天津小户型别墅「天津无用研究天津小别墅」

最近一年来一直在看小别墅，基本都是二手房，价格区间集中在房子总价三百至五百，我心里的落地价格（房子 装修）不超过五百。房子建面集中在200—300平米，实际可得面积在250—400平米（含地下室、露台、阁楼）。均为天津四郊的别墅。感受：

一，加深了我对于疫情影响的理解。看得越多，越感觉别墅原房主不得不承受降价甚至赔钱卖，然后我砍价越狠 。如果别墅是明显低于市场价的，才好卖。比如，市场价三百万的别墅，你低于市场价五十万以上，才好成交。我这不是瞎举例，是看了几次实际成交案例。

有的房主的卖价其实就是其买入价，那么想成交就要赔钱买，例如，有一套我老婆看上了，于是砍价，如果房主卖给我，大概比买的时候陪五十万，原房主16年左右买的。这套房子挂牌了一年多。

为什么说加深了我对于疫情的理解呢？我切身感受到了疫情对于不少生意人影响挺大。以前不理解手里得有活钱是啥意思，看别墅的这一阵子，突然就理解了。反正按月拿工资，受疫情影响大的公司有的月比平常时少发点，做生意的疫情期间生意就停下来一段时间。看别墅的这一阵子，发现不少生意人是生意不能停，钱不能停，疫情期间不赚钱时候只能自己往里搭钱，所以卖房。最近一段时间听多个二手房销售说，要是家里有一百万闲钱放着，就算是天津前1%的家庭。我觉得这些卖小别墅的销售们过分夸大，如果有上百万闲钱放着，差不多能算是天津前20%的家庭。不过这也真切的反映出疫情导致天津经济不景气，销售们作为商业一线人员，对于购房客户变化应该是深有体会的，言语虽然夸大，但也确实是经济不好的感受。当然，这是卖小别墅的销售的感受，如果是卖学区房的销售，可能会是另一种体会，觉得天津经济还不错，毕竟天津现在楼市就剩下学区房还有点热度了。

二，回答题设，买小别墅的人是什么人。

看房以后我总结出了一个挺好玩的事儿，买天津近郊三五百万小别墅的客户群是啥样的：

先说一点，为什么要买别墅，别墅的吸引力是什么？一是小区内环境好，我看过的的别墅区，绿化大都相当好，住的人多的小区，不少家院子里都有漂亮的植物；二，小区外环境好，有的别墅区周边就是大型市郊公园，环境比市区好不少；三，院子情节，别墅买家基本都有院子情节。

那么买小别墅的、小别墅住户大都是什么人呢？我总结，共有五类：

1，退休闲的蛋疼 改善居住条件的老头老太。向往房间多、有院子，儿子儿媳孙子孙女一家甚至几家来了有地儿住，周末能够含饴弄孙的老头老太，这类人干啥的都有，有做生意挣了钱的，有用市区房子置换别墅的。

2，老头老太、儿子儿媳、孙子孙女全家住一起 教育理念是差不多就得了的家庭。即，不想死磕学区房，或者有能力未来安排孙子孙女出国读书的家庭，这类家庭是家族式小公司、小生意居多，我觉得是潜意识里觉得孙子孙女未来能够继承家族生意，念书就那么回事。

3，闲的蛋疼 向往安静 比不穷稍微强一点的年轻夫妇、中年夫妻。这是仨条件，一个一个说：

(1) 闲得蛋疼。别墅的装修，到日常打理、院子收拾，都相当消耗时间，我估计夫妻二人至少有一个人不上班才行，例如，我现在住处面积150平米，疫情期间不敢请保洁大姐来家打扫卫生，以前一般是最少每两周一次室内深度保洁，保洁大姐要工作八个小时。于是今年起到现在，打扫卫生的工作就落在了我和我老婆身上，我们俩做一遍全屋卫生，要两天。基本是干俩小时，就累瘫在沙发上。我和我老婆看别墅期间，我老婆经常会和我研究，打扫卫生的问题怎么解决。

除了一个人不上班之外，另一人如果上班的话，需要通勤可接受，这点至关重要。还是以天津为例，假如我在劝业场上班，我现在的住处距离劝业场4公里，我看的别墅基本都距离劝业场20—24公里，如果住在别墅区天天去劝业场上班，开车需要四十分钟至一小时，亲测过几次。我看的别墅基本都距离市中心（劝业场）距离不近 早晚高峰堵车严重，这要是天天通勤一小时，说不定就崩溃了。因此，上下班通勤时间能不能接受，能不能接受开车一小时，这要严重考虑。不上班，起码不用按时按点打卡上班，那么郊区小别墅就会很美好。每日打卡上班，每日通勤开车四十分钟一小时，一切美好就会烟消云散。

(2) 向往安静。市里住腻了，同时也没啥必须在市里的交际圈。比如我和我老婆喜欢在家呆着 周末去人少的地方逛逛 假期长途旅游，如果疫情影响不能长途旅游，基本都是两个人在家呆着 做饭，我老婆想买别墅的一大动力是想在北侧的院子里垒一个囊坑，没事儿自己打囊烤架子肉玩（严重的新疆旅游后遗症）。如果是夜店爱好者、逛街爱好者、大餐爱好者，一周必须三四晚去夜店，周末必须去海信大悦城等商场逛街，或者是每天下班都要出去吃大餐，那么住四郊的别墅区肯定不方便。我和我老婆平时一起玩的朋友很少（主要是周围朋友里没有我们俩这么闲的），基本都是我们两个人一起玩，所以没有必须在市区的日常交际圈。

(3) 比不穷稍微强点的年轻夫妻、中年夫妻。这没有装逼的意思，更没有以钱划分人的意思。说穷与不穷，只是因为我想了想没有更能确切表达我意思的词汇了。我要说的是三个水平的年轻人、中年人小两口：穷一些的年轻人小两口，向往买个市区宽敞的平层，一百多平二百多平吧；不穷的年轻人，解决了平层，安逸过日子，开始为未来买学区房做准备；在此之上是，比不穷稍微强点的家庭，才会考虑再买个小别墅玩。别墅住腻了回市区，市区住腻了回别墅。孩子需要回市区好学校上学了，回市区，别墅先放着了。买小别墅，是锦上添花，而不是雪中送炭。而富的年轻人两口子，看不上三五百万的小别墅。

此外，之所以说是比不穷稍微强点的，还有一点。多个中介普遍共识，天津小别墅增值能力远赶不上市区普通商品房，流动性也赶不上市区平层，买了就是真•不动产，不会轻易卖掉，也不容易卖掉。而且关键一点，小别墅装修大都需要百八十万（装修到不low的水平，上不封顶），这是真•沉没成本，卖的时候买家根本不会在意原装修多少钱，别墅谁不得按照自己心情和喜好装修。综上，得有房子三五百万 装修百八十万的闲钱，才会去买个小别墅。这一点往往也是不穷的年轻人难以理解的，觉得这些钱花的“没有价值”。

现在，天津市区和近郊流行叠拼，很多中介都推荐买叠拼，说未来市场流动性更好。而纯别墅区市场流动性不好。

4，以前有闲钱买一套别墅放着的人，或者是特殊渠道、很低价格获得别墅的人群。别墅区内空置的房子，很多都是这类情况，尤其是第二类，可能不敢住，也不敢卖，所以就多年放着了。这就不展开了。

5，有养小三、另安一个家需求的人群。有一个好玩的段子，我老婆问相熟的销售，郊区小别墅出租情况，销售说，装修比较好的，一个月能租四五千吧，不难出租。我惊奇，问租给谁呢？销售说，大都租给安置小三的人们，给相好的租个别墅另安置个家。我不由得感叹，小三生活才是真小康，郊区小别墅住住，不用上班打卡，不用考虑通勤时间。这类人群大都有闲钱或者能弄来闲钱，说不定就会由租到买，买一套小别墅，既养了小三，又省下来租房费用。

三，以上观点我曾发过知乎和票圈，进而与网友有所交流。在与网友聊天中想到两个有意思的点，均为网友从自身经验出发思考问题、没有调查就没有发言权的典型例子，很有意思：

1，网友说房主听到我砍价几十万会把我轰出去，说我根本就见不着房主面谈（买二手房最后的步骤，买卖双方面谈）。网友的理解完全是基于市区二手房。我最近一年看了十几套别墅，基本都是中介拿着钥匙，见不着房主，印象里可能只有一套独栋是房主老头老太在。这十几套中的绝大部分都是毛坯。也就是买了多少年就空了多少年。有装修的，也就是有过居住的，都是住一段时间就不住了，长期空置。这与市区二手房，往往是房主自住完全不一样。

2，网友认为，有别墅叠拼洋房的混合类型的小区是好小区，要好过纯别墅小区。网友的认知是基于市区小区。市区纯别墅小区非常少，大部分低密度小区都是混住小区。然而，对于郊区的别墅区而言，纯别墅区要远好过混合小区。因为别墅区总会有点违建，比如搭个阳光房，给哪块漏空封个顶子等等，只要别太过分，加邻居不举报，物业基本都是睁一只眼，闭一只眼。当然交易的时候都需要拆除，否则无法过户。而混合小区，这类违建总会遭到洋房高层住户举报。纯别墅区，大家都这么干，就会相安无事平安喜乐。

综上，对于天津的小别墅而言，除了我上述内容中的五类，其余的人买房应该都不会考虑买小别墅。

注意，我说的是落地五百万的小别墅。一千万、数千万的别墅，我没考虑也没关注，不甚了解购房人群。

不同的别墅区的一些图片，有的是销售拍的，有的是我看房时拍的，均为实景拍摄。