2023年在北京用400万还能买别墅吗「2023年在北京用400万还能买别墅吗」

近年来，兴创·荣墅、北京城建·宽院·国誉府、住总·如院、住总·兴创如遇、路劲御合院、京能丽墅“采育六君子”携手并进，打响了采育板块“第十别墅区”的名头。各别墅项目之间形成聚集效应的同时，也存在差异化竞争。

之前我们已经介绍过兴创荣墅和住总如院这两个项目，也对采育板块进行过详细分析，想了解的可以点击链接穿越过去。今天我们继续聊另一个卖的不错项目京能丽墅，这是一个比较特别的项目。

2020年2月，京能置业力挫住总兴创联合体和路劲，以25%的溢价拿下采育镇01-0042地块，也是至今为止采育最后一个开发的住宅地块。

项目位于兴创荣墅西侧、北京城建宽院国誉府北侧，整体规模较小，总建筑面积约4.4万平，只有11栋楼，总计152户，容积率为1.05，项目属性非常纯粹，全部建造建筑面积约170-320㎡的上下双叠，楼间距能够达到21-23米，是区域内少有的楼间距超20米的别墅项目，均价2.7万/㎡，总价约430万起即可上车。

京能丽墅主打的叠墅类产品，是一种近年来出镜率很高的产品形态，与双拼、联排、合院等常见的别墅类型相比，具有自身的特色。

优点：

独立面造型更丰富

一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点，采光上更友好

上叠有露台，一般会赠送阁楼，性价比高

下叠有花园，舒适度高

缺点：

对于上叠住户来说，不好做挑高，别墅感被削弱

对于下叠住户来说，可能会受到上叠住户的影响，如果楼距不够大，采光性也会受影响

私密性没有联排别墅强

说完了叠墅的优缺点，我们具体来看京能丽墅的叠墅产品。

下叠别墅

建筑面积约234-328㎡，总价680万元起

特点：上下四层，一层入户花园，独门独户，私家电梯，首层客厅面宽在6.3-7.5米之间，搭配3.3米层高，使得整个客厅的空间宽阔舒适；地下一层面宽同样为6.3-7.5米，层高为3.85米，通过南侧采光天井来实现采光和通风，宽敞明亮不压抑。

总体来说，下叠产品有花园、有双层地下室，居住感和用途最接近别墅。

上叠别墅

建筑面积约157-227㎡，总价430万元起

特点：项目最小产品为建面约157-180㎡的上叠C户型，首层为入户花园、电梯厅，地上三层规划为社交区，客厅面宽约6.3米，带南向星空露台，四层规划为三室两卫的休息区，地下二层面积很小，仅能作为储物间使用。

上叠D户型建面约224-226㎡，首层、地上三层、四层的功能分区与C户型基本一致，但面宽更大，达到7.5米，多出一个地下一层作为活动室，通过南侧采光天井实现采光，地下二层相比C户型更小，相当于一个通向车位的走廊。

上叠产品的花园和地下室面积都不大，尤其是小面积户型，功能性更趋近于洋房的顶楼跃层，别墅的体验感相对较弱。

总结一下

1.与市场上常见的上中下三叠的6层叠墅不同，京能丽墅打造的叠墅只有4层，分为上叠和下叠，从垂直的居住密度来说，延展了更多的空间功能，占有的资源自然更多；

2.京能丽墅的叠墅产品比较纯粹，无论是上叠还是下叠，家家带入户花园、私家电梯，而且都拥有地下功能空间（上叠的地下空间较小），后期可打造成影音房、健身房、活动室等，满足家庭社交需求；

3.别墅的一大优点是老人、主人、孩子可以分层居住，各自拥有独立空间，但京能丽墅的设计思路是动静分层，一层为动区，没有老人房，只有客厅、餐厅、厨房和洗手间，二楼为静区，设有南向双卧室 北向书房，且两个卧室相连，私密性难以把握；

4.项目整体空间尺度较小，单层面积约为70-80㎡，尤其是卧室层仅有三室两卫配置，适合人口不多的家庭选择，追求居住品质的客户后期可将其改造成两个独立套间。

综合来看，京能丽墅面积不大，价格也要比周边的兴创·荣墅、北京城建·宽院·国誉府低上一截，非常适合东南片区改善上车。

另外，项目本月还会再次开盘加推，开放全新的实景园林暨6.3米样板间，我们打算去实地看一看。