多改动，因此会好好的把这些改动说一说。

虽然这种科普文章写起来又费力又费时，但是实际上还是有不少人不知道该怎么样去买个房，这次写文章我会尽量写的非常详细，几乎每一步要考虑什么我都写清楚，防止有的人不太懂或者天然呆，而且会把一些案例分析写进去，供大家参考，其实这样出文章效率太低，不符合我的风格，但是我想用文章告诉大家我是不会放弃知乎的，尽管我的直播还挺开心的，也没怎么发预告，但是实际上还是愿意把时间投入到知乎平台的，也会提升自己的文章质量，不会糊弄人的，这点请放心。

目前从2023年还差1个月左右的时间来看，长春的房子总体的态势依然不够乐观，这是比较现实的。但是从非宏观的角度来说，长春的房子依旧是两极分化这个逻辑去走的，贵的房子该贵哪怕他降价了依然贵上天，不该贵的房子也基本上都是一崩到底，至少从现在来看，明年依然会两极分化，但是从长远看房价肯定是上涨，只不过这个长远会变成5-8年来看而不是三年以内。

首先，买房子，在没有其他外力因素的情况下（比如说你欠了钱还不了，黑户，信用卡逾期严重等等问题）你最先考虑的一点是要不要买房子，而不是买什么房子。这点对于我这个中介出身的人来说其实不应该这么讲，应该调动客户积极性，但是实际上大多数人是不适合买房子的，我也不愿意因为这个事情让大家买房子，没意义。因此我建议现在这个阶段，买房子，一定一定要需求再买，不需求坚决不能买，如果有其他的想法，比如说touzi或者说有点其他的歪脑筋就不用动念头了，必不可能，房住不炒！！！！房住不炒！！！！房住不炒！！！！请大家大声念！！！！懂了吧，一定不要有乱七八糟的想法，必然会死无葬身之地，一点不夸张，尤其是有些远郊板块，记住，房产是有钱人的玩具，穷人的梦想；文旅盘是有钱人的玩具，穷人的坟场，如果你觉得我说的夸张你大可以试试，上一批死的已经在路上尸骨都没寒，除非你已经把房子不当房子看，当玩具看（别说没有这样的人，我可是见识过，但大多数根本做不到）

如果你真的需要买房子，咱们接下来该说说买房子最关键的有一个问题了，预算！

预算建议根据自己实际情况而定，而不是根据你家亲戚包括别人嘴里的预算而定，我见过太多的客户，明明自己的负担很重，还非得买个特别好的房子，就为了面子，完全是划不来了，要知道一点，你有没有钱，跟住啥房子的关系确实是有，但是面子这个东西，对于这么大宗资产来说，实在是代价太高，我相信你也用不起，因此建议量力而行。

如果你不知道买多少钱的房子对于你来说是合理的，理论上除了首付来说，最多最多月供不能高于家庭的一半收入是相对而言降低生活品质稍微低一点，还不是影响非常大。当然如果你是奶爸妈妈之类的，为了孩子上学，你可以增加月供，毕竟为了孩子，那就是另一回事。

根据预算，你的房子基本上就能分为你能买个什么样的房子。按照我自己的经验来说，80-120万算是基础刚需房的选择，120-160万算是刚需偏改善，160万以上已经可以逼近纯改善了，200万以上那就是毫无疑问的改善型住房。

【注意】这是根据普通情况而定，不包括老破小学区房或者极端地区，比如说你去装备区买个160多万的肯定是纯改善了，或者去北湖买个120万可能就已经偏改善一点，这个跟地区有一定的关系，仅仅划分作为参考，不是绝对的标准。

接下来，你就要想想自己的需求，一般最高的需求不是学校就是离单位近，再就是有轨道，这三个基本上是选择最多的需求，你可以根据实际的情况而定，个人建议还是离单位近或者有轨道更方便一些，学校这个如果是婚房，个人并不建议这么早考虑孩子，孩子上学十年之后，你十年之后能不能换房子都是两回事（这事跟换车一样，都说自己能开车开10年，但是没几个最后开10年换车的，这种人里面包括我。。。）而且以目前我对于实际客户的掌握，多数人其实蛮后悔买房子的时候过早考虑学校，觉得性价比并不高。

刚需盘的需求要看下面这些：

一般在长春，轨道比较发达的区域，，如果只在乎现在就有的轨道，你基本上只能选择1号线和2号线的房子，2号线的选择空间大点，房子大部分人还能买得起的，1号线小点，原因是一号线北边的房子宽城居多，大多数人第一个排除区域就是宽城。。。。南边新盘还少，选择空间更少。所以如果想选现在就带轨道的，不看规划的话，那就选择东西向的2号线，目前2号线能靠上的，不是在绿园汽车厂就是在二道，你根据这几个选择就可以了。

如果对于快轨轻轨这样你能接受的话，8号线北湖快轨就是一个不错的选择，8号线英才板块的房子性价比就很高，价格不贵轨道学校都来了。如果轻轨的话，大多数人关注的就是4号线延长线的南临河街板块。

总结一下，怕你们看不懂，基本上，你想要个地铁，现在就能用的，你就选绿园汽车厂和二道就行。快轨8号线显然就是北湖附近了。如果是规划的也能接受，那就看看5号线硅谷大街段，或者4号线延长线就可以了。

如果需求最大的要素是学校，很简单，主力学区多数都集中在外部，高新南，净月西，北湖，这三大板块。目前南临河街和高新南的热度最高，因为名校扎堆，也不怕多校划片（说难听点就是从一个挂牌学校去另一个挂牌学校而已，别激动）由于现在挂牌学校太多，实际上挂牌学校越来越不值钱了，因为实在太多，绿园一个87出名，这家伙全是87挂牌，到了二道就是52挂牌，但是目前看认知度还是吉大师大高，为啥？因为家长啥也不知道，就知道吉大师大好。。。。所以这两个比较出名，至于学校真的好坏，最好的衡量标准就是考试。不过我之前也论证过学区房的问题，学区这玩意很简单，学苗很重要，很多学校差不是因为别的，因为学校本身也不好，所以我告诉你们的那句话是金科玉律，学校不是一群优秀老师的聚集，而是一群负责任家长的聚集而已，一个不大点的孩子，他有啥自制力？都用老师管，老师累死也没用。

总结一下，如果你要是学校的话，问我哪个好，挂牌的都一样，没啥好玩意，就那东西，你要是为了面子，你就买个带吉大师大的就完事了，之后吹水也管用，如果真的为了孩子好，建议找个挂牌的同时多陪陪孩子，多教教孩子，可能比你出去喝酒吹水更有效果。还有，现在当家长的应该跟我岁数差不多，咱们那时候哪有那么多好学校，我朋友一大堆子弟校毕业的，人家也上了好学校，跟上不上好学校有关系，但是你孩子不是那样的，就是给省二学区房也没用，多陪陪孩子吧，孩子成长很重要的。至于为啥不说老破小学区房，很简单，你能买得起老破小学区房你也不会来找我了，自己就知道办法了，而且可以负责任的告诉你，真正厉害的人都不用学区房，人家一句话或者直接找人就去了，所以不讨论这些奇奇怪怪的方案。

如果你既要轨道，又要学校，目前来看最多选择的只有三个地区，一个是北湖，一个是净月西，还有一个就是高新南偏北的那一部分，北湖选择最多的板块是英才板块，净月西目前最火的是慧泽板块。英才火的理由是确实是考得还行，加上周边的房子确实是便宜，基本上一个宽城的价格，就能搞定大开发商的房子，轨道学校刚需房最大的两大杀手锏都有。净月西为啥慧泽最火，也很简单，因为都说这个学校是净月师大搬过来，就总觉得公立能享受到私立一样的对待。。。对于这个，我只能告诉你别想的太多，那个学校啥样我太清楚了，我女朋友就这个学校毕业的，我自己的堂姐也是教育口的，要说这学校真的有那么好也是考试说了算，连个成绩都没有成天吹，别到时候成绩出来傻眼了再一顿闹，犯不上；如果你觉得预算上压力有些大又想在南城买，那就看看高新南偏北，龙湖的昱城或者是中车共享城，有5号线作为基础，而且也有北辰学校，价格也还行，压力不也大。再次强调一次，一分钱一分货，花几百万买老破小的人应该智商不低吧，你的买房智商也不低，大家都不低，都明白咋回事，只不过自己不承认罢了。

改善盘的需求是什么：

说完因素要说明一个问题，这些因素都是刚需盘比价看重的因素，改善楼盘应该观察哪些呢？

如果你选择的是一个改善盘，首先第一个点就得确定自己是不是真的需要一个改善，很多人所谓的改善不过是房子面积大点就是改善，如果真正的改善楼盘，看的绝对不只是面积，而是圈层定位（不要觉得圈层定位没有用，但凡你这么认为，其实真正的改善住宅跟你是真的没啥关系）选择改善住宅，就不要把刚需盘的逻辑用到改善上，我自己也买得起200万以上的住宅，因此我个人给买改善住宅的人提个建议，最优先考量的是圈层定位，其次考量的是开发商实力（毕竟很多的别墅区甚至不是大开发商开发的，但是现在这个节骨眼尽量考量大开发商的产品）最后考虑配套，但是信我一句话，真正优秀的住宅，没几个是看学校的，这也是为啥我告诉你们买200万以上住宅别买带学校的，道理很简单，能花这个价格买房子的，没几个差钱送孩子上私立校的，真正的纯改善住宅就没几个是带挂牌学校的，毕竟能买柏翠园的人没几个人会问学区是哪里，买个别墅也没几个会问学区在哪。但凡一个改善型住宅，成天吹学校，这个项目九成九就达不到纯正的改善楼盘。

说圈层，可以举两个例子给大家看看，为什么有的小区圈层就不那么出色，在改善住宅里就出了问题。

比如说亚泰华府，这小区定位高不高，我可以负责任告诉你，高！但是，小区的面积段实在是太复杂，房子的类型也很杂，有小高，有洋房，有别墅，这样的小区就会出现一个问题，什么问题？圈层不纯粹，高低不均衡，这样的小区圈层定位就很难拔高。再举一个例子就是力旺格林春天，这个小区里面有个园中园，园中园单独一个园区锁着，你知道这样的住宅最容易出什么情况吗？被人家当动物园，没啥事都往里面看看，为啥？不围起来，体现不出我尊贵，但围起来就容易被人家看猴， 我的一个客户就非常苦恼这个问题才换的房子，所以不要买那种跨度非常大的改善住宅，建议购买面积段差距不大的那种，毕竟你买150平的房子，哪怕别墅区来了你也不会多去看看，因为你也不会比他差太多。

说了这么多，改善小区怎么看？其实面积段就是一个硬性条件，虽然不是所有的改善小区起步面积都高，但是起步面积非常高的房子肯定不会定位低就对了。面积可以决定下限。区域也是一个很重要的点，毕竟你在范家屯再改善的楼盘也比不了高新和净月的高端楼盘，因为很简单，区域的定位就不会很高，这就是为什么圈层和定位对于改善住宅那么重要了。

当然说这些也有例外，比如说伟峰东域，所以如果上面的你觉得不精准，其实还有一个评判标准，那就是平均面积，比如说像起步面积不佳的壹湖国际或者伟峰东域之类的，之所以是改善，是因为主力面积大，所以才这么评判的。说这么多是想说纯改善小区没有绝对的评判标准，但是会有一些点去让我们审视。

将刚需改善因素说完，你确定你买房子的标准了，还有一个很有意思的点，那就是上面提及了一句的面积还有户型。

目前刚需房最喜欢的户型都是大两室和小三室（当然小两室如果户型做的出色也有人喜欢）改善就五花八门了，大三室和四室都是比较受欢迎的。面积来说，80-110左右是刚需最喜欢的面积段，户型做好不难，精致度也高。改善就是越大越好了。户型这个问题我有专门的文章大家可以看看，户型是最有意思的话题，这个问题没几个自媒体会讲，我讲了。

我就是瑞瑞：长春的房屋格局知多少26 赞同 · 0 评论文章

目前大家的认知来说，刚需房是在户型好的情况下，面积越小，功能分区越多越吃香，说现实点就是屋子多越吃香，同等功能分区数量的情况下，户型好的情况下，面积越小越受人欢迎。

现在大环境趋势，大面宽短纵深的房子比较受欢迎，因为可以避免中间位置失光，使得受光面增大。当然，有的人就喜欢纵深深的房子。。。这就萝卜白菜各有所爱了，不过建议大家购买新式户型。

说完户型，有一个要点要大家知道，那就是优先级：

目前在长春朝向，采光，户型这三个，目前我认可的优先级是朝向大于户型大于采光。

朝向一般都是正常朝向，因为咱们这地方朝向不好基本上等于自杀行为，但是采光和户型来说，户型我觉得比采光要重要，一般我都建议你宁可买个不好楼层的好户型，也不要买一个好楼层的垃圾户型（但如果你们是父母做决定，父母让你们买最好的楼层就不要跟父母犟这个事情，没有意义）

这些都确定好了，就得开始看你去哪里买房子了，就是所谓的地段，由于配套是绑定着有些地段的，如果你对于某些配套感兴趣，肯定就会被绑定某些地段。以2022年年末情况，长春的大环境来说，基本可以分为东南西北四个大区域，之后会有无限制的小版块。

请注意这句话！！！！！长春人是少数城市认板块不太看重环线。所以在长春买房子，经常会出现离市区很近，但是房子卖不上价格的情况，长春认某些板块。而且要注意一个关键问题，不是所有的板块有轨道学校大家就认，最后还是认知度。

简单介绍下长春的区域情况：

东部：主要包括二道，经开这两个区域，二道又包括很多的板块，比如说莲花山就算在二道里面。经开就比较简单，也有人把离卡伦近的部分叫经开北，不过基本没人去那里买房子，因此这个区域关注度不高。

二道主要关注点基本都在二道核心区域比如说东盛大街吉林大路那片，再就是首付分期等政策高地八里铺板块（就是中介说的所谓三环边上。。。）再就是莲花山政府板块（就是所谓的莲府板块）

经开就简单多了，基本上楼盘也不多，关注度也不是非常高，因为既不是教育高地也不是轨道非常便捷的区域，以原地购房的人群居多。

北部：主要的部分是宽城和北湖，宽城是刚需最容易上车的地区也是被重伤最多的区域，由于居住情况一般，加上区域定位不高，被不少人嫌弃，但是实际上却是烟火气最足的地区之一，而且物价也比较低，房子价格不贵量又足；北湖作为后起之秀，占据国家级新区的美名，但是后续乏力，不过由于基础建设配套已经大部分落位，居住没有问题，而且大开发商产品较多，轨道学校如果选择英才板块也无压力，算是刚需要素比较全的地区，上车也很合适。

西部：绿园和汽车厂板块是核心，绿园的房子差异化很大，绿园靠里面的房子价格较低，但是靠近朝阳或者是宽城的有些区域反而价格会高一些；汽开区由于板块特殊，人口流动性不大，多数都是就业购房，所以房价一直以来不高也不低。

南部：

又叫南城，一般可以分为三部分，高新，南部新城，净月三部分。

高新又分老高新和高新南，净月又分很多的板块，比如说南临河街的净月西，包括稍微靠外的奢岭板块。

【注意】南部新城算南关

城中心：

朝阳和南关，一直是老城区的代表，价格也是水涨船高，尤其是朝阳的南湖红旗街板块，一直以来都是抗价天花板，长春房子哗哗掉，它反而逆市上扬，疯狂涨价。但有些小的部分也算作朝阳了，比如说富锋镇。还有永春。

区域简单说了以后，再说说目前比较火的几个板块。

北湖：之前讲过了，刚需盘上车配套比较齐全的地方，缺点是他在北边。。。。因为之前透支板块价值暴涨，现在价格回归合理。如果要是买北湖一定要买大开发商，忠告。因为小开发商价格也不算便宜，不如大开发商性价比高。

南湖红旗街板块：长春房价数一数二的区域，也是长春公认的抗价最强地区，房价不合理程度高，但是很多人比较认，配套最齐全的区域没有之一。长春有不少豪宅都在这个区域，比如说大家都知道的柏翠园和南湖一号，还有长春房价天花板南湖湾（别提翠泉源，你能住进去算赢。。。）不过个人认为这个板块的房子除非你不住在这里得死，否则非常不建议，因为溢价太高，性价比真心没有。

高新南板块：教育高地，优点就是挂牌学校多，而且都开学了，而且距离西城不远，有消费能力，因此区域发展主要靠学校，但是轨道能力匮乏，硅谷大街虽然有轨道，但是很多楼盘太远够不到，硬伤是交通，公交也很少，没车就别买这个区域。但如果你想去高新南，但是苦于没地铁，那你可以考虑一下硅谷大街北的高新南（不过目前这块的楼盘定位偏低，刚需为主，改善不佳）

南部新城：由于离市政府比较近，加上大力宣传，选择的人也不在少数，轨道交通也有一定规划（人民大街以西的位置新盘几乎都离轨道远。）

南临河街：包括一部分净月西，还有一部分南部新城的房子，优势是双轨，净月西的优势是双师学校（要注意如果选择了华蕴还好，慧泽的话要注意一个问题，就是慧泽的房子一般不是离轨道近就是离学校近，两个都近的几乎都没有）

说完区域板块，再说说房子类型吧。

房子类型大家常见的基本只有三种，大高，小高，洋房。超高层也有，但是因为太少，不做展开。

你可以不知道定义，因为这玩意定义各有各的说法，目前大多数住宅18层左右的都是小高，当然也有19层的（因为有的房子容积率高，层高降低到2.8m可以得到一层（当然也有小高2.8m的，比如说万盛书院）我一说这个话，万科羞愧的低下了头，华润和中海也若有思索）一般20多层到33层（有的楼也到35层）被称之为大高（有的开发商怕大高影响卖房子，会说是高层，不说大高）洋房的定义最难，因为现在纯正的洋房太少了，理论上洋房的全称是退台洋房，退台洋房首先得有退台。。。很多房子说自己是洋房，根本就没有退台，这种的严格意义上叫多层加了电梯。。。但是没办法，由于容积率等因素限制，6层带退台的房子（理论上这才是洋房）往往只可能在很少的区域才能看到。实际上这玩意用楼高限制的，怕你们看不懂，就用楼层说了。

这就是退台。

理论上，大高层价格较低但是容积率偏高，居住舒适度不高（但大高不等于定位就一定低，但凡对大高有歧视的我认为都是不客观的，比如说壹湖国际。。。）小高的普及型最高，看的最多，最常见，既符合现在大部分容积率，又不至于大高那么让人不舒服；洋房受众最大，但是没办法，由于容积率的限制，现在洋房越来越少，尤其是纯洋房的小区，全长春市现在都不多，即使出现也是价格不菲。

这时候又提出一个概念叫容积率，你可以不懂，简单说说，容积率大概就这个意思。

举几个例子，目前长春，大部分的纯小高层住宅，多数容积率都是2左右，如果纯洋房的小区多数容积率必须达到1.2左右，比如说中海橡树园和云麓公馆。如果高一些就得混一部分11层左右的，比如说龙湖景粼玖序就存在10多层的房子，都是被容积率闹得。

很多东西都影响容积率，比如说多了一部电梯，或者多了个独立电梯前室，都会影响容积率。

但是建议大家不要过度追求极低容积率，除了别墅这种特殊产品，如果做纯洋房之类的小区一旦容积率过低，就会导致楼间距会比较近，比如说华润净月台，中海云麓公馆这样的小区就出现了容积率低导致的楼间距小。

所以容积率这个东西包括得房率这个东西，不要觉得一定是洪水猛兽，任何东西都是等价交换的，没有绝对赚不吃亏的买卖。

想完这些，你基本就知道想买个大概什么样的房子了，这时候就会有一个最尴尬的问题摆在面前。新房和二手房选哪个？

以现在新房倒挂市场来看，同档次新房比二手房便宜，所以建议考虑新房，二手房不是不行，只建议考虑两种，一种是倒子房，一种是稀缺性很高的新房做不到的住宅，具体原因我在这个问答里面第一个第二个就说了。

因为很多人想考虑二手房，我建议你考虑二手房的大概是以下几个区域：1.南三环临河街。2.二道的东盛大街吉林大路。3.南部新城地铁附近。这三个地方你可以考虑二手房，因为新房选择少，所以是可以选择的。但如果你选择的是什么南临河街或者宽城这种区域，强烈建议不要选择。。。性价比太低。

我就是瑞瑞：2021年长春新房二手房问题解答2458 赞同 · 0 评论文章

说完这些，我就推荐一些区域的房子吧，避免大家可能找不到方向。

净月：净月基本上可以分为南临河街，生态大街附近，天泽大路，其他区域。

南临河街其实选择也贼简单，预算充足，喜欢偏改善的住宅，就买万科紫台。125 145价格都不太贵，性价比也高。大河宸院现在也没啥危险了，也可以考虑考虑精装，不过建议考虑106的，其他的面积根据喜好自己选吧。清盘阶段的保利拾光年也可以考虑，面积段还可以，除了中间户型一般，其他的都还好，价格也性价比巨高。慧泽板块的话各有各的好，但买朗阅的人更多，性价比来说一般，但是产品力出色，也还好。南临河街目前华蕴基本上是分出胜负的阶段了，慧泽板块我认为最激烈的应该在明年。大龙的项目要是买的话，建议等优惠，原价就不要买了（你们应该是知道是那个龙）二手房华润净月台伟峰东域都不错，现在的价格也很合适。

二道：基本上大多数新房集中在三个板块，莲府，八里铺，东盛大街吉林大路，建议购买最后一个，因为位置优越，而且配套齐全，大开发商价格也不过分，比如说万科荣光路59号。八里铺板块房子众多，四大难兄难弟组合里面，目前比较建议龙腾香格里和德辉首府，这两个用材用料好一些。莲府板块由于远郊整体颓势尽显，不太建议考虑，但如果你非要买，林溪湖勉强可以吧，毕竟莲府板块是少数远郊板块有轨道规划而且有学校的区域，所以价格自然也不便宜，但性价比太低，说实话。

经开目前能选择的房子不多，热度最高的无非就是中海锦城和保利时光印象这两个货，他们两个产品太像就导致没啥差别，如果考虑建议哪个便宜买哪个，不过目前中海打的广告比较多，关注度也是比较高，你可以对比一下再做决定，要是让我选择的话，哪个便宜买哪个。

宽城的话，如果不是非得买现房，只推荐两个小区，一个是万科时代都会，一个是华润的荣华府，都属于产品力比较强的项目， 尤其是荣华府，价格几乎白菜价，有点不利因素6k多就可以，要知道这个价格范家屯的燕京十里都看着哆嗦。

北湖目前属于大开发商排队坐，任君选择的局面，龙翔广场板块的万科金域蓝湾华府都是不错的选择（毛坯）如果要是英才板块，你可以考虑华润公元九里，中铁建西派唐宋你就喜欢这个位置也可以，房子一般但是价格香。

南关目前分南部新城和老南关：老南关最典型的代表就是万科翡翠滨江，虽然房子本身房子容积率也不低，也有不利因素高铁，但是毕竟是老南关，这地方万年都不出一块地，也是妥妥的城区。毕竟同样是老南关的华润中心价格就是2W起步。南部新城选择就很多了，比如说用材用料不输给嘉惠伟峰的南溪虹著，宝丰阁的又一力作，物业和用料几乎无可挑剔。八一水库边上的华润大江玖悦也是刚需不错的选择，价格实惠量又足；华润的紫云府四期紫境性价比也很高，升级了装标，价格也不贵，改善性价比比较高的选择；天宸原著的顶账房也可以考虑考虑，135的洋房价格也就1.1W出头，性价比巨高。如果你不介意大高层，壹湖国际也是个不错的选择。南临河街南关部分的几个兄弟里面，最受欢迎的就是宝裕悦澜湾和豪邦锦上，都是用材用料不错的项目，位置也受人认可。南部新城如果你选择二手房，你就记住了除了特殊的集资房之类的别买，再就是别买新星宇的房子和东安瑞凯国际，其他的都可以考虑考虑，比较推荐的是国信和华润的房子（他们那边的房子基本上贵的都是好，不咋好的小区二手房价格也是真的低）

绿园幅员辽阔，能称得上选择的房子非常多，也有很多不错的项目。中海润德公元上城的70平电梯洋房，至今仍然是最佳小面积洋房；西站板块的保利阅云台三室做的也很不错；靠近宽城的中海云麓公馆，除了位置有人有争议，但是二环大开发商纯洋房的小区仅此一个，稀缺性就已经占了上风。中海同心湖境也是销量不错，不过目前性洋房性价比不高不建议考虑，可以考虑小高；华润中央公园一期二期也是刷新老绿园没有高端住宅的印象；保利云上也是清盘大甩卖价格。

朝阳就不推荐了，真正的老朝阳的房子价格溢价太高，新朝阳比如说富锋镇和永春短时间发展不起来。

汽开由于地理位置因素，因此工作住房选择这里的多，房子本身不多，目前万科的公园都会卖的不错，户型很好全系带阳台价格不贵；西宸之光配套更有优势，V盟荟也开业了，建议考虑5号楼的125平洋房。如果差钱现房就选旭辉理想城（由于旭辉目前危险，建议选择现房），想上学就选中铁逸境（虽然我不是很推荐这个楼盘，除了你就得要个挂牌学校）

高新：项目比去年少一些，老高新选择空间也不算小，高新容园的大面积可以考虑（因为小面积户型设计实在是太差）如果对于品味有点要求，看看龙湖云颂的160也不错；如果对于小面积比较痴迷，龙湖天璞做的也不错，如果能买特价房也是不错的选择；喜欢轨道学校大开发商就选龙湖昱城102（别买1号楼2号楼因为简配）119；可以看看中车共享城105 113（中车不建议考虑小高，建议大高）；如果对挂牌学校感兴趣这几个都可以图用材好可以看看高新君园；

讲完这些，我再给买房子几个建议吧，虽然很多我都提及过，尽量还是说说吧。

1.房子就是一分钱一分货的东西，永远不变的铁则，所以你问我贵的便宜的选哪个我肯定告诉你选择贵的，钱不撒谎的。但凡一个便宜的比贵的还好，这里面的坑就远比你看到的要大，死在这句话的客户比比皆是，毫不夸张。

2.选择房子的时候可以带军师给你作参考，但是建议选择跟你没啥利益关系的，比如说你找人家借钱，再让人家给你看房子他要是能让你买上房子算我输。尤其是买婚房这种的，最好是核心人员决定就可以，千万别七大姑八大姨，很容易出现妒忌或者其他想法导致你被坑。你认为中介会坑你岂不知亲戚坑你的时候才是最看不见的隐患。

3.选择房子别问会不会掉价，如果怕这个就别买，不买肯定不掉价不吃亏。不过说句到家的话，真的价格波动非常大的项目其实并不多，有些短视频的话基本都是炒热度，比如说华润九里降价，那是因为那几栋位置差，公园都会跟你说最便宜那几个不是顶楼就是2楼，但是说出来你会感觉比较爽。

4.大开发商（国央企）目前还是推荐的，尽管也翻车，但是至少能给你交房下证，总比不交房那几个货强吧。关键现在大开发商不贵啊。但要注意除了国央企的大开发商也容易出现一些致命问题，比如说什么一年不给人家通天然气，交房没有暖气没有水这也不是没出现过（当然中介肯定是不会说的，怕你有想法，不过你放心这几个项目我一套都没卖过，所以你也不用怕我吃饭砸锅，有的锅我都不用，因为我看不上）

5.买房子找不找中介渠道的，建议你还是找一下，现在佣金不少都挺高的，商量商量，都分点挺好的。当然你可以找我。不过如果碰上什么高新容园，伟峰东域二期这种没渠道的，别问中介好坏，轻的说智商税，重的就喷这些喷的一无是处；中海也是，中介喷的原因是因为给的钱太少而且经常拖欠，你想想从中介嘴里问这种项目能告诉你好话就怪了。

6.房产最好别跟学区挂钩，除非你只为了上学，因为学校目前算是最不值钱的因素了，因为太多，不值钱。如果你真的为了孩子好，要不买老破小学区房，要不你就找人。我用我自己的行动告诉你，我买的房子就没有一个挂牌学校或者学位的（别说我买不起老破小。。真买得起）一大堆人跟你讲这个学校好，哪个学校好，考试成绩就是衡量的唯一标准（不用去讲什么校长什么老师，成绩就是最大的衡量指标）你就看每年700分以上的孩子占比多少，你就知道差距有多惊人，所以你没发现一到了中考成绩公布之后，很多的卖房子的都绝口不提成绩，就是因为说了怕买房子的客户找，我对待我的客户我都是实话实说，就这玩意，没很多中介说的那么好，从中介的利益角度上来说，吹学校好有利于卖房子，实际上很多的老牌公立校成绩也很好，但你看谁说了？因为说了卖房子受影响啊。

7.新婚购房，建议轨道和学校如果必须二选一，你一定要选择轨道，还是那句话，学校可能换，但是轨道不太可能今天去你家明天去别人家，所以我认为现在的轨道是远高于学校的（不包括私立或者传统老牌强校）但凡哪个中介上来就是学校才是最重要的，百分之九十都是看不明白局势的，不要拿最老的那一套理论去衡量现在的局面（当然，说学校值钱有利于卖房子刷卡，这也是这么说的原因）

8.别想着touzi，房住不炒！我估计现在也没人动这个心思吧，简单提及即可。

9.远郊板块短期缓不过来的，短期没希望的，因为市区的房子也不贵，有城区的房子不买，买远郊？你工作在范家屯去买没意见，有几个是这样的？所以远郊板块建议还是慎重，我个人仍然不建议在没需求的时候考虑远郊板块，因为市区现在也不贵。

10.房子按需购买，别超纲，而且权衡自己的财力和能力，住那里也是闹心，就像我姐夫一样，后来住了几天富人区，一去买东西，一看物价当时就傻眼了，别搞成这样不太好。我认为大多数人其实都不太适合改善住宅，这东西跟买车一一样，买得起车这不是能力，养得起车才是关键，改善的房子也是这样的问题，费用高，大多数人还是买个靠谱一点的刚需房更有意义。

详细问题详细分析吧，祝大家都买到好房子。