临凤栖湖畔双流西TOD实探容积率低至15的525亩低密大盘

区域：双流区杨柳湖板块

双流作为成都二圈层的头部区县，近两年的地价、房价领跑其他近郊区。双流的腾飞离不开 “南拓”政策的开展，紧邻高新区、天府新区，区位上享受外溢红利。比如华府板块、怡心湖板块的崛起很大程度上得益于紧挨高新天府新区，大量的工作岗位集中在高新区，部分溢出的人口将房买在双流区买房也成了自然而然的事情。再加上双流拥有良好的产业配套（电子信息、生物医药、航空经济），成都唯一的实行十五年免费教育的区域，双流区从发展潜力和居住宜居上都值得关注。

双流区的热门居住板块非常多，除了上文说到的华府、怡心湖明星板块；还有航空港、东升、杨柳湖、九江、生物城等居住中心。2018年，双流提出了“一港三心四组团”的发展格局，“一港”即双流国际航空港。“三心”是指杨柳湖、怡心湖、永安湖三大城市中心。从规划中可以看出，怡心湖、杨柳湖、永安湖（生物城板块）将会是未来双流区的三大居住核心板块。

杨柳湖板块作为双流的新兴板块，定位为成都副中心、双流新中心，未来双流区的大部分行政单位都将搬迁于此，区域高度不言而喻。杨柳湖板块包含彭镇、九江街道、东升街道、黄水镇在内的区域，主要依托成都芯谷产业园区，划分了五大功能组团，分别是以政府中心为主体的中央商务组团；以成都芯谷为产业的科技研发组团；以空港中央公园为依托的人文休闲组团；以凤栖湖国际社区为主体的生活服务组团；以空港国际商务中心为基础的生产服务组团。

从规划来看，杨柳湖板块潜力巨大，但是整个板块的规划还在起步阶段，区域大量空地待开发，特别是区域配套开发缓慢，而区域的地价和房价在逐步上升，今年9月份的二批集中供地中，双流区供应的7宗地全部位于杨柳湖中心，成交楼面价在7588-10400元/㎡，清水限价15700-18000/㎡。根据锐理数据统计杨柳湖板块均价从2017年的8125元/㎡到2020年均价已上升至14593元/㎡，目前区域内在售的正源荟艺境高层清水17000元/㎡、人才公寓城投置地梧桐馨园高层装修17200元/㎡。

来源：锐理数据

从二次集中土拍可见，其中有三块土地为双流西TOD用地，双流西TOD项目作为成都14个TOD项目之一，双流区首个TOD示范项目，将打造集“特色商业街、品质住宅、星级酒店、医疗中心、国际学校、商务楼宇”为一体的国际空港公园城市新地标，对于杨柳湖板块来说，更是一剂强心针，对于区域发展意义毋庸置疑。

产品：525亩低密墅居大盘

凤栖湖国际社区作为杨柳湖板块唯一的生活服务组团，总占地1170亩，规划了人才社区、会议酒店、商业集群等功能板块，未来将承接整个杨柳湖板块产业、办公人群主要的生活服务。正源荟作为区域内最大的住宅开发项目，总占地525亩，由小组团分批打造，包含10个住宅地块 2个商业地块，容积率低至1.5，针对不同的客群，打造高层、叠墅和合院产品，其中叠墅产品居多，项目定位低密改善小区。

项目于2020年12月、2021年7月已推出2个批次，即3#地块艺境园、4#地块萃园。3#地块包含2栋合院、 3栋高层、 11栋叠墅，4#地块包含2栋合院 3栋高层 10栋叠墅。3#、4#地块比较方正，地块容积率进1,5， 90%以上的楼栋均为南北朝向，采光充足，绿化率50%，项目舒适度较高。

高层房源较少，两个地块一起总共6栋楼，主推110-135平米户型，均为2T3设计，110㎡户型位于中间突出部分，临路；125㎡、135㎡户型位于两端，南向采光，高层价格16484-17684元/平米，清水交付。

叠拼是项目主力产品，分为双叠和三叠产品，三叠主要分布在临路的5/6号楼，其余均为双叠产品。双叠面积约172-177平米，三叠面积约164-173㎡，均价20948-24997元/平米，清水交付。

目前3#、4#地块剩余房源不多，还有零星房源顺销，即将加推三期新品7#地块珑园。

7#地块珑园总共包括10栋叠拼 6栋高层，叠拼和高层摒弃了外围高层中间别墅的设计方案，而是分组团单独设计，这就保证了高层有一定的中庭景观，别墅也没有了来自高层的视野压力。叠拼全部为双叠产品，具体的加推信息未公布，首批次将推出的是高层产品，主推3/5/6/7号楼，共计260套房源，依旧是清水交付，户型面积为128-140㎡。高层为半围合式布局，没有正北正南方向，1/2/6/7号楼西北-东南朝向3/5号楼东北-西南朝向。128㎡的B户型设计为舒居套三，位于中间突出位置，全部正对中庭；还有一个128㎡的C户型设计为紧凑套四，位于3/5/6/7号楼的一侧，140㎡的D户型位于另外一端。整体户型主要以横厅设计为主，动静分区，采光面不错。

户型：270°转角景观阳台

正源荟新组团珑园的B户型设计为128㎡的套三双卫，朝中庭位置，户型方正规则，横厅设计，三开间朝南，朝中庭，采光观景均不错。最大的一个亮点是270°转角观景阳台，10米左右的阳台采光面，采光非常好，将楼下中庭美景尽收眼底。最大约7.4米横厅设计，衔接景观阳台，270°采光，宽敞明亮。餐厅、客厅、厨房一体化设计，打造开阔公区尺度。U型厨房设计，不造成空间浪费，使用非常便捷。主卧套房设计，带独立衣帽间 独立盥洗间，打造私密空间。两个次卧尺度都不错，均大于10㎡，使用舒适，唯一比较欠缺的是，不朝中庭的那个次卧窗户比较小，再加上朝向不是最佳，可能矮楼层的这个房间采光稍许差了些。

整体来说，这个户型算是非常工整规则的，动静分区，浪费空间也很少，舒适套三设计。

交通：三地铁环绕 距离2公里

轨道：项目东侧有 3号线三里坝站，南侧10号线应天寺站，大约2公里，同时距离地铁双流西站也大约2公里，地铁3号线、10号线、规划中的17号线以及成绵乐城际铁路在此交汇，通过地铁3号线能快速到双流城区商业中心、凤栖湖、双流人民医院、棠湖中学等各大周边配套。打个总结！项目距离地铁都有一定的距离，但是自行车可以打通最后2公里。

公交：

项目周边居住人群较少，所以公交路线并不多，主要是涧槽南街双楠大道口的S11路;S14路，以及银河路上的S06A路;S06路;S11路，都是双流区域公交线路。

自驾：

道路方面，西侧有双楠大道，东侧为银河路，南侧大件路，北侧涧槽南街，大件路和双楠路是通往主城区的两大核心主干道，能够高效接驳城市中心和重要区域。

配套：依托东升行政板块配套

主要依托东升新政板块配套，项目距离棠湖中学新校区只有1公里左右，目前双江路还有一段距离未打通，打通后距离棠湖中学新校区非常方便。另外还有新城实验小学、棠湖中学、东升小学、棠湖小学、双流中学、东升二中等学校。

棠湖中学新校区

医疗：

双流中心板块有双流区第一人民医院、双流区中医院、妇幼保健院等医疗配套，基本能满足市民需求。

公园：

整个空港中央公园呈“井”字型分布，规划总面积15000亩，分东西两区，其中东区就是我们常说的“五湖四海”公园8000亩，而西区则是我们今天聚焦的杨柳湖公园7000亩。目前，“五湖四海”已建成3400亩，凤翔湖、凤舞湖、凤转湖、凤栖湖四湖和芙蓉海已经呈现。而杨柳湖公园尚处于规划设计阶段，项目距离公园仅500米左右，期待未来公园成型。

商业：

项目自身有2个板块为商业用地，自身配建13.5万方商业，包含高端商业步行街、星级酒店、高规格会议中心、总部办公区、开放式办公区等，但目前未动工，具体建成时间待定。目前主要还是依靠东升板块配套，通过地铁3号线可到达东升站，这里有双流城区的老牌步行商业街；到达航都大道站，这里有万达广场、城南优品道广场、海滨城购物中心；到达龙桥路站，有时代奥特莱斯。通过整个轨道交通，可以到达双流各个商业综合体。

东升地铁站步行街

价格分析：高层清水16484起

从前两个批次价格来看，高层16484-17684元/平米，叠拼20948-24997元/平米，均为清水交付。在整个区域来看，杨柳湖板块在售项目不是很多，大部分尾盘在售。项目一街之隔的城投置地梧桐馨园，双流区人才公寓，目前尾盘在售，高层装修均价17200元/㎡，洋房装修均价20000元/㎡，弘阳合园尾盘在售别墅430-480万/套起，华新花予墅别墅尾盘总价243万/套起。另外还有已售完的旭辉金科棠府装修高层16000-18000元/㎡，装修洋房均价18000- 20000元/㎡。纯新盘双流西TOD四海云锦首批次预计12月预售，价格待定。从同类型产品对比来看，正源荟艺境的价格并没有太大的优势，胜在大盘、低密。

杨柳湖板块为新兴板块，定位为双流的新中心，从规划来看，杨柳湖板块潜力巨大，但是整个板块的规划还在起步阶段，区域大量空地待开发，特别是区域配套开发缓慢。今年成都二批集中供地中，双流区供应的7宗地全部位于杨柳湖中心，成交楼面价在7588-10400元/㎡，清水限价15700-18000/㎡。可以看到未来两三年呈现的项目销售价格跟目前正源荟艺境的价格相差不大，由此来看，项目价格其实是没有优势的。但是后续地块大多容积率2.0，很难再有项目低至1.5的容积率，低密大盘依然是项目最大的亮点。

优势与劣势总结

优势：

杨柳湖板块 凤栖湖国际社区

杨柳湖板块定位双流新中心，而正源荟艺境位于杨柳湖板块唯一的生活服务组团——凤栖湖国际社区，毗邻凤栖湖畔，区域价值明显。

低至1.5容积率的525亩大盘

项目总占地约525亩，容积率低至1.5，以墅居产品为主流，低密舒适度高。

270°转角阳台 正对中庭美景

均为横厅设计，户型设计不错，特别是128㎡户型正对中庭， 270°转角阳台，将中庭美景尽收眼底。

劣势：

新兴板块 配套现状不佳

项目位于新兴板块，周边配套目前主要依靠东升板块，距离项目都有一定距离，项目本身的2个商业地块目前还未动工，具体呈现也待定。

525亩大盘工期长 噪音扬尘影响

项目为525亩大盘，包含10个住宅地块 2个商业地块，整体的工期很长，尽管分批打造，但是还是会有扬尘噪音影响。

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文章来源:乐居买房