霄云路豪宅「745万入住霄云路的别墅小区跟土豪做邻居」

北京核心区别墅

北京的别墅小区，大多在五环以外。由于别墅的容积率低，在北京显得尤为奢侈。建在城市核心区的别墅，更是少见。

北京市政府对于别墅项目的规划也越收越紧，2008年后，北京城六区不再新批独栋别墅项目，2017年后，北京全境都不再新批独栋别墅项目。

而就在北京的东北三环到四环之间，霄云路东侧，就隐藏着一个别墅小区—京润水上花园别墅。

京润水上花园别墅正门

京润水上花园别墅

也许你从这个门口路过很多次，但却一直没有发现，名字很有年代感，门口的霄云路以堵车闻名。

京润水上花园别墅位置图

京润水上花园就在这么个位置，东北三环和东北四环中间，西侧机场高速，东边就是朝阳公园和蓝色港湾。北侧就是大名鼎鼎的“霄8”，多少名人聚居于此。

霄云路8号外景

“霄8”是北京最豪华的住宅项目之一，目前在售的总价最低的一套报价4500万。相比之下，京润水上花园别墅的独栋别墅，大部分的售价也还远低于此数。

带土地证的别墅

京润水上花园是北京最早期的别墅区，建成于1997年，因为立项规划早，才能规划在如今这么繁华的城市核心区。也是因为立项规划早，户型并不算非常合理。还是因为立项规划早，独栋别墅除房产证外还有土地证，可向监管机构申请部分重修或重建。

京润水上花园全景图

根据公开信息，整个个小区一共129栋楼，其中独栋别墅80栋。其他为双拼别墅和极个别的小户型公寓。不过我数了数，似乎楼栋数目不止129，哪位大神了解也请指正。

发两张小区实景图，以防大家想得太美好，到了现场会失落。

京润水上花园实景图

京润水上花园实景图

总体上说，园区挺美，自带3万平米人工湖，这个无敌了。

楼都有点旧，不少也都翻建过，所以外立面不统一。

彩蛋户型

京润水上花园实景图

小区里有几栋为数不多的住宅楼。当然，放到现在也可以叫平墅和叠拼。

更让人意外的是，住宅楼里居然还藏着一些不足100平米的小户型。相比数千万元的大别墅，也许花个几百万，就一样能住进别墅社区。

京润水上花园别墅户型图

这个户型98.75平米，南北通透，明厨明卫，卧室内套间可改成书房或育儿间，几乎没有一点浪费面积。另外，户型还有南北两个阳台，近10平米，不计算在房本中。

这个户型很少，目前没有在售房源。但去年年底和今年年初分别成交两套，价格分别为770万和745万，单价7.5-7.8万。真的是住宅的价格享受别墅的配套。

去年就一直关注这个小区，主要是想给父母找一个适合养老的居所。这个小区环境好，园区大，很适合平时遛弯。而且小区又在核心地区，无论生活配套还是医疗服务，都无需担心。

小区离使馆区不远，小区内有些楼栋也已经租给各使馆使用，如果暂时不自住，装修后出租也可作为小区内的稀缺房源，获取不错的租金回报。

负面提示

网上能查到不少业主吐槽物业公司，也算是老小区的普遍问题。

小区距离周边最近的地铁站也有1.2公里，步行到达较辛苦。

小区门口早晚高峰堵车较严重。

介绍的小户型所属建筑为6层或4层板楼，无电梯。老人或孩子居住需考虑楼层问题。