高低配楼盘什么意思「高低配和市郊别墅对决的结果出来了」

十一之前，收到了人生的第一封律师函。

催收物业费的，我那套交房三年多未装修的叠墅。

简单说一下那套房子：

海伦小镇，小军山，产权面积270平，使用面积500平，4层叠墅的1楼，赠送两层地下室及花园，2014年4月份购入，105万，目前二手房售价200万左右。

那一年的100万，能够买一套五里墩华润中央公园100平的二手房，目前市值也是200万左右。

尽管混得一般般，但心里敢有一个小小的别墅梦

在老婆怀孕的那段时间，家里人突然多了，是时候买一个大房子了。

除了别墅梦，还有跑车梦。

记得保时捷MACAN刚刚上市那会，自不量力的去试驾了一次。

路上跟销售员聊了会，她说卖辆MACAN提成200元，卖辆911提成2000元。

她经常跟买高配MACAN的客户说，你的人生中，应该有一辆跑车。

尽管别墅跟跑车一样，都是那么不实用

但以梦想的名义，一切都变得合乎逻辑。

01

武汉别墅火不火？

2019年上半年，武汉住宅成交套数9.8万套，同比增长近30%。

据不完全统计，其中别墅类住宅产品（不含平层洋房）的成交套数约2000套左右。当然，世茂龙湾、招商樾望、当代铭山筑等项目别墅产品为商业性质，不计算在内。

卖100套住宅，约摸能够卖2套别墅，是这么个比例。

在此，有必要回望一下武汉别墅市场的发展历史。

2001年以前，沌口和光谷为了迎合外籍人才的需要，专门为其修建金色港湾和虹景花园，单纯的满足外国人的居住需求。

2001年到2010年，盘龙城、南湖、金银湖、汤逊湖、后官湖等区域，以湖景为卖点，开发的纯别墅或别墅配多层的小区。

2011年后，主城区出现了大量高低配的别墅产品。

现今，市郊独栋大别墅与市中心大平层的输赢，早已定论；

剩下的，已是市中心高低配的别墅与市郊别墅的争夺了。

02

何谓高低配？

开发商为什么要做高低配？

所谓“高低配”，是指楼盘由两种或多种高度不同的物业组成，比如高层 洋房、高层 别墅、高层 洋房 别墅。

通俗的说，把姚明跟潘长江放在一块，就是高低配。

在地块面积和容积率一定的情况下，开发商能建多少平米的房子，是基本定死的事。

容积率是啥？打个比方，占地面积1万平米，能够做3万平米的房子，容积率就是3。

同一地块，建筑面积一定的情况下，理论上来说：建两个高层比建一个超高层划得来，建几个多层比建两个高层划得来。

高层或者超高层需要考虑施工成本和技术，从多层到高层再到超高层，消防成本呈几何增长。

因为多层公摊面积小、得房率高、实用面积大、建设成本低。

关键是，售价高！

从产品货值看，开发商更看中洋房和别墅的高溢价能力。在相同土地指标，做足容积率的前提下，高低配社区能显著提高总货值。

举个例子，一个20万㎡的“高低配”楼盘，假设高层为15万㎡，洋房为5万㎡，高层成交均价4000元/㎡，洋房的成交均价为6000元/㎡，这个项目的总货值为9亿元；

假如把这个20万㎡做成纯高层小区，那么它的总货值为8亿。

单纯通过产品类型组合的差异，高低配社区就能实现总货值收益增加1亿元。

这也是为什么，越来越多的项目，都配有叠墅和洋房产品。

比如保利香颂、地铁盛观尚城、金地保利褐石公馆、保利城、中粮光谷祥云、碧桂园云境云玺……

地价高企的背景下，土地规划高层 低密产品是大概率事件。

03

“高低配”别墅的优势：

第一，肯定是配套成熟，能够住人。什么地铁、医院、购物中心、公园，一个都不少

第二，总价相对于纯粹墅区来说，会低一些。因为高层产品，才是完成开发商利润诉求的主要部分。

第三，“高低配”楼盘高层住宅承担了高容积率的重任，就缓解了楼盘内低密度产品高建筑密度的问题。

社区内的洋房或别墅就可以获得更大的室外空间，舒适度更高。

“高低配”别墅的劣势：

首先，楼盘“高低配”，群体间的差异必将带来社群的不适与裂痕；

其次，高层产品区承担了整个社区的绝大部分容积率，导致整个小区的绝大部分室外景观资源、公共活动空间都被有意无意的配置到别墅区，势必又会引起业主之间的矛盾。

最后，也是最关键的，作为别墅业主，长年累月被高层业主俯视的感觉真的好吗？你愿意把自己和家人的居家生活暴露无遗，让一群人高高在上任意观瞻吗？

总的来说，享受了城市的繁华，就要接受她的喧嚣；

跟跑车一样，选择了激情就别想着舒适，鱼和熊掌、不可兼得。

04

再来谈谈类似于海伦小镇的市郊别墅。

武汉进入四环时代后，城市版图被拉得很大。

比如黄家湖、光谷东、花山、经济技术开发区等三环外区域，现在都不能叫市郊了，否认人家会不高兴。

江南的红莲湖、梧桐湖、青菱乡、郑店、葛店等

江北的横店、临空港、汉南、蔡甸（后官湖板块）等

是现阶段，武汉楼市的市郊，爱高兴不高兴。

市郊别墅的优点明显：

总价低

环境好

高赠送空间

能够以最小的成本，去圆一个别墅梦

缺点同样分明：

配套缺失

交通不便

规划落地时间慢长

装修费用高

转手难

最大的问题却是，可能10年之内都不会去住。

买别墅的人，跟买跑车的人一样，肯定不会是第一次买房，心里有数。

远郊别墅对于有点闲钱的朋友来说，顺便买一套，并非第一居所。

10年后的收益率应该会超过银行理财，万一旁边修个地铁或文旅项目，那就赚大发了。

从保值增值属性来说，以合适的价格去持有一套市郊别墅，是能够享受城市发展的红利的。

比如极地海洋公园旁的碧桂园海昌天澜因地铁8号线、盘龙城的恒达盘龙湾因奥特莱斯，不都涨幅可观嘛！

除此之外，我们经常会听到：我买别墅是用来养老的，但最终会不会去住要打个问号？

海伦小镇有几位经济条件较好的长者，花了精力和金钱，完成了别墅装修的浩大工程，并住了进去。

前不久，在业主群里聊天，得知他们又搬回钟家村的老房子了。

问及原因，还是感叹住在市区方便，买菜抬抬脚就到了，感冒发烧的看病也方便。

无论什么样的房子最终都是用来生活的，需要完善的配套。

对于养老来说，则更需要：市中心 菜市场 医院。

如果一味追求景观资源、追求大，忽视了地段偏远，不适宜居住的特性，那就本末倒置了。

05

高低配和市郊别墅的评析，叫个暂停。

回望市中心大平层与远郊独栋别墅之间，已经分出的胜负，

在总价同等的情况下，大平层已经是当之无愧的主角。

举个例子，中建汤逊湖壹号在售233平双拼产品，36000元/平，总价800万起，装修费150万，入住门槛1000万左右；

远洋东方境世界观200平精装大平层为500万

万科御玺滨江220平精装大平层总价为968万

西北湖壹号御玺湾200平毛坯大平层总价为700万 100万装修，入住门槛800万

也就是说，在同等总价的前提下，独栋别墅的业主要跑得更远，将原本平层的户型，放到一个立体空间里，去体验或者牵强的说是享受。

所以说，买类独栋别墅的业主，肯定有一套市中心大平层；而有市中心大平层的业主，不一定有别墅，是这个逻辑。

跟跑车一样，肯定不是家里的唯一的一辆车。

再说回高低配和市郊别墅，

比如，金地保利褐石公馆的叠拼，138平，270万，20000元/平

联发红墅东方别墅，149平小合院，163万，11000元/平

前者三环内，后者总价低，各有所长

好比星巴克跟瑞幸咖啡一样，都知道星巴克好喝，但瑞幸便宜啊，我也是瑞幸的粉丝。

所以啊，她们俩对决的结果是，没有结果。

06

作为一个买过市郊叠墅的自媒体人来说，还是有一定发言权

不像很多专家，总结这分析那，自己却没买过，贻笑大方。

有点像经常蹭车坐的朋友，小心左边、慢点、超他、怼他，自己却没驾照。

市郊别墅，最大的问题在于，配套不足

等到配套成熟，娘都嫁人了。

入住之后，能不能在小区内部就解决吃饭、就医、休闲的问题，这个是关键。

甚至都可以不依附于周边城市的配套。

不久前受蓝城地产之邀，参观了杭州临安桃李春风及乌镇雅园。

如果说桃李春风是自成一派的后花园，那么乌镇雅园就是颐养天年的宁寿宫。

（嘉兴乌镇雅园食堂实景图）

（嘉兴乌镇雅园兴趣班课程表）

供应早中晚餐的食堂，好吃不贵，甚至连座椅的扶手都有放置拐杖的凹槽

医务室、电影院、大礼堂、瑜伽体操、古筝书画、取款机、KTV、篮球场……

总之，城市有的一切功能配套，乌镇雅园都有。

很多上海的老人家，都来到这里居住，说上海太吵闹了。

江浙富庶，咱湖北一时半会比不了

但能不能做一个小一点的食堂、诊所、健身房作为业主配套呢？

开发商在业主入住之后，除了停车费是主动问津外，其余一概不管。

我估计乌镇雅园的运营成本会比较高，整个算下来，不一定能够实现大额利润。

但是，却成为蓝城的金字招牌，全国各地的合作项目，纷至沓来。

希望武汉的开发商，眼光也能够放远一点，做好一个明星项目，成为活广告，还愁不赚钱吗？

而高低配的别墅，最大的毛病，就是私密性问题。

参观过很多三环内的高低配产品，奢华的别墅样板间窗外，就是密密麻麻高层的阳台，无法想象以后的生活。

不点项目名称了，也都是普遍现象。

也真的是不浪费一点容积率，而挤出来的别墅了，卖得还忒贵。

这种产品，唯一的补救方法，就是通过园林景观，去形成屏障，保护业主的私密。

好吧，问题又来了，增加的成本，谁去摊。

于是，卖着再说，哪怕慢一点。

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写在最后：

孔子云：“吾十有五而志于学，三十而立，四十而不惑，五十而知天命，六十而耳顺，七十而从心所欲不逾矩”。

的确，在人生的不同年龄段，所追逐的生活、所具备的心境亦有所不同。

20岁时充满干劲想干大事、30岁时为了家人拼搏日以继夜、40岁时仿佛于恍然间感悟出生活和家的真谛。

家，温暖的港湾。

这个港湾可以是温馨的小房子、也可以是阔绰的大平层，但每个人心里一定会向往一栋有天有地有前庭有后院的别墅。

我的一生中，就有过三次对于别墅梦的承诺

第一次，年少轻狂的少年心思

第二次，赚到人生第一桶金，对父母的承诺

第三次，新婚燕尔对爱人的誓言

也算是在海伦小镇实现了对于别墅的记挂。

别墅梦，该有

只不过，得从高低配的私密性和市郊别墅的生活配套，两个痛点去审阅。

谁解决了问题，谁就赢得了彼此间的这场擂台。