疫情过后别墅会涨价吗「疫情防控全面放开后别墅等低密度住宅或将迎来一波新的行情」

最近，可能由于新冠死亡率降至0.01%的原因，国内突然宣布“全面放开”管控政策，进入公共场所不再查验核酸绿码，居民区常规性的检查也暂告段落。而人员受到感染后，也不会集中隔离，而是居家隔离。这不仅让很多人感到措手不及，也让之前呼吁放开的人，感到“幸福”来得太突然——原以为会等到过完春节，避开人口流动高峰期才解禁。

不过，放开虽然是好事，但甘蔗没有两头甜，对于普通老百姓来说，感染病毒的风险可能会大幅上升。这不仅仅是人口流动增快的原因，还与我们的居家环境有关。

众所周知，在过去的20多年里，随着城镇建设的不断提速，住房需求也日益增加，但是城市土地资源毕竟有限，不仅一二线城市以高层住宅为主，三四线城市乃至县城，楼高30、40层的住宅也比比皆是。

但是高层住宅在解决土地短缺矛盾的同时，也给城市居民生活带来了一些影响，外部环境包括道路交通拥挤、空气质量下降、呼吸道疾病增多等，内部影响则体现在人口过于集中、公共配套设施分摊使用率低、社区管理难度增大等。最为突出的问题是，由于人员上下楼高度依赖电梯，一旦发生类似新冠疫情等群体性公共卫生事件，还会给病毒交叉感染开启方便之门。

过去大家之所以选择购买高层，主要有两方面的原因，一是住腻了低矮、采光差的民宅后，转而向往高层登高望远的视觉效果，二是开发商“拆低建高”能够获得高额利润，建房转以高层为主（换言之，老百姓不买高层几乎别无选择）。但是高层住宅狭小的电梯间，现在成了疫情传播的高风险场所，却是大家始料未及的。

而一旦一个楼栋有一户居民受到感染，往往会“殃及”到全楼栋的业主。于是要么由地方上组织力量，将人员转移到集中隔离点隔离；要么将整个楼栋甚至整个小区封控起来，进行长时间的禁足。这种举措虽然对疫情防控非常有效，但也让居民苦不堪言。因为隔离期严重影响了大家的正常生活，很多人为此失去了工作收入，房贷车贷没办法还了，导致断供的人越来越多；现在国家用于防控的钱也花的差不多了，经济发展更是受到重挫。因此，放开不仅是很多人的呼声，也是不得已的选择。

但是放开也有放开的弊端，今后一旦受到感染，同样会给工作生活造成很大的影响。而对于处在疫情袭扰中的城市居民来说，高层住宅仅有的采光优势已不复存在，取而代之的，是对高层疫情防控缺陷的深深忧虑。因此，有越来越多的人，开始怀念过去低密度社区的居家环境，经济条件较好的人，开始从高层向多层花园洋房、别墅、合院等住宅产品迁移。

因为相比较而言，别墅等低密度住宅的优势非常明显，主要体现在以下六个方面：

第一，容积率低。高层住宅的容积率通常在3～5之间，一些人口流入量大的一二线城市，甚至高达6～7；而多层住宅的容积率在1.2～1.5之间，联排别墅的容积率在0.4～0.7之间，独立别墅的容积率在0.2～0.5之间。很显然，容积率的大小会直接影响到居住环境的舒适度，以及单位面积内公共服务设施的分摊使用率。

第二，公摊率低。高层住宅由于增加了电梯间、公共连廊、值班室等空间，因此公摊率通常在25%左右，有的甚至高达40%；而多层住宅、别墅、合院类住宅，建筑工艺相对简单，公摊率通常在0～15%之间。很显然，购买高层不仅经济上不划算，而且后期的物业费、取暖费等开支，也是按照建筑面积来收取，更加的不合理。

第三，位置优越。由于很多多层住宅都是早期建造的，因此大都占据了城市的核心地段，不仅周边配套设施齐全，小区业态成熟，房子保值抗跌性能也强，人员居住市区上下班非常的方便。而高层住宅都是后期开发的，要么偏离城市核心区，要么位于配套不齐的新城区，房子的保值性能相对较差。

第四，人口密度低。一栋高层住宅，居住人口可达数百、上千人，整个小区可以聚集上万人，如此肯定对疫情防控不利，同时还可能出现停车位不足、人员素质参差不齐、物业公司管理不到位等问题；而别墅、多层花园洋房等低密度社区，居住人员相对较少，不仅舒适度大大增强，受感染的几率会大幅降低，更便于疫情防控。

第五，居住安全系数高。高层住宅一旦发生地震火灾等险情，居住越高楼层的业主，逃生的几率也越低，因为以目前的救援能力，无法覆盖到所有的楼层；而低密度社区往往都是别墅、洋房类产品，人员离地面距离近且对电梯的依赖性不强，即便发生地震火灾等险情，也会有相对宽裕的逃生时间。

第六，低密度住宅易维修、好拆迁。高层住宅一旦老旧，无论是外墙粉刷维护，还是内部更换管道线路，都是一项工程量巨大、耗费资金的项目，特别是到了需要拆除的时候，由于市场饱和、需求萎缩、“禁高”等原因，开发商可能不愿意拆除；而别墅、洋房等低密度住宅，不仅维护非常容易，住户少拆除工作也容易协调，拆迁成本相对较低，因此会吸引很多开发商投资开发。

通过以上比对不难发现，别墅等低密度住宅，不仅在容积率、公摊率、安全性、舒适性、保值增值性，以及位置上比高层住宅存在诸多优势，在目前疫情防控“全面放开”的大环境下，对于增强和改善防疫功能，都存在无可替代的巨大优势。要知道，人往往都是趋利避害的，特别是涉及到生命财产安全等重大利益时，谁都会不自觉地做出最有利于自己的选择——尽管疫情死亡率已经大幅降低，但终究没有归零；一旦受感染，哪怕是最轻的症状，也会给个人和家庭带来无尽的烦恼。因此，低密度社区将是护卫你生命财产安全最放心可靠的屏障，今后大概率会迎来一波新的行情，现在有置换需求的，可以着手布局了。